城市与园区开发运营商的“踩雷”与“排雷”

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来源：PPP产业大讲堂

作者：贺沛

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中国的城市与园区开发运营商

产业新城是以一种或多种产业为驱动力从而带动整个新区发展的新型发展模式，是产业发展和城市支撑互相促进的新城发展模式。在产业新城的发展模式中，产业是新城发展动力之本，随着企业或产业项目的落地，新城成为就业人口聚集的重要地区，同时，随着人口和产业的兴起，相关城市配套设施、市政建设，以及围绕城市居民和产业的整体配套被快速带动、建设、完备，最终，形成“宜居、宜业”的具有相对独立功能的新城组团。产业新城这一城镇化的发展模式，是中国现代城镇化的一种全新的探索，产业新城集合了两大趋势，即工业化和城镇化，产业新城解决了工业化和城镇化脱节的问题。

产业新城作为产业集聚的载体，即是区域经济发展转型升级的空间承载模式，也是片区社会经济发展水平的衡量标志，其肩负聚集创新资源、培养新兴产业、推动城市化发展建设的重要使命。过去30年，世界产业园区的快速发展以及对出口导向工业化的成功助推部分归功于自上世纪70年开始并在1990年代和2000年代加速发展的、前所未有的贸易和投资全球化。在新的时代背景下，产业园区的建设核心由增量扩张转化为存量提质。

产业是新城和园区发展的重要动力，“产城融合”是新城发展的必然选择。新城和园区应有特色产业支撑，积极发展符合自身特色的产业，通过自身人口与就业的平衡，从而达到疏解、截流中心城人口和部分功能的作用。面对更复杂的现状建设基础和更综合的产城融合要求，产业园区的城市设计需要应对更新的规划发展需求进行“分析—规划—管控”。

在中国，许多新城和园区的建设都是和新的工业园区和新兴产业发展密切相关的。以区域经济发展和产业规划布局为依托，以高成长产业聚集为核心，融合科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间提供全方位的产业生态环境服务平台，形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效城市综合体，并通过强大的聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力，以此促进区域的产业优化升级和城市价值的提升。

在中国，新城和产业园区的形式十分丰富，包括高新技术产业园区、工业区、文化创意产业园区、物流园以及近来各地陆续提出的产业新城、科技城等。近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。目前园区经济发展日趋完善与成熟，现已形了产业园发展的特有形式。

国内早期的产业园区开发建设基本都是政府主导并投资，政府通常成立一个机构和一个园区管委会以及国有性质的开发建设公司。随着工业和产业地产的发展，各地相继出现由地产商开发建设的产业园。中国的产业园从深圳蛇口工业区诞生开始后，各地产业园区、高新区等涌现，到后来的孵化器，产业新城等。华夏幸福、中新集团、张江高科和招商蛇口等是典型的产业新城与园区开发运营商。

在这个过程中，以华夏幸福、张江高科为代表的产业新城运营商们经过多年的摸索和沉淀，各自构建起了一套针对产业新城打造的服务体系，以保证其对一个产业新城项目可以实现包括投资、规划、建设、运营等全生命周期的服务。通过对这些产业新城运营商的研究，并依据国内外的行业研究现状和产业新城实践经验，产业运营能力、城市建设能力和企业经营能力被认为是一个产业新城运营商所必须要具备的最重要的三个能力。

华夏幸福做的是核心都市圈外围聚焦战略，以产业新城及相关业务、商业地产及相关业务双轮驱动，打造“3 3 N'核心都市圈格局，致力于核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。中新集团在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”的实践中，不断梳理总结园区开发运营经验，建立了项目选址、招商服务、规划知识库和市政建设等一系列标准化体系，形成了较为完整的园区开发运营产业链和独特的核心能力。张江高科结合国家战略布局，围绕主导产业和战略性新兴产业，聚焦核心产业，围绕上海集成电路设计产业园开展以“建立产业生态圈”为目的的产业服务。

纵观国内产业新城与园区开发运营商的经营状况，可以看出盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。

