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年报季报都出了，最近一段时间唱衰华夏的文章层出不穷，随着上交所的18摸到达顶峰，有些水平还不错，而且基本都对着华夏的软肋——现金流和应收款，刀刀致命，董秘召开机构业绩发布说明会也好，接受新闻机构采访也罢，乃至老王破天荒第一次亲自主持股东大会，当场效果不错，但是随后更多黑文继续出炉对准这两个软肋猛锤，谁叫华夏的商业模式天生招黑呢？ 今天咱不谈什么财务指标，也不谈今后的发展如何，现在的估值是否低估，只谈谈投资华夏的大逻辑 一、 华夏在做一件什么事情？ 华夏在做一件什么事情，个人理解就一句话——致力于中国县域经济的发展。承接产业外溢，解决大城市病，反正就是诚心正意做产业新城，当然假如你一定要认为他是圈地卖房子，黑心地产商，那我也没话可说。 我只说几个数字  华夏幸福累计总签约额4974亿，累计落地投资额1085亿（17年落地投资需要在18年进行结算，根据董秘在机构业绩说明会上披露的数据，估计在900亿，所以累计落地投资额实际已经有2000亿），谁家圈地卖房还到处招商，你问问恒大碧桂园干不干这事？ 二、 地方政府对于华夏的态度 关于华夏的商业模式，此处不再扫盲，简单说就是政府划一块区域给华夏，华夏来帮你打造一座产业新城，给政府带来产业，税收，GDP，政府不用出一分钱，也没有刚性负债，干得不好我自己滚蛋，干得好了园区内新增财政收入做为你支付我投入以及回报的资金来源。这是啥生意，政府是不是稳赚不赔？所以别再纠结什么45%的落地投资额返还是不是暴利，华夏所有赚的利润都要靠自己去帮政府实现新增财政收入，否则政府不会买单。所以华夏的PPP是另类PPP，不同于那些基建，环保，政府必须在财政预算内给予支付。你别吹你干了多少活，只要你没给政府带来收益，干多少都是白干，没钱给你。这算不算政治正确？我不知道，反正我要是县长我肯定乐意。 三、 应收账款的安全性和今年预期 17年年报应收款大幅增加，18年一季报继续增加，所有看衰的文章重点都在此。那这里咱就看看华夏2010年至今到底和政府结算了多少园区收入，政府又给了多少回款，所有数据都来自于年报及季度经营简报。  截止2018年1季度，累计政府确认园区结算953.3亿，累计政府回款710.3亿，回款率74.5%。政府还欠243亿，很多吗？看绝对数的确不少，政府会赖账吗？我感觉不会，你干得好好的他干嘛要赖你；政府干嘛欠那么多没支付？请看第二点，他兜里没钱呀；政府为毛兜里没钱呢？因为投资落地了，有建设期，贡献税收还少，因为环京环雄地产冰冻，政府没法多卖地，因为异地复制刚起步几年，很多园区还在开发建设中，反正不是不付，是地主家真没余粮，或者说华夏给政府带来的新增财政收入（含卖地收入）跟不上华夏的招商落地速度和园区开发。那么问题来了，招商落地多，园区建设得好，这到底是好事还是坏事，要说是好事吧，政府的财力一下子还跟不上，造成你的应收款大幅增长，然后被各种黑；要说是坏事吧，那我先踩个刹车不干了，园区也停他个半年，招商投资也别落地了，等政府慢慢把钱给结了我再干，好像也不大好，毕竟现在园区开发越好，招商更有竞争力，落地投资越多，今后政府的财政收入增加越多。所以呢，活还是要撸起袖子加油干，干得越好，他兜里钱自然会慢慢变多，政府对你越满意，只要他兜里有钱怎么可能赖你，否则倒真可能收不回来，你也不可能去和他打官司啊，自古民不和官斗，是不是这么个理？所以呢应收账款能否收回全看你华夏活好不好，活好了，你好他也好。所以华夏今后若干年应收账款肯定还会持续增长，这里再告诉你们一个秘密，11年到17年，政府回款年化增长率是33%，现在知道为毛华夏是万年35%了吧。最后再拍一下脑袋，今年华夏园区结算500亿（产服收入400+基建100），政府回款300亿，应收账款增加200亿接近400亿，我就问你怕不怕，怕的话只能和华夏就此别过，他不是你的菜。 四、 现金流到底如何 说到现金流，咱不用正规的财务上的什么经营性，投资性，筹资性，简单粗暴点，就是能收多少钱，要花多少钱，够不够用，不够的话怎么办。 先说能收多少钱： 政府回款 300亿 卖房1600亿，算收个一半吧800亿 合计1100亿，没问题吧，你要说这数据还乐观我只能吐血了。 再说要花多少钱： 最简单的算法，一季报里经营性现金流支出251亿+投资性现金流支出36亿，合计287亿，再乘以4大概1148亿，另外再加1500亿有息负债的100亿利息，总计1250亿的样子。收支相抵还差150亿，让吴中兵再去筹个150亿就是了，貌似已经搞定了20亿美元债，也差不多了。 再来个稍许精确点的，具体数字根据17年年报和18年季报简单推算，各位可以自行拍下脑袋，模糊的正确即可 员工工资和社保 100亿， 支付各种税费 130亿 销售及管理费用 100亿 有息负债利息 100亿 园区基础建设 70亿 18年地产施工面积4300万平，按照单位建安成本3000来计算，平均2.5年周期，当年投入500亿 买地支出，这要和政府支付多少园区回款匹配，上面说了300亿回款，你怎么也得买个200亿的地吧 上述合计1200亿，大差不差，就这样吧，其实已经很谨慎地计算了（期间费用里包含了工资，我这里已经重复计算了） 所以呢，现金流也没啥大问题，说资金链要断裂的可以洗洗睡了。 最后总结一下，投资华夏的大逻辑就是 1、 华夏在做一件利国利民的大事 2、 地方政府很欢迎华夏 3、 应收账款增加是华夏活太好，地方财政有点跟不上节奏，随着全国复制铺开，华夏可以腾挪的空间也大，财政吃紧的地方落地可以缓缓，有钱的地主家可以加快开发速度 4、 现金流不能说宽裕，或许还有点紧张，但也不是不能克服，量入为出，日子总还过得下去 华夏好还是不好，各位自行判断，不黑不吹，或许他会成为伟大的公司，你我一起收获满满，或许他饼画得太大，你我一起关灯吃面。 最后一段打油诗送给大家： 不要怂，就是干，三分天注定七分靠打拼，十分全靠赌国运； 买华夏，并肩走，赢了天下入我手，输了意淫解千愁。 |
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