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目的
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房地产企业对精装修的施工管理有其特殊性，既要对施工方负责又要对业主负责。由于施工周期相对较短，因此，施工管理的控制点和有效性就成为衡量企业的重要标准，并成为企业可持续发展的重要保障。 为提升集团全装修住宅工程开发建设质量，规范工序管理、质量管理，特制订本指引。 精装修工程管理作业指引 1 目的 明确装修工程及成品保护的标准做法，最大限度的减少由于施工工艺、工序不合理和成品保护不到位引起的工程质量问题，提高装修工程质量，降低客户入伙验收投诉比率，从而提升客户对工程质量的满意度。 明确装修工程的管理动作和管理要求，规避系统性的装修质量风险。 2 适用范围 适用于公司所有在建及新建的装修项目。 3 编制说明 本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。除执行本标准的相关内容外，还应满足以下规范、标准要求： 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007 本标准未尽事项，必须满足国家和地方的规范、规程及景瑞相关标准的质量要求。 4 管理要求 要求各项目管理部在装修单位进场施工前编制装修施工方案。施工方案报城市公司项目总或工程总审批后方可实施，并报集团工程管理部备案。 装修施工方案应包括（不限于）以下内容： 1、编制依据 2、工程概况 3、施工平面布置 4、施工总体部署规划 5、工作面的交接与验收 6、工程质量管理及保证措施 7、主要施工项目的施工程序和施工方法 8、施工进度计划及保证措施 9、成品保护措施 10、安全、文明施工及环保保证措施 11、……（其他） 说明： 0排版（初排版）——经过现场装修图纸及装修交付样板精确的测量、复测，并形成标准尺寸后，进行图纸深化，制定不同分区相同标准尺寸的排版图；反映相同户型尺寸中通用材料排版情况。 1排版（精排版）——在0排版现场放线基础上，确定窗侧、烟道等部位具体的尺寸；在0排版通用图上补充完善，形成每户排版图。 1)木作业阶段 2)湿作业阶段
现场材料应分类统一堆放，现场设置指定仓管点。为了提高产品品质，提升施工效率，提升现场文明施工管理水平，对现场需二次加工的材料进行集中加工，加工完成后运至施工部位。 下列材料必须集中加工：石材、瓷砖；木作业；水泥砂浆等。 集中加工区可以分项目、标段或者分楼栋设置，设置位置为移动集装箱或通风良好的地库等。 材料集中堆放区及集中加工区需配备灭火器等消防设备。 施工完成后，对集中加工区和仓管点进行清理、恢复。
5 安全文明施工 5.1.1 现场需按要求在合理的位置设置茶水点，茶水点可设置在大堂等公共部位，茶水点附近可设置吸烟点，并配备灭火器等灭火设备，注意对成品的保护。 5.1.2 现场应在施工楼栋周边设置移动厕所，两个作为一组，每3万平米设置一组，若现场有多个总包施工，要求每个总包均按每3万平米设置一组的要求设置，不足3万平米的设置一组，并且移动厕所要求必须设置在人员较为集中的施工区域附近。在楼栋内按单元每5层设一简易小便池（桶），设置在楼梯间等公共部位，接入室外污水管网或定期安排人员清理。
标识系统应为统一样式，其尺寸可根据现场布置按比例进行调整。
6 土建总包与装修总包施工界面划分表（供参考）
