2018中国产业新城运营商评价研究报告

2017年，我国经济继续稳中向好发展，产业结构加速转型升级，国家对战略新兴产业发展的支持力度明显增强。与此同时，新型城镇化建设稳步推进，这些均为产业新城提供了更大的发展契机。随着产业新城行业的发展壮大，一批优秀运营商及项目在产城运营及服务创新方面不断取得丰硕成果，其发展经验值得借鉴。在此背景下，中国指数研究院连续第三年开展“中国产业新城运营商评价研究”，发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。

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评价体系与方法

2016年3月1日，我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请16位行业专家对评价体系进行鉴定，并在综合各位专家意见的基础上完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。我们独创性地建立“一核两翼”评价模型，以此评价各产业新城运营商的综合实力。

资料来源：中国指数研究院整理

近两年，随着行业的不断发展，越来越多的产业新城运营商注重资产运营效率的提升，因此，2018年我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果及经验的基础之上，结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流，进一步优化了产业新城运营商研究方法和评价指标体系，在企业经营能力一级指标下增加了“运营效率”指标，用来判断企业运用资产的有效程度，评判企业经营管理水平；另外，在评价过程中，除了注重总量指标外，我们也将增量指标纳入重点考量范围，以期更加全面地评价企业的综合实力。

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产业新城运营商评价结果及分析

▌综合实力评价结果

从评价结果来看，大部分产业新城运营商在产业发展以及城市建设方面有了进一步的提升，一些优秀企业不断探索并创新产业发展之路，真正实现了为地区发展赋能。此次，我们通过发布产业新城运营商综合实力评价结果，持续挖掘行业标杆运营商的价值，通过对标杆运营商经验做法及先进模式的解读，为行业参与方带来更多启发与借鉴。

从综合得分来看，华夏幸福、张江高科、中新集团综合实力位居前三。

从2018年中国产业新城运营商综合实力评价研究结果来看，华夏幸福近年来实现了从区域性向全国性城市群扩展的布局，企业通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，产业发展能力不断提升，为公司业绩稳步增长提供了强劲动力。

张江高科定位于全产品线的科技地产商、全创新链的产业投资商及全生命周期的创新服务商的“新三商”，紧密对接全球创新资源，加速集聚全球创新要素，构建开放式创新生态圈。

中新集团始终坚持“规划先行”，创新驱动发展，不断聚集园区开发运营的核心资源要素，以园区开发运营为主体板块，载体配套和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚的方式，实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局。

招商蛇口深耕蛇口工业区，积累了丰富的城市开发与运营经验；同时依托于招商局资源优势，实现了对内的资源互补，对外构建了独特的竞争优势。

天安数码城不断发挥创新精神，践行做“企业的时间合伙人、空间服务商”，洞察客户需求，引导产业聚集，构建出以创新企业生态圈的建设运营体系。

启迪协信依托清华大学资源优势，打造集群式创新体系，整合启迪之星等资源，协同产业服务、创新服务、生活服务，构建全链条产业创新生态系统。

亿达中国秉承“以产促城、产城融合、协调发展、共创价值”的运营理念，积极打造产业与城市高度融合、功能完善、绿色低碳、环境优美、可持续发展的产业生态和城市生态。

上海临港通过“区区合作、品牌联动”，努力实现产业高端化、技术高新化、项目高质化发展，为产业创造价值。

华发城市运营依托于华发集团资源，打造出了一套包含规划设计、开发建设、资金保障、运营管理和产业发展等五大核心能力的全链服务体系，推动城市从外延式扩张转变为内涵式生长。

星河产业集团秉承“以地产为载体、以产业为基础、以金融为纽带、以资本运作为目的”的发展理念，以产投融创新运营模式，铸就创新经济新引擎。

▌产业新城运营商发展特点

● 产业定位         

因地制宜、先谋后动，一张蓝图绘到底

优秀产业新城运营商将产业定位放在越来越重要的位置，注重顶层设计研究，同时也根据区域产业特色，因地制宜地制定产业规划，为产业新城的发展赋能。 

☞强化顶层设计：运营商应产业新城系统性、战略性角度出发，确定产业发展总目标，将总目标分解，确保各子目标与总目标一致，实现一张蓝图绘到底。 

☞为区域赋能：运营商应积极整合利用地区产业资源，调动和升级原有产业，创新引领高质量发展，打造先进产业集群，为区域发展赋能。 

☞降低规划预期，制定符合区域实际的产业规划：不同区域所处的发展阶段不同、资源禀赋各异，产业定位要结合当地产业发展现状等，并结合当地特色资源优势，科学确定目标产业，因地制宜制定符合当地实际发展的产业规划。