新城与园区开发运营的产品要算两笔账，一个是从市场客户需求的角度，一个是从开发商盈利的角度。就以最通用和标准化的厂房为例，对客户来说，一到两层的厂房肯定是最喜欢的产品，通道、动线都很清爽，通用性也是最强的，但从产业地产商层面来看，如果全是这类产品，土地不集约物未尽其用，也意味着可售货值的减少。

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城市与园区开发运营商的“踩雷”与“爆雷”

在产业新城与园区开发运营商全面回归公共服务产品和产业基础设施属性的当下，各种试错空间正在快速收缩，严冬来临之际，谁也不敢保证自己能够闲庭信步，独善其身，在这个时候，如何使自身的顶层设计与战术执行符合行业发展趋势与根本逻辑，对每家产业新城与园区开发运营商都是艰巨的考验。

理论上和逻辑上会发展起来，从洼地变高地。但是，这需要一个过程，更需要一个前提：即城市化进入后期，核心城市经济和产业密度足够而自然外溢，整体社会进入逆城市化阶段。中国过去20年高度增长的势态下，国内的产业园区普遍走新兴工业化道路，在中国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。 

如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业 无产业”的局面，如此“大杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位就出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。

首先重复建设，形成恶性竞争。其次是偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。其三是园区运营以及配套服务偏差大。如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。

“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。

几乎所有园区在入住前都会号称提供一站式服务，可真是运营情况却徒有其表，相对应的政策以及设备很难达到企业尤其是研发型企业的需求水平，前期产业定位有问题，未能为园区的开发及招商运营提出指导性的产业配套建议，自然也就没有相应的配套服务提供。

国内很多产业新城与园区开发运营商都一再强调自己“不是房地产开发商”，而是“一个区域经济的打造者”，是“统一规划、统一设计、统一开发、统一招商、统一管理”，但穿透来看，其商业模式本质就是低价取得工业用地，在上面开发销售商业办公楼，以获取工业用地与商办用地之间的剪刀差红利。冰冻三尺非一日之寒，一些爆雷的产业新城与园区开发运营商走到如今这一步，如果寻根溯源，其实从其规划开始，到后续的一步步发展历程中，都是危机四伏，隐雷重重。

早期一些具体项目的成功，绝不等同于模式的成功，有的时候，偶然的项目大赚反而是一种“成功的诅咒”。产业新城的重心必须从载体层面走向产业层面，单纯靠载体的增值预期获利，未来很难走通。那些打着产业新城与园区开发运营的旗号，在工业用地上做商业地产，并且跳出传统房地产的拘囿，成为游离于政府监管之外的异类。但政策之网疏而不漏，特别是当前形势和市场玩法都已经颠覆，如果一直抱有幻想路径依赖，失败与灭亡也就是必然的归宿。

从载体本身出发，再怎么炒作概念，也改变不了卖类写字楼的本质，已经成为一种失败和过时的概念就能闻到隐隐的雷声了。只有从具体的细分产业出发，从产业配套、政策配套、生态集聚等角度进行针对性建设、招商、运营的特色主题产业园以及良性产业生态圈，才是真正具有可持续性的产业地产商业模式。

在产业新城与园区开发运营客户买的是产品，而不是概念，更不可能为所谓的情怀买单。产业新城的产品不要说产业维度，即使从房地产的角度来看都是不可能的。产业新城与园区开发运营闭门造车拍脑门式的设计规划，盲目制定的战略与操盘决策，随意而任性的的管理手法，这些不专业的因素充斥着总部基地的发展历程，才一而再、再而三的出现“神操作”式的项目败笔，最终付出惨痛代价，被市场规律狠狠惩罚。

产业新城与园区开发运营商接二连三爆雷的例子层出不穷就是在上述背景下发生的，让我们复盘华夏幸福产业新城“裂变式”发展，或许可以从中总结出有益的结论。2019年度业绩说明会上，华夏幸福官宣，公司战略定位从“中国领先的产业新城运营商”，变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”，这个时候，离它了的爆雷已经不远了。

华夏幸福的产业新城业务逻辑是：通过区域规划、建设、招商、运营，帮助地方政府提升区域的资源、资产和城市价值，实现“区域价值最大化”。我觉得，华夏幸福自身的根本问题还是没有摸清产业发展的根本规律。而产业发展是一个久久为功的过程，从引进项目到培育项目到收获项目，都需要地方的经济、社会、文化诸多要素的配合与烘托。这些要素的组织、协调、匹配的最大化的最优状态，只有地方政府才有可能做到。

