案例：汽车在停车场被淹物业公司的责任及风险

1

   案   例   

        一场大雨之后，开封某小区车库进水，业主存放在车库内的一辆轿车和家具被淹。业主认为开发公司和物业公司应担责，最终，法院支持了业主的部分赔偿请求。

        小区业主，他将一套家具和一辆轿车存放于自家车库内，但并未在此住宅居住。2009年8月，业主发现其车库进水，家具和车辆严重受损。经评估，车辆损失2.6万余元，家具损失3.1万余元。

        业主认为：小区排水系统工程存在明显瑕疵以及管理不善，就将小区开发公司以及物业公司诉至法院。

        开发公司和物业公司认为：小区的排水设施并无缺陷，车库进水含有不可抗力因素；物业管理仅对小区内的公共物业进行管理，个人车库属于个人财产，不是物业管理范围；业主没有尽到妥善保管义务，对其损失应承担主要责任。

        法院审理认为：不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。开发公司和物业公司对于突降大雨的情形，尤其对雨量的多少或许是不可预见甚至是不可克服的，但对于大雨这一常见现象应是可以预见的，所以，开发公司在设计地下车库时，应慎重考虑其防水抗涝的规划标准。

        物业公司作为管理人平时应对地下车库的挡水、排水、防渗漏等方面做好相应的防范，并在险情发生时，能采取有效的应急排水措施。

        同时，在险情无法排除时，物业公司有义务及时通知业主将财物移出车库，从而避免损失发生或进一步扩大。

        由于物业公司在险情发生时没有及时排除又未能及时通知业主，即未能尽到一个管理者应尽的义务，从而导致了原告的车辆及家具被水淹的后果。法院判决物业公司赔偿业主部分损失4.6万余元。

2

   专家分析   

       在车辆被淹受损引发的纠纷中，因大暴雨属于自然灾害，并非任何人有意识的行为，也不是非法行为，与侵权行为的过错、违法性等基本构成要件不相符。

        因此，业主车辆受损不是侵权行为所致。那么业主要求物业公司承担赔偿责任，就不可能是法定责任，即使约定不明，也一定是合同约定的责任，即违约赔偿责任。

        而且车辆受损的具体情况虽有不同，但其共同的事实有：物业公司向业主提供服务，业主支付报酬，双方之间存在合同关系，该合同属于有偿的双务合同；受损车辆的业主与物业公司之间都是特定的，具备了合同主体相对性的特征，被损害的权利也具有相对性；所造成的损害后果也均是财产性的。

        因此，车辆被淹的损失是合同之债而非侵权之债。物业公司与业主之间纠纷的定性、审理和判决依据均应依照合同法的原则和规定进行。

       在确定了双方属于合同纠纷的基础上，还应对合同的性质、类型进行区分。

        如果业主与物业公司之间在事先已自愿达成了车辆保管协议，那么双方构成保管合同法律关系。

        此时，物业公司就被赋予了保管车辆的责任，物业公司作为保管人对保管物负有特殊注意义务，即保管合同关系中善良管理人的注意义务，对于一切因自己过失而给保管物造成的损害，保管人都应承担赔偿责任，其对于车辆被淹受损也就理所当然地应当承担赔偿责任。

    

        如果业主未与物业公司订立专门的车辆保管合同，而只是订立物业服务合同，或停车服务合同，这类合同是《物业管理条例》第二十一条、第三十五条第一款中所指的“前期物业服务合同”、“物业服务合同”，业主与物业公司之间建立的仅仅是公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司应承担的也只是一般人的注意义务。根据《物业管理条例》第四十七条的规定，这一注意义务为“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。

       也就是说，如果业主与物业公司之间成立车辆保管合同关系，物业公司就必须根据保管合同的规定承担车辆被淹受损的大部分甚至是全部损失；如果业主与物业公司仅仅成立的是物业服务合同关系，物业公司则只承担因管理不到位（未能履行物业服务合同中约定的安全防范义务）而引起车辆损失的责任，即使赔偿也只占车辆实际损失的很小部分。

3

   预防措施   

        物业公司应按照合同要求履行好提示业主注意的义务，同时做好安全防范及必要时采取紧急抢救工作，最大限度的规避风险，否则物业公司也要承担一定的违约责任。具体防范措施如下：

1、日常关注天气预报，当可能发生危险时及时提醒业主注意事项；

2、物业公司作为管理人平时应对地下车库做好防范工作，如挡水、排水、防渗漏、防汛沙及相应设备等以备应急，当在险情发生时，能采取有效的应急处理措施；

3、安排好人员值班，随时关注天气进展情况，发现车库进水后应及时采取合理、有效的措施，如排水、拖车等，有事后及时补救的义务；

4、当险情发生后，及时通过各渠道告知业主，同时要求业主在统一安排下协助抢险，有效地将损失降到最低；

5、险情处理完毕后，物业公司协助业主维修车辆及向保险公司提供需要的证明材料。

4

   建  议   

        物业公司的日常管理离不开法律风险防范，没有风险防范，我们只会终日围着业主、开发商、法院团团转，如果您在日常管理中遇到此类问题，小编衷心为您推荐好书《物业管理风险防范实务》，帮您解决实际问题。

文章来源：金子老师【超级物业人俱乐部】