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连续写了三篇关于中国的房地产市场，今天该写写美国的房市了，否则真有点对不起这个公号的名字啦！昨天来自美联储的最新消息是：美国的住房平均价格历经十年调整，终于超过了2007年金融危机爆发前的峰值，与危机时期的低谷价格相比已经上涨了近50%。到今年3月份，全美房屋中位价为29.7万美元，较去年上涨8.9%,是近四年来的最大涨幅。（但这里作为标准的是single-family house,即我们所说的独栋房屋）
当然，我们都知道，美国与中国一样，是一个极其庞大的国家，各地区差别非常大，一个简单的中位价很难给大家以真实的感受。现在我们就用一个具体的城市做例子来说明。这个城市叫圣何塞，位于美国西海岸加州，是俗称为“硅谷”的核心地带。因为有大量高科技公司云集于此，而本地房屋供应不足，如今是全美房屋最抢手的城市之一，每个房屋，不论是新房还是二手房，从挂牌到售出平均只需要9天（西雅图和丹佛只需7天）。目前该城市的房屋中位价为126.35万美元。当然也是指独栋房屋，中国人熟悉的那种公寓式的楼房，肯定要便宜一些. 在具体看房子之前，有几个数据需要预先说明一下。圣何塞城市面积为466.1平方公里，与北京市海淀区相近，人口按2016年数据为101.5万人。该城市的家庭中位收入按2016年数据为11.004万美元，而加州的家庭中位收入是6.7739万美元，全美国则为5.7617万美元。而这还不是到手的纯收入，必须支付个人所得税和社保费。说到个税，美国的税制是很复杂的，每个人情况都不一样。现在只能做个最简单的一般性说明：比如年收入10万元，如果是单身，需缴纳1.8138万美元，如果是夫妻两人一共收入10万元，带两个孩子，而两个孩子都比较小，符合每人减税1000元的条件，则只需缴纳7732.5元个人所得税。关于社保，年收入10万的人需缴纳总收入的6.2%。这样便于大家能大概的估计出到手的纯收入。 视频中这所房子是在美国房产中介网站ZILLOW上挂牌出售的，是一座典型的独栋房屋，只有一层，建于1957年，房子很旧了，但在2008—2011间经过了重新改建和内部装修，房屋实用面积2143平方英尺，约合199平方米，注意：车库和院子是不包括在内的。占地面积很大，有6978平方英尺，约合648平方米。这一点和中国差不多，越早建的房子，房子小，但房与房之间留出的空间大，越晚建的的房子，由于土地金贵了，则相反。这座房子共有3个卧室，两个卫生间。现在售价是150万美元，相当于人民币近1000万元。另外，税务机关目前对这个房子的评估价88万美元，以此为计税依据，每年需缴纳财产税11780美元。之所以选这个给大家看，就是因为有视频。 上图中顺着台阶上去的是正在出售的的两层小楼，建于2002年，一共3个卧室，两个半卫生间（半个就是只有厕所），面积1817平方英尺，约合168平方米，也是讲的实用面积。占地面积就很小了，2134平方英尺，约合198平方米。现在售价是122.8万美元，税务机关评估价为77.29万美元，每年需缴纳财产税10590元。如果按通常的算法，即先付20%的首付款，余款贷款30年，利率按普通的4.545%计算，每月需支付按揭款，财产税，保险费等共计5695元.另外，还要说的是，并不是每个人交了20%的首付，都能拿到贷款，基于上一轮次贷危机的教训，银行对收入，也就是还款能力的审查是很严格的。 上图的这个房子就比较便宜了，现在出售的是从楼梯上去的第二层，一共两个卧室，两个卫生间，面积1223平方英尺，约合113平方米，也是实用面积。现在售价是45万美元，税务机关评估价为17万美元，每年需缴纳财产税2800元。 按照上一个房屋同样的算法，每月所有费用需支付2376元。 还要强调一点，基于当下房产市场的火爆，真正的成交价完全有可能略高于标价，这一点也是与国内不一样的。 最后，再贴一遍上次文章中的那个“华润公元九里”小区的图片，大家对比一下一定会有新的感受吧。实际上小编还找了纽约布鲁克林区的一个小公寓，面积65平方米，售价51.5万美元。这里就不再上传了，今天看的房子也太多了。这一切并不都是由于美国人少地多，中国人多地少造成的，既有土地行政垄断的原因，还与两个国家国土空间布局的不同有着莫大的关系。只好等到今后找机会再说了！ （欢迎长按订阅小号） |
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