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业主车辆在小区内受到损害是否可以追究物业公司法律责任的问题，在实务中存在较大争议。而司法实践中，不少纠纷的当事人的争议焦点往往集中于物业公司对业主车辆是否构成有偿保管。笔者认为，物业公司对业主车辆受损涉及物业公司对业主财产安全保障义务的履行问题，该问题不能简单的将其归于双方之间是否构成有偿保管合同。
因为从物权法及物业相关法律法规角度而言，物业公司对业主所提供服务的内容远非保管合同关系中的义务履行那样简单。下面笔者从保管合同的成立、物业法律法规的角度对业主车辆权益损害问题系统阐述。
一、物业公司与业主之间是否成立保管合同
合同法第三百六十五条规定：'保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。'那么业主在小区内将车辆停放于指定车位，能否将其认定为业主将车辆交付物业公司保管呢？
应当看到，司法实践中的确存在有的法院将业主小区停车位上停放车辆的行为视为物业公司为业主提供了有偿保管的情况。此种情况多发生在物理空间上具有一定的独立性及封闭性的小区停车场。业主在此类停车场停放车辆不仅需要交纳管理费用，在进出停车场时还需要核实业主及车辆的相关信息。【参考案例：重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第02877号民事判决书】
然而笔者认为，物权法上的交付，其核心意义在于可以产生转移占有的法律后果。然而实际上业主所停放车辆的车位往往来自于业主租赁或者购买。上述租赁或者购买行为中虽然会使业主产生租赁费或权属转让费支付以及相应的管理费用支付，但是否产生费用支付并非决定保管合同是否成立的要件。即便是有偿保管合同，其成立的前提也必须是成立保管合同基础上来确定当事人之间是否存在有偿保管关系。
即便存在停车场的封闭化管理及收费审查等，均不能据此认定业主与物业公司在此种情况下成立保管合同。因为无论业主所获得的车位使用权来自与购买或者租赁，业主均是该车位的合法使用权人。其将车辆停放于车位上的行为显然不应视为将车辆交付于物业公司。而在业主将车辆开走时，也不需要物业公司刻意履行车辆返还义务。从上述行为特点，足以看出业主将车辆停放于小区停车位的行为，无论物业公司是否收取相关费用，均不涉及将车辆交付物业公司占有管理的情况，因此与合同法保管合同的规定并不相符，因此不能成立保管合同。【参考案例：浙江省温州市中级人民法院（2009）浙温商终字第798号民事判决书】
二、物业公司对小区内业主车辆应尽何种义务
《物业管理条例》第三十五条关于物业服务企业的义务问题规定：'物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。'该条例第四十五条关于财产安全问题规定：'对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。'
基于上述规定，物业公司向业主提供的关于财产安全方面的服务主要依据物业服务合同的约定执行。在物业管理过程中发现违反治安法律法规的事项时，物业服务公司应尽到制止及报告义务。
实务中物业公司所提供的该项安全保障义务一般具有固定的操作标准和业务流程。例如，有的合同条款虽然并未直接约定物业公司应当履行车位上车辆的保管义务但是在合同条款中明确物业公司对整个小区承担24小时安保及定时巡逻义务。合同或者合同附件中一般会对上述标准及操作细节明确约定。
在物业服务合同已经明确了上述操作标准和业务流程的前提下，物业公司如果能够举证证明系按照上述约定履行的合同义务，则物业公司对业主车位车辆的受损承担相应的损害赔偿责任。否则，物业公司不承担该项责任。如果物业服务合同并未明确上述操作标准及业务流程，但明确了物业公司对小区内的安保义务，则物业公司需要举证所实际履行的安保服务内容，法院将结合物业公司的级别及一般物业公司的服务形式对物业公司是否尽到安保以综合作出判断。
三、业主与开发商或物业服务公司所签车位合同能否使物业公司免责
实务中有人认为，物业公司所应当履行的上述安全保障义务并非物业公司的最终义务。在涉及小区内车位上车辆的安全方面，还应当考虑业主与车位出售方或者出租方所签订的合同约定。如果业主在合同中已经明确对车位使用过程中发生的车辆受损由业主自行承担责任，则业主无权向物业公司主张该项权利。
然而实际上，物业公司向小区内业主提供的车辆安全保障义务系基于物业服务合同约定及物业法律法规的规定。小区内车位权属问题并不能成为物业公司是否应当承担车辆保管义务的依据。业主与物业公司或者开发商所签订的车位权属转让合同或车位租赁合同等，该合同约定中的关于物业公司或者开发商不承担车位上车辆的安全保障义务的约定仅属于基于车位买卖合同或租赁合同而产生，无论车位的出售方、出租方与物业公司是否系同一主体，均不能成为物业公司不承担所服务小区内车辆安全保障义务的依据。实务操作中，有的法院同时还会以物业公司或开发商与业主所签订的关于车位出让或出租的条款涉及具有免责内容的格式条款，但作为合同当事人的物业公司或者开发商并未向业主提供特别说明为由认定该类格式条款无效。【参考案例：北京市第二中级人民法院（2014）二中民（商）终字第08383号民事判决书】
四、中断交纳车辆管理费是否可成为物业公司免责理由
实务中，有的物业公司以业主未依约交纳车位管理费用（或其他车位相关的管理类型）为由主张对业主车辆所受损害免责。
然而车辆管理费实际属于物业管理服务之一种，该费用实际属于物业费的范畴。物业公司可以基于物业服务合同向业主主张该项费用的收取及发起诉讼，但并不能据此拒绝履行物业服务合同。业主按照约定时间及标准向物业公司交纳车位管理费用，仅在车辆受损事故发生时未交纳上述费用的，不能成为物业公司拒绝履行物业服务合同的理由。况且，车位上发生的车辆受损事故已经说明物业公司无论业主是否按照约定时间支付车辆管理费，均已经允许车辆进入了指定车位。【参考案例：重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第02877号民事判决书】
编辑/杜倩如
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