“郭明瑞老师讲案例”第十六期：朱某某、刘某、庄某某诉黄某房屋买卖合同纠纷案

案情介绍

2012年11月，朱某因经营困难向黄某借款人民币120万元。2012年11月9日，朱某、刘某与黄某签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱某、刘某将房屋转让给黄某，转让价款为120万元，双方于2012年12月30日前办理转让过户手续。

2012年11月26日，朱某与黄某又签订《房屋买卖合同》，房屋价款120万元，在扣除朱某对黄某的65万元欠款后，剩余55万元由黄某在房屋产权交割完毕后一次性支付给朱某。双方约定房屋买卖合同有效期为3年，即2012年11月26日至2015年11月26日，在此期间，黄某承诺朱某仍有居住的权利，3年后朱某可以再按照房产原价进行回购并一次性付清房款（中间由于市场的贬值或重大客观原因导致给黄某造成经济损失的，应由朱某据实赔偿），若3年后朱某无力回购，则应迁走户口。如未能履行，则需支付违约金1000元/天，即30000元/月。同日，房屋的权利人变更登记为黄某。

2015年10月13日，黄某与朱某签订《房屋租赁合同》，约定黄某将该房屋出租给朱某，租期2年，自2015年11月26日起至2017年11月26日止，合同期满朱某需将此房户口簿上所有户口迁移，租金每月3000元。

 2018年，朱某筹措资金120万元欲回购房屋，黄某却不同意按协议约定由朱某回购该房屋。

朱某遂将黄某诉至法院，请求法院判令上述房屋归其所有。

朱某认为，其与黄某均清楚他们之间签订房屋买卖合同是对朱某向黄某借款进行的担保，并非实际的房屋出售，系争房屋也一直由庄某（朱某之母）居住至今，庄某作为系争房屋房改购房时的同住人对签订房屋买卖合同等事宜完全不知晓，其现在可以向黄某支付相应款项回购房屋，系争房屋应恢复至朱某名下。

 黄某辩称，不同意原告朱某的诉请。2012年，朱某向其借款65万无力归还，便提出将系争房屋出售，其又向朱某支付房款55万，以总价120万购得系争房屋，符合当时的市场价。2012年11月26日，房屋的权利人登记至其名下，双方的房屋买卖合同是合法有效的。因朱某在合同约定的回购期内无力回购房屋，故双方又签订了房屋租赁合同，显然房屋的权利人为黄某。即使朱某可回购系争房屋，也应按双方约定，据实赔偿黄某的经济损失，应以回购时房屋的市场价进行回购。

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一审法院判决

一、于判决生效之日起15日内，黄某配合办理将上海市密云路199弄10号301室房屋产权变更登记至朱某某、刘某名下的手续；

二、于判决生效之日起15日内，朱某某向黄某支付上海市密云路199弄10号301室房屋回购款120万元；

三、于判决生效之日起15日内，朱某某按每月3,000元标准向黄某支付自2012年12月1日起至判决生效之日止的经济损失。

宣判后，黄某依法提起上诉。   

二审法院判决

一、撤销上海市虹口区人民法院（2018）沪0109民初21177号民事判决； 

二、对朱某某、刘某、庄某某的诉讼请求不予支持。

争议焦点

一、朱某与黄某签订《房屋买卖合同》之行为的真实意思是买卖房屋，还是通过买卖房屋的形式为朱某向黄某借款提供担保;

二、《房屋买卖合同》中约定的回购权是否已过期并消灭。

二审法院认为

关于涉案《房屋买卖合同》的性质。双方确以合同约定的120万元的交易价格完成了房屋的产权过户登记手续，双方合同约定及履行过程符合房屋买卖关系的法律特征。朱某虽主张双方之间法律关系的本质是借款合同关系，《房屋买卖合同》只是为借款提供担保，但朱某并未提交充分的证据证明双方之间还另有一个关于120万元的借款合同，而仅凭《房屋买卖合同》中对居住利益、回购权的特别约定，不足以证实双方之间形成的是借贷关系。

且双方签订《房屋租赁合同》这一事实也与朱某主张的借款关系存在冲突。因为双方签订《房屋买卖合同》并办理过户若只是为了担保债权，那朱某对房屋居住使用的利益应不受影响，亦无签订《房屋租赁合同》的必要。因此，双方签订《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》均是当事人的真实意思表示，合法有效。双方已依约完成产权过户登记手续，故黄某是系争房屋的所有权人。

关于回购权是否已过期并消灭的问题。根据双方的约定，若朱某某在三年居住权利期限届满时仍无力回购系争房屋，则黄某可以自由处分系争房屋，朱某的回购权不复存在。虽然关于回购权的条款在文字上存在一定的表意不明，但结合相关条款的整体文义及当事人权利义务对等的基本考量，可认定双方对回购期限的约定为房屋产权转移登记之日起三年。

