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经济下行压力之下，银行不良贷款持续上升，银行对不良贷款处置的压力也日渐增加，然而由于银行放贷的抵押物基本上都是房产和土地，此前楼市阶段性降温，使得银行通过拍卖处置这类抵押物时难寻卖家。银行抵押房产三次流拍成了常事，这不仅延长了抵押物的处置期，同时使得银行在是否依然享有抵押权、优先受偿权面临着法律风险。本文结合两个抵押房产三次流拍的实际案例，对银行在遇到抵押物三次流拍时蕴藏的法律风险进行了探讨。 案例介绍 2015年12月，青海西宁东湖宾馆与青海银行之间的贷款纠纷再次引发关注，这场官司打了8年，涉及的还款金额从最初的3600万变成如今的1个亿。 2001年7月，东湖宾馆正式营业，当时宾馆的条件在西宁时数一数二的，最初半年，效益也不错，然而不到一年的时间，西宁市政府在宾馆周边修建市政道路，4年的时间，宾馆被迫两次关门停业，经营陷入困境。 但是与此同时，2002年，东湖宾馆在2001年与西宁市商业银行（也就是现在的青海银行）人民街支行所借的一年期贷款3600万元到期，东湖宾馆无力偿还。在多次催收无果后，2007年，青海银行将东湖宾馆告上法院。 一审时，宾馆方提出，由于市政施工导致问题出现，希望法院考虑减免相应的利息。但是法院认为，银行没有让宾馆关门，是政府造成的，于是做出以下判决：东湖公司须在一个月内偿还青海银行借款本息合计5631.06万元。 判决生效后，东湖公司未予执行。2007年9月，青海银行向青海高院申请执行，青海高院委托评估机构对涉案抵押物——东湖宾馆进行评估，评估价值为3.01亿元，但因抵押物的评估价格远远背离资产的实际价值5600万，2008年，三次拍卖均流拍。青海银行表示拒绝以抵押物抵债。 2009年4月，青海高院作出执行裁定，因青海银行表示不能以拍卖财产交付其抵债，东湖公司确无其他财产可供执行，裁定终结本次执行程序，并解除对东湖公司财产的查封；如发现东湖宾馆有财产可供执行，青海银行可再次提出申请，不受申请执行期间限制。 四年后也就是2013年，青海银行向青海高院申请恢复执行。这时，青海银行要求的偿还及赔偿金额已经变成了1.04亿元。但青海高院没有同意青海银行的诉求，依然判定未结债权总额为5653.44万元。 青海银行对此不服，在2014年4月15号，向最高人民法院提起复议。最高院在审理后认为东湖公司仍负有还款义务，同时建议“青海高院在下一步执行中，应考虑客观现状，对本案迟延履行金酌情予以计算，公平合理保护各方当事人的合法权益”。2015年1月，最高人民法院下了裁定，对相应的利息予以支持。东湖宾馆依然无力偿还。 如今，抵押物东湖宾馆即将再次拍卖，但是如果再流拍，青海银行处置不良资产将再次陷入两难境地。银行处置该笔不良贷款抵押物的处置期被迫延长，另一方面，如果将不良资产折价剥离给资产管理公司处理变现，虽然处置更为快捷，但如果转让的价格提不上去，银行宁愿自己留着处置。 案例延伸 2000年12月，个人客户吴某与某商业银行签订贷款金额40万元的个人住房贷款合同，以位于该市某小区的一套商品房为抵押，期限15年。从2005年2月起，吴某的该笔贷款开始出现连续违约，且经银行多次催收无果。2006年5月，银行经向当地法院起诉并取得法院生效判决后，据以提出强制执行申请。法院受理后委托房地产评估公司进行评估，并委托拍卖公司进行拍卖。 2007年9月，拍卖公司发布第一次拍卖公告，拍卖底价为评估价基础上下降20%；2007年10月，拍卖公司发布第二次拍卖公告，拍卖底价在第一次拍卖底价基础上再降20%。但两次拍卖均因无人登记竞买而流拍。 2007年12月，法院对该抵押房产进行第三次拍卖，拍卖底价为第二次拍卖底价基础上降价20%，此时的拍卖保留价已经与吴某的未偿还借款余额相当。但因抵押房产的评估价格远远背离资产的实际价值，第三次拍卖再次流拍。此时，吴某累计积欠银行利息加贷款余额已达38万余元。 虽然经过三次流拍后的抵押物保留价大致能够抵偿银行的贷款，但由于其实际变现能力较差，如银行接受其以物抵债，则此后再处置该抵押房产时可能产生的费用、折价等相关损失只能由银行自行承担。