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因为用地政策以及历史沿革等原因，厦门本土有不少“小产权房”,在很多人的概念中，小产权房的交易无效。去年有新闻报道一对厦门夫妻在岛内别墅住了十年，开放商却以《房屋使用权转让合同书》无效为由要收回别墅。在当前的司法环境下，小产权房交易真的无效吗？如何保障小产权房的交易安全？戴律师团队近期接受了多起关于小产权房纠纷的咨询，遂对小产权房的交易合法性、可行性进行进一步学习，现将学习成果分享给大家。
一、小产权房交易可能存在的风险
1、小产权房买卖合同的很有可能被认定为无效合同。若合同无效，购买人的权利将无法得到保障。
2、小产权房没有产权，所以不具有转让资格。“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。因此也不能合法的过户，对其升值空间产生较大的影响。
3、如果遇到政策或者变动需要拆除房屋的话，购房者将无法获得任何赔偿，或者购买时的本金。购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
在实现生活中，为了解决小产权房买卖合同的效力问题，通常的做法是转让小产权房的使用权，或者以以租代售的方式来转让房屋。
二、小产权房以租代售合同的效力问题
关于小产权房使用权转让合同的效力问题，学术上和司法实践中有两种观点。一种观点认为：合同非法转让集体土地，违反了我国相关法律规定，因此合同无效。另一种观点认为：根据物权法的规定，所有权转让必须到政府登记，没有登记就不能算是所有权的转让，只能算是使用权转让，而使用权转让是合法的。戴律师团队赞同第二种观点，理由如下：
1、现行法律、行政法规并未禁止房产的使用权转让。开发商转让的是房产的“使用权”，而非“所有权”，并非法律、法规所禁止之事项。
2、《房屋使用权转让合同书》性质为使用权转让合同，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。
3、《房屋使用权转让合同书》签订至主张无效，讼争房产使用价值远超协议签订时的价值，如简单认定《房屋使用权转让合同书》无效，无疑纵容违约，抑善扬恶，有违民法诚实信用原则和公平原则。
三、相关案例推送
案例一：（2017）最高法民再87号案件
转让划拨土地上的房产，转让合同未经政府部门批准，应如何认定其效力？（2017）最高法民再87号案件中，刘某某作为出让方与刘某雄签署了《房屋转让协议》，但转让房屋的土地性质为划拨用地，其后，刘某某要求解除协议并返还房屋，双方遂起争议。案涉纠纷历经深圳市南山区法院一审、深圳市中院二审、深圳市中院和广东省高院再审，最终由最高人民法院提审。本案的核心争议焦点为案涉《房屋转让协议》的效力。
【一巡法庭观点】 一巡法庭认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。
关于《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第11条，一巡仍沿袭了此前的司法实践中的主流观点。即该规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人转让划拨土地上的房地产或约定概括转让，则不适用司法解释对合同效力的规定。
关于《城市房地产管理法》第40条第1款，一巡在本案中的观点与以往的司法实践有所变化。以往案件中法院往往认定该条款属于管理性强制规定而不属于效力性强制规定，故违反该规定转让划拨土地上的房产仅应当受到行政处罚，不会导致合同无效。而一巡认为该规定中的政府审批行为仅是物权变动的必要条件，换而言之，违反该规定的后果是不能满足物权变动的条件，与转让合同的效力没有直接关系。
戴律师团队认为，一巡上述观点体现了法院对于划拨土地转让纠纷的裁判趋势，即土地为划拨性质这一因素仅影响合同的履行，而不影响合同的效力。尤其在交易当事方对于土地性质变更有合理预期和相应约定的情况下，如未影响国家及社会公共利益，肯定合同效力无疑更有利于平衡各方当事人之间的利益。
案例二：（2016）闽02民终2007号
