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深圳产业转型升级的基本原则是城市更新与产业转型相结合，通过创新土地政策推进城市更新改造，为产业发展腾出土地空间。产业转型升级的重要任务包括以载体建设支撑产业转型升级，加快建设创新型产业用房，提高产业集聚度。为此，市政府于出台《关于支持企业提升竞争力的若干措施》（深发〔2016〕8号），支持及鼓励加大“工改工”改造力度，加快土地整备拓展产业用地来源。近年来，拆除重建类“工改工”项目逐渐增多、范围逐步扩大，各政府部门也相继出台相关政策促进并规制其有序发展。本文主要对现行拆除重建类旧工业区改造有关规范性文件相关要点进行介绍。 一、工业用地分类 （一）国家标准 根据国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（编号：GB50137-2011），工业用地（M）为工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地。工业用地（M）具体分为三类： 1.一类工业用地（M1）为对居住公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地； 2.二类工业用地（M2）为对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地； 3.三类工业用地（M3）为对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地。 （二）深圳标准 2013版《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）于2014年1月1日正式发布实施，为适应深圳市产业创新及转型升级的趋势与特点，解决产业发展所涉新型产业空间不足的难题，盘活存量工业用地实现产业升级。2013版《深标》在传统产业类别中新增“新型产业用地（M0）”，并将工业用地分为两类： 1.普通工业用地（M1） 普通工业用地（M1）属传统类型工业用地，其范围以生产制造为主，地上建筑物主导用途为厂房，其他用途为仓库（堆场）、小型商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施以及其它配套辅助设施。 2.新型产业用地（M0） 新型产业用地（M0）属工业用地中的新型产业用地，其范围融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地；新型产业用地地上建筑物主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房，其他用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施以及其它配套辅助设施。 提请注意，《深圳市工业区块线管理办法》（征求意见稿）已分别就普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）地上建筑的形态予以进一步规定，详见本公众号 “工业区块线管理”相关文章。 二、旧工业区改造项目概述 （一）旧工业区改造项目类型 根据深圳城市更新相关政策，旧工业区改造项目主要分为以下三种类型： 1.“工改工”项目，即旧工业区拆除重建类城市更新方向为工业用地的更新项目。根据工业用地分类，改造项目可进一步细分为“工改M1”项目及“工改M0”项目两类。“工改M1”项目即旧工业区拆除重建类城市更新方向为普通工业用地的更新项目。“工改M0”项目即旧工业区拆除重建类城市更新方向为新型产业用地的更新项目，该类改造项目为创新型产业发展提供了空间聚集、配套完善的高端载体。 2.“工改商居”项目，即旧工业区拆除重建类城市更新方向为商业用地及/或居住用地的更新项目。 3.“工改保”项目，即旧工业区拆除重建类城市更新方向为居住用地，且住房类型为人才住房和保障性住房的更新项目。 （二）政府更新引导 根据《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新十三五规划》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《城市更新暂行措施》）等相关规范性文件，政府主管部门主要通过以下几个主要方面对旧工业区改造项目的实施进行引导及管理。 1.工业区块线内城市更新方向限制 《城市更新十三五规划》明确规定，严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”项目，工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能。鼓励旧工业区开展以综合整治为主的更新，通过加建扩建、局部拆建、环境整治、管理优化等措施不断提高产业空间品质，促进传统制造业向高端制造业升级。有关工业区块线管理相关问题参见本公众号 “工业区块线管理”相关文章。 2.“工改M0”区位引导 《城市更新十三五规划》明确规定，在与深圳产业政策及上层次规划衔接的前提下，建议位于下列区域的工业用地可改造为新型产业用地（M0）： （1）位于轨道站点周边500米范围的旧工业区； （2）原特区外位于成片产业园区范围或工业区块线外，且位于全市“十三五”重点片区范围内的旧工业区。 3.“工改M0”规模调控 原特区外各区“工改M0”项目用地规模不超过辖区“工改工”项目总规模的百分之六十，对全市“工改M0”项目城市更新单元计划规模进行调控，建议不超过6.75平方公里。 4.城市更新方式引导 《城市更新十三五规划》明确规定，旧工业区以产业升级为目标，规划功能在符合法定图则或其他上层次规划要求的前提下，统筹运用拆除重建、综合整治、功能改变等多种方式更新，更新方式统筹安排如下： （1）高新区或工业块线内优势区位的旧工业区（轨道站点周边500米范围内），适当拆除重建，发展科研中试检测等功能； （2）城市主中心区、副中心区和组团中心区与轨道站点周边500米范围内的旧工业区，以拆除重建为主，兼顾综合整治和功能改变； （3）工业区块线内一般区位（轨道站点周边500米范围外），鼓励复合更新，发展战略性新兴产业、先进装备制造业以及优势传统产业； （4）其它区位的旧工业区，规划指引市场意愿更新，发展居住、商业以及科教培训、保税服务、旅游、物流会展、文化创意等特色产业，促进多元发展。 三、旧工业区改造项目实施特殊条件 旧工业区改造项目除根据《深圳市城市更新办法》和《城市更新实施细则》等城市更新政策实施外，还适用以下特殊规则： （一）申报更新特殊条件 1.