退一步而言，即便双方对回购权的行使期限约定不明，且通过文义解释等方法也不能明确，朱某亦应在3年居住权利期限届满后的合理期限内行使回购权利，如仅因文字表意不甚明确即认定朱某可以无限期地随时行使回购权，这既不符合合同解释的一般规则，也有悖于基本的公平原则。因此，朱某未在3年后的合理期限内主张回购系争房屋，其回购权已过期失效。

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上述两个争议焦点应该说二审法院已经做了比较清楚的解答，我原则上同意二审法院的判决。

争议焦点的第一个问题就是你们提出来的第一个问题，让与担保和以物抵债性质的认定。让与担保是一种非典型的担保方式，是把标的物的所有权转让给债权人，一旦债务清偿了，再把标的物的所有权返还给债务人。如果到期债务不清偿就要实现担保权，在实现担保权上有两种方式：一种方式是所有权归债权人了，这是叫非清算性的让与担保，不需要清算；第二种方式就是债务人一旦不能履行债务了，债权人要将标的物拍卖，要进行清算，清算以后债权人从中优先收偿，如果价款不足以清偿债务，债务人对余下的债权仍然要清偿这部分为一般债权。这是让与担保的两种情况。

我们国家物权法没有规定让与担保，民法典也没有规定。但是民法典扩大了担保合同的概念，也就承认了让与担保这种非典型的方式。最高人民法院关于担保制度的解释里也认可了这样的担保。但是我们国家只承认清算型让与担保，不承认非清算型的让与担保。让与担保有时候我们叫“卖渡担保”，就是把标的物卖给你，把权利转让给你了，实际上就是让与担保，它最后是要作为清算型的担保。涉及到在这个案子中，原告主张他的房屋买卖是一个担保，一审法院也是认为这个买卖合同是借款合同的担保，所以它认为所有权仍然是归原告所有的。如果是一个买卖合同担保借款合同，按照我们国家规定是属于清算型让与担保，这一点在关于借贷合同的司法解释里面做了一个明确规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第一款规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”这表示作为担保不是由出借人取得标的物所有权。本案中看这个买卖合同是不是个借款合同的担保，关键在于二者的关系。如果按照主持人刚才介绍的情况，前面的借款合同成立那就成了担保了，在借款合同后又签订了买卖合同，从买卖合同和借款关系上来讲，买卖合同应该是一个从合同，借贷合同是一个主合同。而第二份买卖合同的签订不是这样的，就不是我借你120万，然后用120万的房屋买卖来担保，所以二审法院没有认定以120万房屋来担保，没有说买卖合同中约定了是担保借贷合同的，只是约定了买卖合同，这不是一个提供担保的问题。

让与担保与以物抵债的辨析是什么呢？让与担保是在借贷关系发生的时候，在履行以前设定的一个担保关系。而以物抵债呢？它是在债务清偿期间发生的一种关系，你们当时提交给我的问题是以物抵债性房屋买卖合同的性质认定。这个案子从二审法院的审理来看和你们提交给我的案例认识来看，认定这个买卖合同是以物抵债。以物抵债在理论上就是债务清偿，关于以物抵债民法典没有规定，合同法也没有规定。在合同清偿中如代位清偿，第三人的清偿问题，从合同法到民法典都有规定，那是清偿人的替代，受清偿人的替代。以物抵债呢？这是清偿标的上的替代，履行标的或者清偿标的上的一种替代，也就是说以他种给付代替原给付，这是清偿标的代替。债权人收受了约定的债务给付也就使债权债务关系消灭，这就是债务清偿。所以关于债务清偿的买卖合同性质问题，买卖合同就是买卖合同，以物抵债的买卖合同仍然是买卖合同，但是它会发生什么呢？发生清偿的效力。如果就是一个买卖合同，双方履行完毕这个买卖合同就行了，而现在买卖合同履行完成消灭的不是买卖合同的关系，是另外的债权债务关系，它替代了另外一种给付，那个给付义务消灭了或者说是终止了。关于债务清偿的以物抵债性质的认定就出现了不同的一些观点。一种观点认为那就是一种清偿行为，是一种清偿方式；另外一种观点认为就是双方之间的买卖合同，这个案子就是买卖合同，也可以是一种互益合同，不需要造价的；第三个观点认为它就是一个履行的更改，到了履行的时候双方商量着改了，不履行这个了，履行别的，就是履行的更改；第四个观点认为以物抵债这是一种独立的要务的合同，就是实践性合同；还有一种观点认为债务清偿就是履行原来债务的手段。有这样一些不同的观点。应该说这些观点都不算错误，这几种观点都有它的道理，以物抵债本来就是一个合同，但是以物抵债从成立条件上看是合同，但是这个合同它确实是一个实践性的要务合同。所以说以物抵债怎么算成立了？不是说只要有合同的就可以了，必须是债权人接受了才可以，如果没有接受是不发生效力的。所以从这个合同履行的后果上来看，当事人履行了以物抵债协议，那么双方之间的债权债务关系也就终止了。如果从这个角度来看，以物抵债买卖合同或者债务清偿它具有与清偿同等的效力，但不能说它就是一种清偿。还有一些情况如抵销等，都发生相当于清偿的同等效力，但你不能说这就是一种清偿方式。而以物抵债协议，必须要经过债权人同意，所以以物抵债是有条件的，这个条件首先是债权债务要是有效的，如果债权债务无效或者不存在那根本就不存在清偿的问题；第二个条件必须约定以他种给付代替原定给付，如果履行原来的给付义务，仍然给付原来的标的物，那就是清偿，以物抵债现在是在清偿标的上找一种替代物，以另外的物或者另一种给付代替原来的给付；第三个条件非常重要的就是双方必须协商一致，要有合同。债务清偿不是债务人自己决定的，我不还你钱了，把我的房子给你了，这样不行，必须经过债权人同意；最后很重要的是债权人接受，光有协议不行，债权人必须要同意接受才行。

