【原】当事人主张名为房屋买卖实为民间借贷,法院如何认定?|民商事裁判规则

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当事人主张名为房屋买卖实为民间借贷，法院根据哪些因素裁量认定纠纷性质？

👉作者：唐青林 李舒  龚炯（北京两高重大疑难案件律师团队） 

阅读提示：当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，到期后未获清偿的，出借人不得请求履行买卖合同，但可以申请拍卖或变卖该房屋以为偿债。

但是当事人主张名为房屋买卖实为民间借贷的纠纷，法院如何裁量认定其纠纷的性质？现行法律法规、司法解释及地方高院政策性文件等均未有明确的规定与指引。本案裁判规则认为，法院需综合双方举证情况，根据房屋买卖合同形式及内容、支付的款项性质及约定的房屋买卖继续履行条件等因素综合衡量认定。

裁判要旨

当事人之间是房屋买卖还是民间借贷关系，法院需综合双方举证情况，根据房屋买卖合同形式及内容、支付的款项性质及约定的房屋买卖继续履行条件等因素综合衡量认定。

案情简介

一、2016年1月13日，甲方与乙方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将自有房屋一套出售给乙方。

二、2016年1月13日，甲方、乙方与丙方签订《协议书》一份，内容为：因甲方欠丙方到期借款64万元未偿还，甲乙双方于2016年1月13日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落为×××房屋，以总价款169.6万元出售给乙方，乙方按约定应支付甲方首付款75万元，经丙方提议，达成如下协议：1、乙方按原《房屋买卖合同》约定，向甲方支付首付款75万元，甲方承诺于收到乙方付款当日，将所欠的64万元支付给丙方，用于偿还借款；2、甲乙双方同意，如甲方能够在2016年5月12日前，将首付款75万元全部退还乙方，双方签订的原《房屋买卖合同》自行废止，乙方将所购房屋退还甲方。在2016年5月12日前，乙方应支付的剩余购房款可暂停支付，甲方不能在上述期间内全额退款，原《房屋买卖合同》继续履行，否则甲方应承担违约责任。

三、2016年1月14日，乙方以转账方式给付甲方75万元，甲方在转账回单上注明“已收到房款”。

四、现因甲方未按期将首付款75万全部退还乙方，乙方向一审法院起诉请求：甲方协助乙方办理案涉房屋的产权变更登记手续，甲方提起反诉，要求撤销其与乙方签订的《房屋买卖合同》。

五、一审法院判决，甲方协助乙方办理上述房屋的产权变更登记手续。甲方上诉称，案涉《房屋买卖合同》不是双方的真实意思表示，双方的法律关系应为民间借贷而非房屋买卖，原审认定事实不清，请求撤销。二审法院经审理，驳回上诉，维持原判。

裁判要点

两审法院判决认定当事人之间签订的《房屋买卖合同》是房屋买卖合同，而非民间借贷合同原因在于：

一、房屋买卖合同形式完备内容明确

双方签订的《房屋买卖合同》详尽约定了房屋的基本情况、权属情况、成交价格及付款方式、交付及权属转移情况、违约责任等。

二、双方之间支付款项的性质为购房款

房屋买卖合同明确约定了首期房款为75万元，并未约定该款为借款，也未约定该款的利息，且甲方给乙方出具的转账回单上注明的是“已收到房款”。

三、房屋买受合同继续履行条件成就

根据协议明确约定，现因甲方并未在2016年5月12日前将首付款75万元全部退还乙方，故双方之间的《房屋买卖合同》依约应当继续履行。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1.借款人签订房屋买卖合同以为民间借贷担保的，若不欲出售房屋，则房屋买卖合同宜粗不宜细，且收到的款项可以注明为借款。

2.出借人签订房屋买卖合同以为出借款项担保的，若打算款项按期未获清偿，则继续履行房屋买卖合同的，则借贷合同中规定“流质条款”无效（未获清偿则取得房屋所有权），其可在借贷按期未获清偿时，请求拍卖或变卖该房屋以为偿债。

相关法律法规

《民法总则》

第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释(2015)18号】

第二十四条  当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发(2014)489号）

四、房屋买卖中阳合同的效力

当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

法院判决

以下为该案在二审法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：

本院认为：当事人对自己提出的主张或事实有责任提供证据，不能提供证据或提供的证据不足以支持自己主张的，要承担对自己不利的法律后果。本案的争议焦点为乙方与甲方签订的《房屋买卖合同》是房屋买卖合同，还是民间借贷合同的担保。根据本案所查事实，双方签订的《房屋买卖合同》详尽约定了房屋的基本情况、权属情况、成交价格及付款方式、交付及权属转移情况、违约责任等，该合同明确约定了首期房款为75万元，并未约定该款为借款，也未约定该款的利息，且甲方给乙方出具的转账回单上注明的是“已收到房款”，再有乙方与甲方、案外人丙方签订的《协议书》载明甲方承诺收到75万元首付款当日即偿还丙方64万元借款；如甲方能够在2016年5月12日前将首付款75万元全部退还乙方，双方签订的原《房屋买卖合同》自行废止，乙方将所购房屋退还甲方；如甲方不能在上述期间内全额退款，原《房屋买卖合同》继续履行，现甲方并未在2016年5月12日前将首付款75万元全部退还乙方，故按照该合同的约定双方之间的《房屋买卖合同》应当继续履行，因此，综合本案实际情况及上述情形，可以得出甲方为清偿丙方的债务出售自己房屋、双方为房屋买卖合同关系的结论，甲方提供的证据并不足以证明其与乙方之间存在确凿的民间借贷合同关系。原审法院据此对甲方所主张的要求按照民间借贷关系处理双方纠纷的诉请不予支持，并按照房屋买卖合同关系处理双方之间的纠纷，认定事实和适用法律并无不当。

案件来源

金龙与刘书玲等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[（2016）京03民终12040号]

（本文责任编辑：龚炯）

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