【观察】公建民营：为何成为养老行业争夺的新宠？

    

      （一）

 

       2017年6月中旬，南京市原下关区社会福利院对外承租到期，民政部门对这家公建民营的养老院继续转让经营权，面向社会寻找更有资质和实力的经营者。出乎人意料的是，这次招标引来13家包括地产、保险、医疗行业在内的实力雄厚的养老组织和养老企业竞标，最终这家公建民营养老院10年期租赁经营权以溢价100%的价格成交。

 

        原下关区社会福利院竞标遇“热捧”并非个案。2017年年初，朗诗旗下常青藤养老服务有限公司经过激烈竞争，拿下鼓楼区江东街道苏宁睿城社区上千平方米用房，用于建设中高端养老院。

 

        曾几何时，因租金上涨、入住率不高等因素，南京市主城区每年都有10多家养老机构投资者黯然离场，养老项目一度成为投资者眼中的“鸡肋”。但近两年来风向突变，但凡政府部门发布养老机构经营权转让的信息，必会引来社会资本大举介入。公建民营养老机构俨然成了各路社会资本眼中的“香饽饽”。

 

     （二）

 

       公建民营的养老项目之所以引发“哄抢”，与养老行业投资成本高、盈利难，以及行业发展逐渐成熟有关。在小编看来，公建民营的养老项目对投资者而言主要有三方面的优势。

 

        降低前期成本，增加竞争力

 

       养老机构的最大成本是土地、租赁和人力成本支出。人力成本支出缩减空间不大，只能在土地、租赁成本方面想办法。而公建民营项目是减少土地、租赁支出的有力手段。由于公建民营的养老项目减少了民营企业的前期投入，这样他们就能和公办养老机构站在同一起跑线上，在市场竞争中不至于出现公办机构床位排队需等100年而民办机构无人问津的窘境。

 

       养老产业逐渐成熟，从重建设到重运营

 

        经过前几年的大肆建设和市场淘洗，2017年之后，虽然新建养老机构仍在不断增多，但产业关注点逐渐由建设转为落地运营。从业者们讨论更多的是如何做好专注于养老机构运营管理的服务商，尽量不做重资产投资，转而走连锁化，输出技术、标准、团队等服务。这类企业一部分自持养老机构经营并逐渐扩展，另一部分不持有物业，只提供养老相关服务。前者对企业实力要求较高，玩家多为开展养老服务业务的地产开发商和险企等；后者门槛相对较低，最典型的做法就是参与公建民营项目，避开成本压力，专注于提供优质的服务，实力较弱的企业也有机会在养老领域实现弯道超车。

 

       轻资产模式，便于连锁化经营

 

       公建民营的项目前期投入少，轻舟快水便于复制和连锁化经营。单个养老机构的盈利空间很小，只有通过品牌化、规模化的连锁经营，通过“成本分摊”，“薄利多销”才能有更大的盈利空间。连锁化可以降低采购成本，提高机构人员的运营效率，而且凭借前期积累的运营经验和标准化的管理流程，再复制一个机构，成本就会降低很多。另外，还可以将运营经验和标准化的管理流程，通过咨询、培训、技术入股等形式，将管理和运营作为服务输出。国内大型养老连锁机构康乐年华的负责人曾表示，正是公建民营的低成本优势，使得康乐年华能够集中精力摸索管理、服务的流程和标准化工作，从而找到了连锁化的正确定位和发展方向——“轻资产，重管理”。

 

      （三）

 

       “公建民营”是政府的大力支持的发展方向：

 

         2013年底，民政部下发了《关于开展公办养老机构改革试点的通知》，要求公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，鼓励社会力量运营。

 

        2015年2 月，民政部等部门联合出台了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，提出鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。

 

        2017年出台的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》则明确提出了公建民营的发展目标：到2020年，政府运营的养老床位数占当地养老床位总数的比例不超过50%。

 

     （四）

 

       近年来，养老产业发展迅速，但水平参差不齐，鱼龙混杂。政府一方面鼓励养老产业发展，但另一方面又很难找到一个规范养老产业的有力抓手。从服务规模上看，机构养老只是养老服务体系中的“补充”；但从功能实现和服务扩展上看，机构养老却能够发挥巨大的促进行业发展的引领作用。居家养老、社区养老是市场基础，覆盖面广，但市场培育速度慢，标准化程度低，单纯做居家、社区业务很难形成规模效应，政府想支持也难以找到落脚点，见不到明显的效益。所以政府寄希望于品牌化、规模化的连锁养老机构发挥标杆作用，实现养老机构的规范化管理。在政府看来，公建民营有助于推进养老机构的连锁化运营，可以带动和提高养老行业的规范化水平。

 

       对于刚刚起步的养老产业来说，具有跨省经营、拥有超过10家经营机构的连锁化养老企业几乎是凤毛麟角。从国际经验看，品牌化、连锁化经营是养老服务企业一个十分重要的发展方向。很多区域性的龙头企业逐渐将品牌化、连锁化作为发展重点，并开始尝试跨区域经营。在民政部福利研究中心副主任崔玮看来，全国养老机构连锁化运营还处在积极探索阶段。

 

       未来的养老服务市场将会是“床位为王”的时代，轻资产模式的连锁化将会是发展趋势。政府的大力支持，加上资本从看重盈利、到看重营收、再到看重规模、流量的转变，可以预见持有数量越多的养老机构和床位越能在市场竞争中占据绝对主动权。各路资本对于有助于养老机构连锁化的公建民营项目的争夺将会越来越激烈。

 

     （源自同砚养老观察）