替代给付标的和原来的给付标的的价值可以有差额，找差就行。为什么这个案子二审法院认定是以物抵债，就是10月26日双方的买卖合同拟定的是120万元，其中明确65万元是抵债，然后黄某接受了，而且办理的所有权登记，因此这个债务清偿就发生效力了，双方之间的债权债务关系消灭，所以你不能再要65万元的欠款了，他们之间的借贷关系到此结束了，这是我谈的第一个问题。

现在看第二个问题，债务履行期限届满前和届满后签订的以物抵债协议，在性质上认定有何区别。我个人看法，以他种给付代替原定的给付，这应该属于更改，比如说原来是租赁合同，现在在租赁期间又订立了买卖合同，更改了原来的内容，我觉得应该是债的更改，应该执行新的，如果新的更改后的债无效了或者不成立了，那原来的债权债务仍然有效，应该按照原来的约定进行清偿，如果后来的没有出现无效等情况那就履行新的协议。债务履行期限届满后签订的以物抵债协议就是债务清偿，以物抵债协议它必须履行了，债务才能消灭，光约定不行，必须真正履行了，你给我了，我也接受了才可以，在性质上认定应该是这样。

第三个问题是关于案例中回购条款性质的理解。回购条款就是买回条款，买卖合同可以约定出卖人在一定的期限内以一定的价格买回出卖的标的物，这叫回购。这个回购条款实际上赋予了出卖人买回的权利，出卖人有买回的权利对买受人来讲，也是一种负担，对买受人取得的所有权给予了一定的限制，在回购期间，在买回期间内，买受人不能处分，是这种限制。这种情况一般是出卖人基于某种特殊的原因，比如说急需用款，他不得不出卖这个标的物，但是这个标的物对他又有特殊的意义，那么就约定多长时间内把物买回，典当中叫回赎。现在的所有权保留讲到了回赎。但是这个回购是有期限的，买回权不是什么时间都可以。本案二审争议在回购期限过期，里面约定三年后一次性支付120万回购房屋，“三年后”一种解释是三年以内不可以行使，另外一种解释是只要是三年以后就没有过期，二审法院给出的解释是三年以后也应该有一定的期限，不能无期，我觉得这个分析是有道理的。另外我还想谈一点，就这个当事人之间的买卖合同里面有一个约定双方签订的一房屋买卖合同有效期为三年，买卖合同有效期是什么期限？就是回购权利是三年。

这个案子如果黄某不是三年以后回购，是在三年中某一个时间回购，你能不能说这个回购权不成立？期限还没到，等三年以后不可赎回。肯定不能这样理解。所以我说这里面有一个约定就是三年有效期，是指的买回权的有效期。买回权怎么理解？二审法院提出的是解除权的问题，实际上买回权就是新的买卖合同替代原来的合同，因为履行这个买卖合同，这个案子中的黄某就要把买的房屋再还给别人，法院说的解除也说得过去，但是不准确。协议里不是约定解除，是约定了买回，如果约定了买回算合同解除，行使买回权不是解除权，是以原来的买卖合同的价格定的新的买卖合同，这叫回购，他是要买回，不是要解除原来的合同，条款跟原来的是一样的。如果是解除那就涉及到双方的返还。买回就是以原来的价款买回，从这个案子来讲，因为约定了有效期三年，因此我认为这个有效期也就是买回权的有效期，双方又约定了三年后一次性支付，有效期限届满后只能一次性缴纳，但是你又拖了一段时间，这个买回权消灭了，因为合同已经履行完毕了，买回条款已经失效了，那你就不享有买回权了。这是我对第三个问题的个人看法。