● 产业招商

产业引领、资本干预、龙头带动，创新招商模式

从调研结果来看，优秀运营商针对产业新城的不同定位，创新招商模式，创造符合自身的核心招商逻辑。 

☞资本干预招商：根据新城产业定位，挖掘细分行业龙头，通过资本干预的方式，发挥龙头引领作用，促进招商。对于资金实力雄厚的运营商来说，这是最直接的招商方式，但对入驻企业的甄选提出更高要求。

 

☞产业协同招商：运营商依托母公司资源，通过母公司产业资源带动，吸引目标企业入驻，实现产业的导入。这种方式对于拥有母公司资源的运营商来说具有较大优势。 

☞孵化培育招商：运营商通过自建或引进孵化器，对企业进行孵化、培育，孵化成功的企业也将是未来入驻产业新城的目标企业。对于孵化能力强且有孵化资源的企业来说，通过孵化培育，将孵化成功的企业导入产业新城内将是一种有效的招商方式。 

● 产业培育    

创新驱动，精准服务，深化产业集群发展

产业运营能力是运营商最核心的竞争力，行业的竞争最终将归结于产业新城运营商运营能力的强弱。 

☞被动变主动，服务精准化：产业新城运营商从以往被动接收入驻企业的服务需求，转向根据产业定位、产业招商等情况主动出击，深入研究和沟通需求，针对特定需求，精准化定制化服务，引入专业资深人才和服务机构，增强服务链条。 

☞优质资源创新孵化，为双方赋能：运营商依托自身优势，整合多方资源要素，持续导入创新资源，全力推进入孵企业发展，激励创新式成长，加速构建自身特色、打造品牌，同时有利于运营商孵化能力的强化，增强专业孵化壁垒，共同实现跨越式发展。

● 城市建设    

城建优质化，配套体系化、智能化

目前，部分产业新城建设正在持续优化，以可持续的思路合理布局，配套设施种类齐全，服务覆盖全面。 

☞提升城市建设质量：注重生态环境，提升新城形象，以城建设施促进居民生产、生活、休闲、服务的协调融合，提高生活便利性和入住幸福感。 

☞配套设施体系完善，更加体系化：学校、医院等配套不追求标杆化，而是做到种类的丰富和数量的充足，在结构上达到协调统一。 

☞构建城市智慧服务网络：通过信息科技、数字手段，探索数字智慧城市建设与服务。

▌产业新城运营商竞争格局

近一年来，传统产业新城运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河，同时，众多新型的市场主体正在急速涌入产城运营领域，行业参与主体愈发多元。

表：不同类型运营主体的优势与挑战

目前来看，具有政府平台资源优势、产业资源丰富、创新能力强的专业运营商在行业竞争中仍占有绝对优势，随着行业的发展，房企、产业主体企业的加速涌入，这部分企业也存在较大的发展机会，他们在未来的竞争格局中“撼动”专业运营商的行业地位也未尝不可能。 

整体上看，对于国企运营商来说，应积极把握自身资源优势，充分利用资金成本优势、政府资源优势，将自身做大做强；同时运营商应积极进行机制体制改革，鼓励创新，培养或引进专业人才，为企业发展培育强大的后备力量。对于民企运营商来说，应继续创新发展运营管理模式，培养自身核心竞争力；对于融资等因素的制约，企业应积极创新融资模式，降低资金成本。对于房企来说，应坚持“先配套后产业”发展思路，充分发挥城市配套建设优势，引进专业的产业运营管理团队实现优势互补。对于产业主体企业来说，在做大做强现有产业业务的同时，借外力做好城市配套建设，同时引进专业的运营管理团队，充分利用好现有资源，实现产业新城的有效布局。

▌产业新城未来城市布局趋势

产业新城运营商的规模化发展离不开合理的城市布局。在城市布局过程中，产业新城运营商需要综合考虑影响城市发展的人口、产业等因素，且随着高铁的网格化、高密度建设，人口、产业的转移速度将持续加快，在此背景下，产业新城的城市布局也将发生更大变化。

● 聚焦都市圈，产业承接和转型升级地区更值得关注

根据调研访谈结果，城市群已经成为运营商布局产业新城的主要区域，其中京津冀、长三角和珠三角三大城市群城市成为运营商布局最关注的区域。除此之外，长江中游城市群、成渝城市群也是企业争相布局的区域。

 

在城市布局过程中，人口、交通、产业、营商环境等是企业重点考量的因素，而随着我国人口、交通等方面的变化，产业新城的布局也将继续调整。

◯ 人口区域聚集态势持续强化，整体正处于向都市圈重点城市聚集阶段

从城市人口增长来源构成来看，70%来自迁移增长，20%来自行政区划调整，10%来自自然增长，因此城市人口增长的动力关键在于人口迁移增长。2010年以来，我国人口继续呈现向东部沿海发达都市圈聚集态势；同时，随着内陆城市不断发展，人口迁移也出现向中西部核心区域集中的特征，如郑州、武汉、成都等。目前我国城市间、城乡间发展差异仍然较大，人口迁移仍然处于向城市聚集阶段的中后期，即向都市圈核心城市聚集阶段。

