昌尧讲税：房地产企业“可供销售建筑面积”确认的4步骤！

对于房地产企业而言，建筑面积是一个多种含义的专业名词，在不同的项目中具有不同的用法，然而对我们进行财税核算的人员来说，要求的是准确理解与把控，如果不能准确核算，那么将预示着有可能我们的税收缴纳会出现差错或存在风险。

因此，今天昌尧讲税就来同大家逐步分析一下房地产企业在增值税缴纳中对“可供销售建筑面积”的确认原则，希望能对你有所帮助。

一、什么是规划建设用地面积？

规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。

例如：某房地产企业购买一块土地,但由于市政或其他原因需要占用一些土地，如：市政道路、路边高压线等，根据国家规定需要退出多少米才能建房，因此土地证面积并不一定是建设用地面积,土地证面积减去不能用的面积后就是规划建设净用地面积。

二、什么是总建筑面积？

总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。简单的说，就是建筑物各层的水平投影面积的总和。

三、什么是可售建筑面积?

可售建筑面积就是取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。

四、什么是房地产项目可供销售建筑面积?

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，即计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积和销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

计容积率地上建筑面积，一般情况下是指可以出售的总建筑面积，还包括可以申报产权的部份地下建筑面积(车库或停车位)

确认房地产项目可供销售建筑面积的目的，是为了能更加准确的确认房地产项目的销售额。

一般计税方法下，房地产项目的销售额是以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

1、销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

2、当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

3、房地产项目可供销售建筑面积=总建筑面积-地下车位建筑面积-未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积

政策依据：

1、国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）

2、国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）

来源：昌尧讲税 （ChangYao_JiangShui ）