通过完善基础设施来导入产业、通过产业发展带动区域升值、通过区域升值带动房地产，再通过房地产短期现金流反哺长期产业培育成本和基础设施建设成本是华夏幸福盈利模式的基本逻辑，但是，产业发展有其自身规律，既要考虑经济因素，也要考虑政治、文化等多种因素。单纯的从经济规律、产业发展规律的角度来看待和行动，忽视经济之外的综合社会（政治、文化、地域）因素，必然陷入主观，就成了“理想丰满、现实骨感”的结局。

从外部环境看，华夏幸福的商业模式是从房地产业快速周转中拿到大量现金及收益，投入到长周期的产业园开发建设中，是典型的'以房养园'、'以短养长'的模式，具有投资规模大、回款周期长、易受宏观环境影响等特征。

新冠疫情、中美贸易摩擦导致中小企业经营困难，造成华夏幸福产业园退租率激增。环京政策调控、重点区域管控（包括雄安新区、大兴机场、通北规划、冬奥筹备），给重仓河北的华夏幸福更是带来巨大冲击。华夏幸福模式本身回款周期长，短期内产生的现金流有限，一旦其房地产业务受到影响，财务状况就迅速恶化，造成流动性危机。从内部因素看，管理层的乐观冒进、粗放扩张，也是加速华夏幸福危机爆发的重要推手。

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城市与园区开发运营商的排雷

城市与园区开发运营时可能会遇到的风险，排雷于未爆之先尤其重要。摒弃资源自有思维，而代之以资本思维和盘活思维，这不仅对华夏幸福是如此，对金融机构、诸多债权人和属地政府也是如此，而这也才是破解“爆雷”风险之良策。一座产业园区的从无到有伴随着复杂的调研、分析和规划等过程，以及大量资金和人力的投入，因此每一座产业园的建立都不是随随便便的决定。众所周知，当一个程序所需的代码越多，出现错误的几率就越大。同样的，建造一座产业园要比设立一家企业承担更多的风险。 

每个行业都有其与生俱来的风险，比如化工业会由于储存不当、人工失误以及安全保障问题而导致环境污染、人员中毒、爆炸等风险。农业可能会由于自然灾害、气候、运输、储存等因素导致市场供应量下降、价格升高。与实体行业不同的互联网行业则会面对像黑客攻击等风险。因此，在决定建立一座产业园之前要先思考将从事哪个行业，分析这个行业有哪些伴生风险，再进行下一步的规划。

城市与园区开发运营与住宅最大的不同在于，客户都是对物业空间专业性与实用性要求相当强的实业企业，客户对产品需求的理解和研究才是最深的，一定要从客户使用便利与实用的角度出发去规划设计产品。

度过了选择行业的阶段后，接下来就是为产业园选址，随之而来的就是选址风险。当产业园被放置在并不适合该类产业发展的区位时，这座产业园理论上不会走很远。产业园的选址需要因地制宜，如果当地没有产业相关的配套设施或者没有相应的产业基础，那就要小心了，产业园未来在这里可能会“孤立无援”，难以生存下去。

选好了合适的区位之后，还要充分了解当地的准入政策，否则很有可能会“竹篮打水一场空”。不同的地区对产业园项目的落地往往有着不同的规定和要求，这和该地区的发展特色有一定的关系，比如海南省就对落地项目的环评要求得十分严格，而浙江省可能会对项目的投资额做出更严格的要求。因此，建产业园要考察当地政府对项目的准入政策，以确定园区适用性以及推算日后企业的入驻率。除此之外，理论上还存在着产业园项目落地之后，新的不利政策才出台的情况。

城市与园区开发运营的市场风险包括同类产业园的竞争、入驻企业的市场竞争、产品市场价格的波动等等。市场风险主要来自市场竞争的风险和产品价格下降的风险。市场竞争包括产业园与产业园之间的竞争和产业园内企业在市场上的竞争。市场竞争往往按照优胜劣汰的原则发展，因此想要在竞争中存活下去就要提高竞争力。