建筑物建成时间要求 （1）旧工业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年； （2）因规划统筹和公共利益需要，旧工业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下条件之一的，可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造：建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过城市更新单元拆除范围用地面积的三分之一；城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的百分之四十，或者该城市更新单元涉及法定规划要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等基础设施。 2.建筑面积不足规划的改造条件 国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建筑面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因需划入城市更新单元的，整宗地可纳入城市更新单元拆除用地范围，适用城市更新政策。 3.小地块更新 位于原特区已生效法定图则范围内拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米的旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，或升级改造为商业服务业功能的，可以按规定申请划定小地块城市更新单元。 4.“工改保”项目的申报条件 《城市更新暂行措施》明确“工改保”项目的申报条件，即在公共配套条件支撑的情况下，规划为工业的旧工业区同时符合以下条件的可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房： （1）位于规划保留的成片产业园区范围外； （2）位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内； （3）位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米，位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米。 提请注意，《深圳市工业区块线管理办法》（征求意见稿）中提出，在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内，因建设配套人才住房和保障性住房需要，可以调整工业用地用途，但调整的工业用地面积总量控制在该区块10%以内。 （二）“工改工”项目容积率 1. 2013版《深标》规定，“工改M1”项目容积率上限4.0，“工改M0”项目容积率上限6.0，下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制标准》要求。但为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可在前述基础上适当提高；而根据深圳市规划和国土资源委员会（海洋局）于2017年11月29日发布的《<深标>局部修订（第4章 密度分区与容积率）》条文草案，地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成，其中基础容积在密度分区确定的基准容积率基础上根据微观区位影响条件进行修正。新《深标》将工业用地地块容积率分三个等级区间对应分别设置普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）的基准容积率：
2.实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，可按《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》规定核算转移建筑面积； 3.按建筑面积比例配建的保障性住房及创新型产业用房、落实了附建式公共服务配套设施及市政配套设施、提供建筑架空层或建筑室内空间并经核准作为公共空间、与周边其他地块之间或城市更新单元内各地块之间经核准设置架空连廊并承担建设责任及费用等，可按《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》规定给予不超出基础建筑面积的30%的奖励面积。 （三）人才住房和保障性住房配建要求/条件 1.根据《城市更新十三五规划》，“工改M0”项目中可在开发建设用地内规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立人才住房和保障性住房用地。 2.旧工业区改造项目改造后包含住宅的，一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别为20%、18%、15%，且核增比例为15%，即改造后包含住宅的旧工业区改造项目一、二、三类地区的人才住房、保障性住房具体配建比例分别为35%、33%、30%。 （四）创新型产业用房[1]配建要求 1.“工改M0”项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围以外的，项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总建筑面积的比例为12%； 2.“工改M0”项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，属高新技术企业自行改造项目的配建比例为10%；高新技术企业与非高新技术企业合作改造项目的配建比例为12%；非高新技术企业自行改造项目的配建比例为25%。 （五）审批流程 根据深圳深化规划国土管理体制机制改革的相关规定，“工改工”项目的规划土地审批流程将得以优化。其中，符合法定图则强制性内容的拆除重建类单一地块项目及“工改工”项目，取消城市更新单元规划审批环节；对单一权利主体拆除重建类“工改工”项目，合并土地及建筑物核查与城市更新单元规划许可环节，取消实施主体确认环节。 （六）土地出让年限及其他 1.拆除重建类的城市更新项目改造为工业用途的，其土地使用权使用期限不超过50年； 2.有关旧工业区改造项目地价测算请持续关注本公众号后续推送的“城市更新项目地价政策”相关文章； 3.有关旧工业区改造项目建成物业销售管理请持续关注本公众号后续推送的 “工业楼宇转让相关法律问题”相关文章。 （七）其他 近年来，各区相继就“工改工”项目用地或实施出台管理文件，如《宝安区“工改工”类城市更新项目管理办法》、《龙岗区产业升级类城市更新管理规定》等，在准入条件、更新单元计划、更新规划、产业规划与招商运营、政策扶持等方面作出个性化规定，详见本公众号的后续推文。因此，在项目合作或实施前应结合各区有关规定进行项目研判、可行性方案分析。 备注： [1]创新型产业用房：指《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》规定的根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。
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