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文章排版：侯赛里 改造概况 佛山从2007 年开始正式印发“三旧”改造的政策文件，到现在已经走过十二个年头。目前，佛山累计启动项目用地面积约15 万亩，投入改造资金3183 亿元。2010 年，佛山事权全面下放，这一行政体制改革为佛山五区自主探索“三旧 ”佛山市是广东省“三旧”改造的起源地和示范市，2007年6 月在全省率先提出“旧城镇、旧厂房、旧村居”的“三旧”改造概念。 改造提供了土壤，由于五个区都在探索，各类创新做法如“雨后春笋”的涌现出来，形成“百花齐放“的局面。 佛山“三旧”改造的主要开发模式 拆迁难度大的旧城镇和旧村居项目这类项目的特点是需要的资金量大、拆迁矛盾突出，佛山同时从政府主导和市场驱动两个方面做了探索：
拆迁难度小的旧厂房改商住项目：
城市更新规划体系 建立城市更新“专项规划-单元计划-单元规划”三个层次： 纳入标图建库范围的改造项目要纳入各区当年城市更新单元计划，并且项目还要符合城市更新单元规划的相关要求。 落实公共配套： 比如，改造规模应不小于1公顷，以及用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米，不小于拆迁范围用地面积的15%等 佛山市城市更新规划体系示意图 城市更新管理体系 建立全流程管理体系：建立城市更新“规划-计划”、“申报-审批”、“实施-监管”等全流程的管理体系。提升审批效率，切实落实省、市相关政策和文件的要求，尽可能避免行政和廉政风险。 寻求审批效率和规范管理的平衡：强调规划的严肃性和管理的规范性，加强对于城市更新单元的管理； 提高城市更新项目的审批效率，将主要工作集中在了更新单元计划阶段（该阶段审批权在各区） 城市更新政策体系 地价计收政策： 旧城镇改造项目拆建比2.2以内免收地价，以上全收； 旧村居改造项目拆建比2.2以内免收地价，以上按40%计收； 旧厂房改造项目容积率2.5以下按50%计收，以上按95%计收。 案例分析 佛山祖庙东华里片区 改造类型：旧城镇改造祖庙东华里片区位于佛山市禅城区老城区中部，总占地面积63.9 公顷，居民9635 户，3 万多人，片区内共有各级文物保护单位22 处，该片区是佛山文物古迹最密集，规模最大，传统风貌保存较完整的历史文化街区也是佛山是传统的商业和文化中心，历史文化底蕴浓厚、传统风貌特色鲜明。 改造模式：政府主导，市场运作，采取部分拆除重建、部分修旧如旧，恢复历史文化街区风貌实施改造2007年，开始对祖庙东华里片区进行改造，经过10余年时间祖庙东华里片区成为融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。岭南天地在旧城改造上，尽量保存了佛山古城的风貌及岭南建筑特色，巧妙地加入了现代化的理念，创建了一个崭新的、又能传承本土文化的优秀项目。其社会及文化价值不菲。 改造前 改造后 |
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