目前被广泛认可的可以保持长久竞争力的方式是增加自主知识产权、提高创新实力。除此之外，还要提防其他市场参与者进行恶性竞争的情况。产品市场价格的普遍下降是另一种市场风险。造成价格下降的原因可能是替代品出现、原料价格下降、市场需求降低等等。市场价格的下降可能不会对产业园造成直接影响，但是会使园区内企业的盈利下降。当企业的盈利下降到入不敷出时，可能会退出产业园区，这时就会对园区造成损失。

当一切准备就绪之后，城市与园区开发运营的建设就来到了规划和设计阶段。在这个阶段，项目发起人，一般是企业或政府，往往通过自己或者第三方平台对产业园的建造和发展进行综合性的规划和详细的设计。由于产业园的规划常常是一个十分复杂的过程，因此一般都是由第三方公司来完成。这个时候就产生了规划设计的风险，主要表现为第三方团队的规划设计方案不符合项目发起人的期望，这也是一种常见的业内风险。这种风险的出现主要由于双方团队的沟通出了问题，可能存在双方没有及时沟通来跟进最新动态的情况，也可能存在双方迟迟没有达成共识的现象。因此，如果想规避这种风险或者减少在这类风险上浪费的时间，就需要团队间加强沟通，及时把最新的想法与对方交流。

项目开始施工后，财务方面的风险将纷至沓来。即便项目规划阶段会进行相对科学的财务测算，但是其毕竟只能无限接近于真实情况，而不是项目真实的财务状况。一些可以预料的风险如建筑成本超过预期、公司资金链中断等情况可能会出现。除此之外，一些难以预料的风险如公司严重亏损、意外事故的赔偿、自然灾害造成的损失也会影响公司现金流的正常运转。还有一种就是公司财务部门出现的人为失误，虽然不太可能发生，但是仍有一定几率。

与财务风险不同，城市与园区开发运营商的金融风险主要指公司在贷款、抵押、投资等方面遇到的风险。产业园的建造需要大量的资金支持，有的公司会通过上级公司的资金池来实现，有的公司会通过银行贷款的方式来满足。当进行贷款时，公司定期偿还的金额的价值会随着利率、通货膨胀率、汇率等因素的变动而变化。为了实现相应的风险对冲，一些公司还会额外进行一些投资活动来弥补巨额贷款造成的额外花费,投资风险因此产生。造成金融风险的因素有很多，像上面提到的银行利率、通货膨胀率、汇率、投资收益率的波动，以及全球性或区域性金融危机等等。

当城市与园区的整体建筑完成后，会面临招商的风险。能否顺利招揽企业入驻是产业园收益及维持后续运营时资金链正常的基础。影响招商的因素有福利政策、当地市场现状、当地配套设施条件、当地整体经济状况等等。对于企业来说，好的福利政策能更加吸引其入驻园区，低的准入门槛也可以打消企业前期的一些投资顾虑。如果当地的行业市场发展得并不好或者市场长期呈现出供过于求的现象，企业一般是不愿意入驻的，因为企业不愿意做赔本买卖。

建筑风险主要表现为建筑物的质量会成为日后的安全隐患、建筑工期达不到预期等问题。影响建筑风险的主要为原料和施工团队。建筑材料的质量取决于供应商的选取，有些供应商虽然在广告或谈判时把自己的东西夸奖得天花乱坠，但实际质量还是值得商榷的。

如果当地的配套设施不完善，常常需要城市与园区开发运营商从其他地方调取所需物品，是不太容易招商成功的。如果当地的整体经济状况比较低迷，企业就要考虑当地市场的购买力问题，因为谁也不希望自己生产的产品滞销。企业的入驻意愿一般是由利益和未来发展潜力所左右，想要降低招商的风险可以从这两个方面着手。

城市与园区开发运营的收益一般由租金、出售所得、配套商业或娱乐所得构成。这些收益一部分会成为产业园的投资回报，另一部分用来维持园区的日常运营。如果产业园带来的收益下降，用来维持园区运营的资金链可能会中断，从而造成一系列连锁反应，最终可能会导致入驻企业流失、园区逐渐衰败。为此，产业园在规划阶段就要按照“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的策略设计出多个盈利方式，以防之后的运营环节出现问题。