7 样板先行 7.1 材料封样间 设置封样间，对本工程所用的主材及部分辅材的样品进行展示，并在施工过程中确保大面施工材料与封样样品一致。 7.2 交付样板房 装修大面积施工前，必须先施工交付样板，对材料及工艺进行检验，提前暴露出质量通病，为后续大面积施工提供指导。 交付样板建议每个标段、每个楼栋甚至每个户型各做一套样板房。要求木作业、泥水、涂饰施工完成，相关灯具、开关、插座、五金、洁具、部品、收纳等完成，保洁完成达到交付状态。 交付样板施工完成后，要求项目管理部牵头，组织设计、成本、销售等相关部门联合验收，签署联合验收记录表。 7.3 工法样板 要求大面积施工前施工每一道工序的工法样板，有条件的情况下优先选择在实体或利用集装箱施工工法样板。主要体现每一道工序的施工过程及工艺做法，需能形象的展现每一道工序的施工步骤，各工种的施工必须张贴操作指引须，包括：工艺流程、施工标准及注意事项等。 7.4 现场样板区
7.5 各分项工程优秀样板
8 材料复检 装修涉及需强制性复检的材料如下：
9 工艺做法及要求 各分项施工工艺做法，包括木基层作业施工、涂饰工程施工、泥水施工、水电系统施工、部品收纳系统安装工程五部分工艺工法内容。 可以根据当地施工队伍习惯及水平选择相应方案，方案选择要在设计前确定。设计前要与设计方充分沟通，对于与设计不一致的，装修节点图按照设计要求。 9.1 木基层作业 施工工序：土建移交、整改→弹线→固定吊挂杆件→安装边龙骨→安装主龙骨→安装次龙骨→石膏板的安装。 （1）土建移交：毛坯实测关注点①顶棚水平度；②墙面抹灰平整度；③墙面抹灰垂直度；④墙面抹灰阴阳角垂直度； （2）弹线：用激光扫平仪引测水准线（水准线一般为1m线），按吊顶平面图，在混凝土顶板弹出主龙骨的位置。主龙骨间距为800--1000mm，与墙、下挂梁不大于300mm，并标出吊杆的固定点，吊杆的固定点间距不大于900mm。如碰到梁和管道固定点大于设计和规程要求，应增加吊杆的固定点。 关键控制要点：①扫平仪放线精准；②主龙骨间距为800—1000mm；③吊杆间距控制在不大于900mm。 （3）安装边龙骨：边龙骨弹线安装，用膨胀螺栓固定在墙上，螺栓间距应不大于吊顶次龙骨的间距，并采用钢钉辅助固定，不能采用射钉固定 （4）安装次龙骨：次龙骨宽度为50mm，次龙骨一般为间距300mm，次龙骨应搭接在边龙骨上。 关键控制要点：①标高控制准确；②边龙骨固定方式；③次龙骨间距300mm。
（1）固定方式：采用射钉固定，每200mm距离一枪，接缝处留设5-8mm缝隙以防热胀冷缩造成的开裂； （2）安装要求：① 所有木质板材、木材进场必须存放在相对干燥仓库中，在施工前必须测试含水率，干燥季节含水率不大于13%，潮湿积极含水率不大于17%，含水率满足要求后才能使用。②所有木质板材、木材六面均采用三防合一的防护剂进行满涂，所有木作龙骨采用浸泡方式处理。 关键控制要点：①留设5-8mm收缩缝隙；②木材含水率；③三防处理。
（1）检查石膏板，厚度均为12mm，板面无破损，掉角； （2）纸面石膏板的长边应沿纵向龙骨铺设； （3）自攻螺钉应使用不锈钢或磷化自攻螺钉，与石膏板边距以10~15mm为宜，切割边为15~20mm为宜； （4）自攻螺钉间距以板边为150mm，板中200mm为宜，螺钉与板面垂直，螺帽入板面0.5mm左右，不破坏纸面； （5）石膏板间的距离应尽量控制在5mm以内，并留倒V字缝； （6）石膏板与龙骨固定应从板中间开始向四边固定； （7）自攻螺钉应做防锈处理 （8）厨卫及公共部位天花需采用耐水双层石膏板 关键控制要点①自攻螺钉的材质②石膏板的间距控制在5-8mm③自攻螺钉做防锈处理 （1）木材防腐处理：对木结构和木制品表面进行油漆处理，涂刷防腐涂料。 （2）磷化自攻螺丝防锈处理：传统方法，点防锈漆，推荐用防锈漆调普通32.5水泥腻子直接补钉眼。