为此，银行拒绝了法院以物抵债的建议，不同意以第三次拍卖时的保留底价受让该抵押房产，拟采取“保留对该房产的抵押优先受偿权，待楼市转暖后再予以重新拍卖受偿或经其他债权人重新启动拍卖程序后银行再予以优先受偿”的方式，争取最大限度实现银行的债权。 但是，后来发生的情况直接影了银行这一愿望的实现。吴某的另一合法债权人获悉银行拟不接受该房产抵债后，随即向法院提出：根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，该房产此时应当退还被执行人；同时还提出，既然银行放弃以该房产进行以物抵债，就可以视为银行放弃了对该抵押房产的权利，其准备接受该房产以物抵债，用以抵偿吴某积欠自己的30余万元债务。银行方面则坚决予以抵制。此后，适逢政府对房地产市场进行宏观调控，抵押房产的市场价格进一步下降，致使重新启动拍卖程序处置抵押房产或变卖抵押房产的方案更加难于施行。 法律分析 以上案例涉及以下几个法律问题需要予以厘清： 一是银行不接受以物抵债，法院将抵押财产退还借款人后，抵押权是否因此而消灭； 二是顺位在先的抵押权人——银行不接受以物抵债，是否能够阻却顺位在后的其他债权人接受该抵押财产的以物抵债； 三是抵押物的存在能否阻却银行对借款人其他财产的执行选择权，即银行可否放弃对抵押物的执行转而要求法院执行借款人的其他有效资产。 下面，笔者拟结合立法理论、司法实践以及相关法律法规的规定对上述问题逐一进行分析。 关于抵押权的消灭问题 在银行抵贷资产清收的实务操作过程中，由于种种主客观方面的原因，银行在申请执行的财产经拍卖流拍后拒绝接受以物抵债的现象并不少见。 最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号，以下简称《规定》）第二十八条规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。” 抵押权是指债务人或第三人不转移对不动产或其他财产的占有而将该财产提供给债权人作为对相关债务的担保，在债权未受清偿时，债权人可对该财产进行处分并就其价款优先受偿的权利。抵押权在性质上为担保物权，其设定一般有存续期限，为有期物权，并非如所有权永恒存续。 我国《物权法》第一百七十七条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：一是主债权消灭；二是担保物权实现；三是债权人放弃担保物权；四是法律规定担保物权消灭的其他情形。以上四种情形是担保物权消灭的法定原因，亦是抵押权消灭的法定原因。同时，债权人不接受以物抵债即丧失抵押权，将使债权人的债权得不到切实保障，有违法律的公平公正原则。 此外，《物权法》第一百七十七条规定的“债权人放弃担保物权”中的“放弃”是指债权人的明示放弃，明示放弃主要指债权以书面方式或以行为方式明确表示放弃担保物权，而且其放弃会产生抵押物灭失或主债权消灭等法律后果。 因此，抵押权不应因享有抵押权的债权人不接受以物抵债且抵押物被退还给债务人而消灭，债权人对抵押物所享有的优先受偿权不能因此而受到影响。但由于法院解除查封冻结措施后，法院的强制执行效力丧失，债权人对抵押物的实际控制权将在客观上受到相当程度的削弱。 顺位在先的抵押权人不接受以物抵债是否能阻却顺位在后的债权人接受以物抵债 最高人民法院的司法解释对拍卖过程中有关以物抵债问题作了明确规定。《规定》第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。” 在法院执行的司法实践中，可能会出现两个或两个以上执行债权人都申请以拍卖财产抵债的情形。在这种情况下，应由法定受偿顺位在先的债权人优先受偿；如果各个债权人的受偿顺位相同，则以抽签方式决定受偿人。如果债权人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额，然后将补交的价款分配给其他债权人。 但是，在同一抵押物上有数个抵押权，法定受偿顺位在先的抵押权人拒绝以物抵债，而受偿顺位在后的抵押权人同意以物抵债时，应如何处理呢？ 为充分保护债权人的合法权益，受偿顺位在先的抵押权人不同意以物抵债并不能影响其他债权人实施“以物抵债”，但由于顺位在先抵押权人的抵押权仍然存在，接受以物抵债的债权人应首先向法院交纳顺位在先的抵押权人应获清偿的价款，其后才能实现自己的债权。