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前言 出借人为了保证债务能按期清偿，一般会让借款人提供担保。近年来，借贷关系中出现一种新的“担保”方式，签署借款合同的同时签署买卖合同，双方约定，若到期不能清偿债务，则双方履行买卖合同，借款人将买卖标的（如房屋）转让给出借人，这样出借人即使拿不到钱还能获得房屋等买卖标的。 但是！根据法律规定，出借人的最初设想无法达成，出借人不能要求借款人履行买卖合同。 案例 【基本案情】 1、张杨、贺延伟陆续借款给金冠公司，随后，为了达成清偿债务的目的，双方签署了《债务清偿协议书》《债务清偿结算书》。约定：一、甲、乙双方一致同意，由甲方购买乙方金冠公司开发建设的本协议约定的房屋，以甲方对乙方享有的债权冲抵相应购房款，以达到债务清偿目的；…二、双方一致同意对本协议项下甲方所购房屋，自房屋交易过户备案之日起一年内，乙方可以按照房屋的实际交易价格从甲方处予以回购，甲方承诺配合办理该房屋的过户登记手续等内容。随后双方签署了多份商品房预售合同。 2、因金冠公司没有交付房屋，张杨、贺延伟起诉至法院，要求金冠公司交付房屋132套，支付违约金。 【原告主张和被告答辩】 原告主张：《债务清偿协议书》的买卖条款，是双方约定的还款期限届满后，系以债权抵偿购房款的方式清偿债务的结果；《债务清偿协议书》中反复确认包括购房款在内的所有条款均是为了直接清偿债务的目的而订立，没有担保的意思表示。双方签署的房屋买卖合同合法有效，金冠公司应当交付房屋。 被告答辩：商品房预售合同系原被告之间民间借贷合同的担保合同，不同意交付房屋，应当驳回原告的诉讼请求。 【法院判决】 一、二审法院认为双方签署的房屋买卖合同是借贷合同的担保，双方的关系是借贷关系，法院向原告明示是否变更诉讼请求，原告多次表示坚持双方的法律关系是房屋买卖关系，要求交付房屋。一、二审法院驳回原告的诉讼请求。 最高院驳回了原告的再审申请，最高院认为：《债务清偿协议书》及《债务清偿结算书》均有约定回购条款，其中《债务清偿协议书》第四条约定：“甲、乙双方一致同意，对本协议项下甲方所购房屋，自房屋交易过户备案之日起一年内，乙方可以按照房屋的实际交易价格从甲方处予以回购，甲方承诺配合办理该房屋的过户登记手续。” 《债务清偿结算书》第七条约定：“甲、乙双方于此进一步明确，乙方对《债务清偿协议书》项下的房产享有回购权，回购权行使期间自2012年4月16日起至2013年4月15日止，该回购权涉及的其他相关事宜按原协议约定办理。” 由此可见，双方签订三份《株洲市商品房（预）销售合同》的目的并不是真正要将案涉房产转让给张杨和贺延伟，转让案涉房产并非双方的真正意思表示，而是为了促使金冠公司履行债务，实为对双方之间借贷关系的担保。根据法律规定，买卖合同作为民间借贷合同的担保，法院应当按照借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 律师说 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 在此类案件中应注意审核双方签署房屋买卖合同的内容是否构成借贷合同的担保，若在房屋买卖合同中约定有回购的条款，则法院会认为借贷双方的真实意思表示是为了督促借款人履行债务，实为担保。 出借人若想向借款人主张买卖合同，建议在债务到期后签署买卖合同，并按照正常的买卖合同签署，不要添加回购条款。 根据法律规定，法院按照民间借贷法律关系审理作出的判决后，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。该条规定是否意味着出借人对买卖合同标的有优先受偿权，实践中有不同的意见。 我认为出借人不能根据该条主张优先受偿权，否则造成实质上双方的合同代替了房屋管理部门的登记，与现行法律不符。 出借人若想达到“担保”的效果，建议到房屋管理部门进行房屋抵押登记，若借款人到期未偿还债务，可以向法院起诉后主张拍卖房屋优先受偿债务。 |
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