9.2 涂饰工程作业 施工工序： 石膏砂浆打底、找平→腻子一遍→腻子二遍→打磨→底漆→面漆一遍→面漆二遍。 涂饰工程施工技术要点： （1）室内墙面、天花涂料采用成品耐水型（N型）内墙腻子，性能和质量符合《建筑室内用腻子》JG/T298-2010规定的N型耐水腻子的要求 （2）工程开工前，根据产品使用说明进行试刮、打磨、含水率和PH测试，确定施工可行性和施工方案，施工单位须配备含水率测试仪。黄梅天、连续阴雨天等湿度过大天气，不应进行腻子施工。 （3）N型腻子批刮完成1-2天内必须打磨。 （4）腻子养护完成，上底漆之前须测定含水率和PH值，含水率≤15%，PH值≤10。 （5）腻子打磨建议使用300号以上的砂纸进行灯光照射打磨 涂饰工程常见质量问题： 开裂、起鼓、变色、发霉、返碱、不平整、流挂、毛刺、色差、咬色、污染、收边不平。
9.3 泥水作业
技术要点一： （1）厨卫墙面必须使用专用CM12粘结剂，公共区域及阳台墙面使用专用CM11，勾缝剂采用CN75专用勾缝剂。严格按其配比搅拌，禁止掺入其他添加剂，并控制好其使用的开放时间2H内使用完。 （2）厨卫墙面已施工柔性JS聚合物防水涂料必须增加一道拉毛料，增加后期砖上墙后的抗拉拔强度。 （3）施工过程中使用砖饼或激光扫平仪配合靠尺施工，严格施行“三检”制度，以保证泥水的施工质量。 （4）非玻化砖上墙前一天需足量润水，以保证瓷砖胶的保水性。 （5）铺贴时需挑选砖，避免色差、裂纹、崩边掉角、尺寸不规则的砖上墙。
技术要点二： （1）墙地面严禁采用“工”字缝直铺，若墙面砖拼缝处导边，则可采用“工”字缝粘贴； （2）非整砖宜铺贴在两侧阴角或家具下方，单面墙地面不宜有两列以上非整砖（非标砖全部遮挡时不受限制），且同一面墙地面超过两列时，则不得将两列非整改相连铺贴；非整砖的宽度不小于原砖的1/3； （3）墙面由阳角开始排砖，阳角宜设整砖，宜整砖压非整砖；墙面与地面的缝隙应与大面一致均匀； （4）马赛克必须采用背板方式铺贴（采用环氧树脂将马赛克铺贴在背板之上，然后上墙铺贴，条件允许时采用仿马赛克瓷砖进行替代），转角马赛克尺寸不小于单粒2/3；最好采用仿马赛克瓷砖。 （5）地漏、开关、插座、给水管头预埋时均须按照排版图，不得跨缝安装
技术要点三： （1）瓷砖胶厚度不允许超过5mm，粘结剂厚度过大，容易造成空鼓和粘结强度不够 （2）建议每日日粘贴高度不超过1.5米，粘贴高度过高，下层砖未达到强度，造成支撑力不足，墙体滑动，粘结强度下降； （3）厨卫施工地砖时需先完成门槛石铺贴并做好闭水； （4）窗台石需宽出窗洞3-5cm，留设耳朵，并倒3mm的边，下部设置“V”字口； （5）要求使用专用购置的塑料十字卡进行砖缝控制，墙砖离缝预留缝隙1.0~1.5mm，地砖离缝预留缝隙1.5~2.0mm； （6）建议所有门槛石及窗台石倒边处理，以防止崩边、崩角。
技术要点四： （1）浴缸石边缘上口需倒边3mm，并加厚处理； （2）浴缸需设置专门的检修口，检修口必须使用钢构支撑，以防止浴缸石材断裂，考虑到开启便捷，可增设弹出式按扣； （3）门槛石与门套基层板间隙预留5mm，与贴面间隙为3mm。当门槛石与门套直接接触时，需在门贴脸底部增设门套靴，门套靴尺寸不宜小于门贴脸； （4）勾缝必须使用成品专用勾缝剂，地砖必须在贴后1-2天内完成勾缝，采用0.5电线芯或掏耳勺或专门的勾缝工具勾缝； （5）做好成品保护工作。