这样，即使受偿顺位在后的债权人接受抵债，也不会对其他债权人权利的实现造成不利影响。 抵押物的存在能否阻却申请执行人对被执行人其他财产的选择 上述两个案例中，银行不同意以物抵债的同时，为确保自身债权的安全，是否还可以向法院申请查封借款人吴某的其他个人财产？银行在未首先处理抵押物的情况下，申请法院执行债务人的其他财产的做法是否可行？ 对于这一问题有两种不同的意见。一种意见认为，从保护申请执行人的债权尽快得以实现的角度看，银行享有选择处置债务人其他财产的权利，法院应当受理银行的请求，执行吴某易于变现的其他财产，以避免银行因抵押物经三次拍卖不能变现而被迫接受抵押房产，从而给银行造成经济损失。 另一种意见认为，借款人签订借款合同时已经提供了抵押物用于银行贷款的担保，当出现借款人违约时，银行应首先执行抵押物，如抵押物不足以偿还其所欠债务，银行才能执行价款人的其他财产，因而银行不具有选择执行借款人其他财产的权利。 笔者赞同上述第二种意见。主要理由如下：抵押物的存在阻却了享有抵押权的债权人执行已经提供了抵押担保的债务人的其他财产的选择权。物保的选择权发生于借款合同签订之时，银行在执行程序中不应享有执行债务人其他财产的选择权。不动产抵押有别于保证担保，其特点是以特定的财产来担保债权人债权的优先实现，并具有追及效力。抵押是对债的担保，其所担保的债务是特定的。银行在与吴某签订借款合同时，其有选择抵押财产的权利，并应对抵押物进行核保。抵押合同生效后，银行不应再享有选择权。 对银行的启示 随着经济下行，银行不良贷款持续上升，银行对不良贷款处置的压力也日渐增加。但由于银行放贷的抵押物基本上都是房产和土地，此前楼市阶段性降温，使得银行通过拍卖处置这类抵押物时难寻卖家。在贷款出现违约和形成不良后，采取有效措施确保银行债权足额清收，对于保障银行资产质量和经营效益具有重要意义。就以上案例而言，对银行主要有以下几点启示： 正确把握业务发展与风险防控的关系 商业银行在积极发展个人住房按揭贷款业务的过程中，应当增强风险防控意识，严格执行个人住房按揭贷款规章制度，从源头上防止出现相关风险隐患。在办理具体业务时，要重视借款人的资信状况和第一还款来源，认真调查借款人的信用记录及其经营和收入状况，确保第一还款来源真实可靠。要客观判断抵押物的实际价值，确定合理的抵押率和抵押期限，重视抵押物的变现率。要认真执行抵押物实地实物核查制度，落实抵押担保手续，确保抵押登记合法有效。 科学评估抵押物，防止估值不当 以上两个案例之所以均出现抵押物经过三次拍卖仍然无法成交的情形，其根本原因在于对抵押物估值过高，偏离了实际价值。 在实务操作中，作为银行债权担保的抵押物进入拍卖程序时，通常已进行过两次评估：一次是该物作为待押品时的价值评估，评估时间为银行接受抵押物之前；另一次是该物作为待拍卖品时的价值评估，评估时间为正式拍卖之前。 在不同的评估环节，对抵押物进行评估的侧重点也有所区别。在待押品评估环节，应注重对抵押物实际价值的评估，根据对相关市场未来发展趋势的分析预测，合理判断抵押物未来增值或贬值的可能性，最终确定较为合理的抵押物折现率。在待拍卖品评估环节，则应注重对抵押物现时市场价格的评估，综合考虑当前的各种市场因素，对抵押物的市场价格进行合理估值。 上述两次评估虽然时间和侧重点有所不同，但都必须采取科学的评估方法，合理评判抵押物价值，防止出现估值不当的问题，这是确保抵押物真正具有银行债权担保效用的基本要求。 妥善应对和处理抵押物流拍问题 抵押物处置过程中一旦发生抵押物流拍情形，银行应依据《物权法》、《担保法》、《民事诉讼法》等相关法律法规和司法解释的规定，积极采取各种有效措施，尽可能减少抵押物流拍对银行债权实现所造成的损失。抵押物流拍后，银行不应放弃对抵押物的优先受偿权，以避免债权落空。银行要对抵押物流拍的原因进行认真分析，主动加强与法院、评估机构、拍卖机构、债务人以及其他债权人等执行参与人的沟通和协调，充分利用法律赋予的权利，审时度势地采取变卖、以物抵债、依法追索债务人其他财产等手段，最大限度地维护和实现银行债权。 想了解更多法治动态，请关注法律快车微信公众号：lawtime.cn，法律快车官网网站：www.lawtime.cn |
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