 

◯ 高铁提升城市交通枢纽地位，再造城市人口、产业格局

在未来高铁建设以及“十三五”交通规划建设中，以北京、上海为代表的八大传统交通“霸主”城市，交通枢纽地位将会得到巩固；深圳、天津等城市受城市群规划建设以及高铁线路规划带动，交通地位将明显加强；长沙得益于京广、沪昆以及厦渝三条高铁干线的接入，南昌将会成为沪昆与京九的交汇枢纽。这些城市将以高铁为依托，促进产业结构持续优化，人口、产业等资源更加集聚，也将再造内部城市人口、产业格局。

◯ 承接东部产业转移、产业转型升级城市值得重点关注

“十三五”规划中明确指出，我国产业加快发展，新产业不断成长。我国整体的产业发展进入了结构性分化的阶段，根据主要城市“十三五”规划和当前产业发展现状，我们梳理出产业承接、产业转型两类值得运营商重点关注的城市类型。

产业承接类城市又可以分为承接东部产业叠加制造业升级和承接城市群内部中心城市产业两类，其中东部长三角、珠三角城市群制造业等向内陆转移，中西部城市承接发展，目前中西部已经形成了以成都、西安、郑州、武汉等为圈层的产业集中地带。产业转型类城市大致可以分为三类：1）一线城市产业升级同步疏解，疏解中心地区的产业及人口；2）原有制造业逐步退出，新兴产业成为支柱产业，处在转型持续期，如杭州等；3）正开始以发展新兴产业为主导，处在转型起步期，此轮政策支持力度较大，如苏州、福州等。

整体来看，目前一线城市和部分二线城市正处在人口、产业的疏解阶段，中西部城市（如郑州、武汉、重庆、成都、西安等）仍处在资源集聚阶段，疏解城市周边以及资源集聚城市值得未来几年产业新城运营商的重点关注。从城市发展周期来看，随着城市能级的提升，城市由资源集聚向资源疏解阶段转变，新的都市圈逐渐形成，周边中小城的发展潜力也将被激活，布局这些城市将会在未来十年收获更大的机遇。 

☞扩张节奏要适度，精耕细作才能安全制胜：产业新城的开发建设涉及产业发展和城市建设，中间流程较复杂，开发周期长，需要大量资金、资源支持。招商资源有限，过快的扩张速度无疑给运营商提出了更高的资源获取和整合要求。

☞地价、房价过高，或涨幅较快的城市，布局需慎重：鉴于现阶段运营商的发展模式，偏高或快速上涨的地价将直接增加企业成本以及压缩盈利空间。而房价偏高影响产城融合发展，同时也不利于产业的导入。 

☞充分考虑地方适应性：运营商在布局城市前均需要充分了解地方特性与自身发展的匹配程度，特别是营商环境的友好度，以免造成后期发展的“水土不服”。

▌特色运营商及项目发展分析

随着我国新型城镇化建设的不断推进以及产业结构不断升级优化，一些产业新城运营商凭借多年的运营管理经验、多元化的业务模式以及雄厚的资金实力等，不断创新和发展产业新城项目，部分产业新城运营商借助其独特的业务模式在竞争中出类拔萃，同时优秀的产业运营项目也脱颖而出。这些企业和项目不仅能够为行业发展带来积极的启发与借鉴，同时也拓宽了产业运营项目的开发建设思路。

 

 

总体来看，中国特色产业新城运营优秀企业凭借独具特色的运营模式，在产业招商、产业培育、城市建设等方面已经形成自身的核心竞争力，这些经验值得行业更多地借鉴。随着我国新型城镇化不断推进，未来越来越多的企业将加入产业新城行业中来，优秀产业新城运营商和项目的发展经验也将在提升城市能级、推动行业发展上发挥越来越重要的示范作用。

▌结 语

 

在实地调研及访谈过程中，我们明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试，但仍有一些难题待解。对于产业新城运营商来说，最关键、最难解的问题仍在于对盈利模式的探索。产业新城运营商传统的盈利模式对招商引资及土地红利等依赖度较高，而随着土地资源越来越稀缺和政策模式的改变，盈利模式可持续性受到极大挑战。产业新城PPP模式、股权投资盈利模式等不断发展壮大，其中PPP模式下运营商的盈利主要依赖于落地投资带来的产业发展服务收入，随着投资的不断落地，运营商实现了可持续性的收入，这种创新的盈利模式已经被市场认可。另外，股权投资的盈利模式对运营商投资操盘要求极高，如何甄选企业、如何成功退出等实际问题均给运营商提出了新的考验。

未来，随着运营商运营能力不断提升，盈利模式的持续创新，行业也将呈现出新的面貌。我们将持续跟踪行业变化，不断深化研究，希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多的参考与借鉴。