1994年6月，厦门市思明区计划统计局作出思计投（1994）106号及107号文件，同意厦门天乐物业管理有限公司将0-08号和382号乡村企事业用地地块转让给传人实业公司开发，由思明区农村工作办公室、黄厝村委会、传人实业公司合作建设美园度假娱乐城A1、A2，用于从事文化、休闲、度假和娱乐等行业。2000年3月，美园度假娱乐城项目（址于0-08号和382号乡村企事业用地地块）取得建设工程规划许可证，项目建设单位为黄厝村委会和传人实业公司。美园度假娱乐城项目至今未竣工验收，项目所在土地性质仍为乡村企事业用地。2001年6月25日，传人置业公司与张卫签订一份《房屋使用权转让合同书》（以下简称讼争合同），约定：传人置业公司将美园度假娱乐城A3-2别墅一栋及附属储物间、屋顶露台、花园、车位（以下简称讼争房屋）的使用权转让给张卫使用，成交金额550000元，交房时间2002年1月1日，房屋（别墅）土地使用权及房屋使用权年限均70年（从房屋所属项目土地的立项申报审批时间即1999年1月28日至2069年1月28日）；张卫在签订合同后，如需易主更换使用人，传人置业公司无偿提供方便，但因此发生的费用由张卫负责。签订合同时，张卫未要求传人置业公司出具相关权利证书和许可证书。后传人置业公司以合同无效为由，要求张卫返还房屋。
原审判决认为，传人实业公司为讼争房屋所在项目的建设单位，其基于建造行为对讼争房屋享有相应权利。讼争合同内容涉及讼争房屋的处分，与传人实业公司有直接利害关系，传人实业公司系本案适格传人实业公司。讼争房屋项目所在土地为农村集体所有，系乡村企事业用地，不得出让、转让或用于非农业建设，若改变土地权属和用途须办理土地变更登记手续。讼争合同约定讼争房屋土地使用权和房屋使用权年限为70年，且可“易主更换使用人”，名为使用权转让，实为房屋买卖，包含转让集体土地使用权的内容，违反了《土地管理法》的强制性规定，应认定无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：确认厦门传人置业有限公司与张卫于2001年6月25日签订的《房屋使用权转让合同书》无效。
宣判后，张卫不服，向本院提起上诉。厦门市中级人民法院认为，首先，在现代社会经济活动中，财产（包括有形财产和无形财产）只有进行动态的流转，才能发挥其最大功效，实现资源的最优化配置，也正因为此，确定和维护交易安全以保护信赖利益愈来愈重要。在交易日益频繁的今天，维护交易安全，鼓励和促进交易已成为合同法的基本价值取向之一，这就使得合同法对信赖利益保护成为理所应当。也正因为如此，现行法律法规和司法解释也坚持以“尽量使合同得以生效”为基本精神，对认定合同无效慎之又慎。则在司法实务中，对合同的解释也应遵循保护信赖利益原则，以确保双方当事人所追求的经济利益得以实现。本案中，张卫与传人置业公司签订的《房屋使用权转让合同书》中约定的是将讼争房产的使用权转让给张卫使用。签订合同之时，双方均已明知讼争房产无法办理权属证书，双方亦愿承受因此而带来的权利行使之不完整性。原审判决将使用权转让解读为房屋买卖有违当事人真实意思表示，现行法律、行政法规并未禁止房产的使用权之转让。基于上述维护社会、经济活动稳定性之考量及本案合同之性质，对传人置业公司向张卫转让房屋使用权并未违反法律、法规，不应据此认定合同无效。
其次，讼争房产所在土地为农村集体所有，依法不得出让、转让，该规定系针对土地的所有权，以维护我国的集体土地所有制。但本案中传人置业公司转让的系讼争房产的使用权，而非所有权，非法律、法规所禁止之事项，传人置业公司据此主张合同无效于法无据。依据《中华人民共和国物权法》第二条之规定，其任务是“因物的归属和利用而产生的民事关系”，本案当事人就讼争房产的使用权转让即为物的利用，应受法律保护。
再次，诚实信用原则和公平原则作为民法两大基本原则，尤其是诚实信用原则，被奉为现代民法的最高指导原则，被谓之“帝王条款”，其要求民事主体在从事民事活动、行使民事权利和履行民事义务时，应本善意、诚实的态度，即讲究信誉、恪守信用、意思表示真实，并应本着公平观念从事民事活动。本案中，《房屋使用权转让合同书》签订于2001年6月25日，至今已十年有余，讼争房产使用价值远超协议签订时的价值，如简单认定《房屋使用权转让合同书》无效，无疑纵容违约，抑善扬恶，有违民法诚实信用原则和公平原则。
综上，《房屋使用权转让合同书》性质为使用权转让合同，系当事人真实意思表示，也不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。传人实业公司诉请确认合同无效，有违合同法的基本价值取向，亦有违诚实信用原则和公平原则，本院不予支持。 |
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