9.4 水电系统
9.5 部品、收纳
10 质量标准 110.1饰面砖粘贴
在施工结束后，总包对粘贴墙的成活界面进行全数检查（瓷砖空鼓应在墙地面砖成活7天后进行第一次检查，监理应在28天后再次进行全面复检），监理单位全数复查，现场工程师进行抽查校核，对于不合格品进行100%整改。 210.2涂饰工程 在墙面涂料施工结束之后，施工方应对成活面实测及观感质量进行检查，现场监理全面符合检查结果，现场工程师进行抽查校核。
310.3厨卫间吊顶安装
对于即将封棚位置，必须在施工前进行电气隐蔽测试验收，以确定棚内线路的安全及使用功能，同时对棚内可燃材料的防火处理进行验收，验收环节由监理组织，施工方配合，并留存验收记录（含影像记录）。在验收合格后，由现场工程师对检验结果进行抽查校核，如有检验结果与实际不符情况，应对监理单位及施工单位进行相应处罚。 410.4室内门
510.5地板
610.6柜体安装
710.7淋浴屏安装
810.8护栏与扶手安装
11 成品保护 01 11.1责任明确原则 （1）装修总包和各装修分包单位需按照合同条件和此成品保护标准做法，对各自施工范围内的半成品、成品采取保护措施。 （2）装修总包有责任督促各装修分包单位做好成品保护工作，并进行定期检查，并在必要的情况下做好二次保护工作。 （3）各装修施工单位必须安排专人负责成品保护，并将名单报到监理和项目管理部备案。 （4）装修总包有责任成立专门的现场看护小组，有权利对成品破坏、偷盗等进行管理和采取相应的处罚措施。 （5）户门安装上锁后，室内成品保护进入专人看护集中管理阶段。后续工序进出室内需要办理移交手续。项目每周组织召开协调会，明确后续每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。 （6）如果装修单位没有按照此成品保护标准采取成品保护措施或恢复，项目管理部有权利按照合同条款扣除相应成本保护费用，并可委托第三方施工，并需加扣施工费用和管理费用。 02 11.2工序合理化原则 （1）合理工序安排对成品保护和施工质量起到事半功倍的效果，要求装修单位提交施工进度计划（含专业分包配合计划和甲供材料进场计划），并得到项目管理部批准后实施，及时组织分包间协调管理。 （2）具备锁门条件为计划关键节点，此时间将作为合同工期节点，灯具、开关/插座、热水器、燃气灶、龙头五金件须在具备锁门条件后安装，安装时间需得到项目管理部批准。 （3）合理规划工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品保护难度较大的材料如进户门、地板等安排在大部分装饰工作量完成后进行安装。 03 11.3先检查后保护的原则 成品制作完成后，施工单位必须先进行自检，自检合格后，报监理验收，景瑞项目工程师进行抽查验收，只有验收合格后方可进行产品卫生清洁，然后在进行成品保护。 04 11.4持续保护原则 （1）成品生产方负有对成品防护措施及生产的产品进行巡视检查的责任，有责任督促和对已破坏的部分及时进行修补的责任。 （2）装修总包和各装修分包有责任做好成品保护的后续检查和维护工作，对于成品保护措施被损坏、拆除的，必须及时恢复保护措施。 （3）成品保护措施在钥匙移交给物业之前必须完好。 05 11.5其他要求 （1）使用电梯运输材料时，应对电梯轿厢采取保护措施后运输。 （2）材料搬运时要避免损坏楼道内顶、墙、扶手、楼道窗户及楼道门。 （1）各工种在施工中不得污染、损坏其他工种的半成品、成品。 （2）材料表面保护膜有条件时建议在交付保洁前拆除。 （3）成品保护措施在移交时各项措施应完善、固定牢靠。 （1）施工现场用水应符合下列规定：在湿作业完成后地面蓄水要事先审批；临时用水管不得有破损、滴漏；暂停施工时应切断水源。 （2）施工现场用电应符合下列规定：施工现场用电应从户表以后设立临时施工用电系统；安装、维修或拆除临时施工用电系统，应由专业人员完成；临时施工供电开关箱中应装设漏电保护器，进入开关箱的电源线不得用插座连接；用电线路走向应避开易燃、易爆物品堆放地；暂停施工时应切断电源。 （3）施工企业应指定施工现场卫生负责人和各项卫生制度的负责人，明确责任，做好施工现场卫生管理；建筑垃圾应及时清运；现场材料要按种类有序堆放；各工种都有集中生产加工区域，减少现场施工污染。 （1）木制品：木制品基础完成，面层板粘贴前对相关配套系统进行二次打压；凡做成清水漆的木制品表面不得因管道油漆或其他安装原因染上杂色。 （2）在地砖铺贴后的施工区域从事电焊、气割作业，必须铺垫湿纸板，防止污染和灼伤。 （3）墙面涂料涂刷完成后不得因安装终端设备造成污染。安装设备（灯具、开关等）时，施工人员必须佩戴白手套，同时要有措施保护好墙面、地面不受污染和破坏。 （4）吊顶内管道试压必须达到三次以上，确保不渗不漏。 （1）装修总包应对施工区域内的信报箱、消防、供电、电视、报警、网络等设施采取贴膜、铺设垫板等保护措施，避免刮碰、损坏。 （2）玄关柜、水盆柜、衣帽柜、家具：柜体用塑料膜（内衬泡沫板）保护。家具保护由家具公司负责，装修公司负责维护。 （3）壁纸、涂料墙面的保护：壁纸、涂料虽然不用材料覆盖，但需注意：不要在已完工的房间切割材料、产生粉尘、湿作业、乱写乱画等，以免污染墙面。在墙面阳角用纸板、木工板或PVC剖切管材护角。 （4）壁挂炉、散热器、空调的保护：此部分暖通设备均在装修后期安装，由安装厂家负责用原厂包装保护。装修总包负责维护。 （1）保洁进场前应制定具体实施方案，并对操作人员进行成品保洁注意事项的交底、培训。 （2）保洁应由上至下，由里而外打扫房间，同时样板、方法和使用的工具得到确认后方可开始大面积保洁工作。 （3）清洁龙头等五金件时不能用酸性或碱性液体，也不能用粗糙的抹布、钢丝球，否则会将龙头表面拉毛。 （4）瓷砖清洁要用柔软的布料，不能使用酸碱液体和硬质刷子洗擦，否则会使瓷砖的铀面划伤或腐蚀瓷砖面。 （5）石材是天然矿物，不应将容易生锈的金属物品长期放置其上。清洗污渍时不可使用酸碱液体。另外要注意不要让重物冲击其表面，或用尖锐物品刻划表面。 （6）清洁地板要注意拖把的干湿度。 （7）木制品包括橱、柜、玄关、书架、门窗等,开关门窗时要注意用力适度，并要注意左右边的门窗先后开启和关闭的顺序。 （8）移家具时不要在地面上拖移；使用梯子时要进行梯脚的软包处理并应在梯脚下铺垫厚纸板或地毯。 06 11.6成品保护标准做法 （1）地面
（2）电梯轿厢门口对立面及左右立面
（3）电梯轿厢门所在立面
（4）轿厢天花
（5）轿厢门口翻板
（6）轿箱内宣传栏
（1）地砖
（2）墙面
考虑到装修施工时小区内景观绿化、园区道路等已经施工完成，要求在编制施工方案时，必须考虑对该项的成品保护及后期恢复。 |
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