身边一朋友之前要买上海前滩版块的一手房，结果摇号没摇到，于是转头就去世纪公园附近买了套二手房，仁恒河滨城的一套两房。
可以作为近期的一例成交参考： 仁恒河滨城三期112平米两室两厅两卫，成交价1220万带一个产权车位。
她问到我公积金贷款的问题。 我说我从来不用公金贷款。她很意外觉得很不可思议。
事实上在老鸟眼里公积金往往不是用来贷款的，公积金只是用来月冲的。
很多初次买房的朋友都会纠结于组合贷款，公积金贷款，流程搞得很复杂，老鸟一看就会觉得一种很初级、很新手的感觉。没必要为了这点杯水车薪的额度纠结。
本篇大致侃一侃贷款这回儿事。 对于贷款，新手的理解往往就是利率，利率最低的就是最优。 公积金利率最低，所以是他们的首选，觉得这个羊毛不撸对不起自己。
事实上评判贷款的优劣是多方面的。 主要有，额度，年限，时效这些方面。
父辈们往往反感贷款这件事，是因为他们习惯静态得计算这件事。 他们会说，你贷款100万，如果不提前还贷等二三十年后，等于还了200万，钱都让银行赚去了。所以在他们眼里最好就别贷款，要是贷了，就希望早点提前还贷。
事实上这个逻辑用极限法就更容易理解，如果能贷200年，2000年，20000年呢......，你可能付出的利息会更多，远不止还200万，但那又什么关系呢，每月月供只需要还5元钱。就当物业费每月涨了5元钱，可以忽略不计了，等同于不用月供。
所以尤其在通货膨站的背景下，你真正需要在意的不是那点利息的节省，而是月供尽可能最小化。讲完整一点就是在额度一定的情况下，月供最小化。（另一方面当然是努力将租金最大化）
所以这个思路想通了，你再来审视公积金贷款就显得鸡肋了。
它主要鸡肋在这些方面：
首先商贷银行是希望与你长期合作的，往往能批出高年限的贷款。比如30年期。
而公积金机构作为非盈利倾向的机构，往往没有这个动力，公务员照条条框框照章办事，一看你买的物业房龄不小，批个15年年限很正常，不太通融。
这样一来事实月供反而是公积金更大。
另一方面是时效。 其实时效当然是可以作为砍价谈价时的砝码的。
550万的房子，你若说一次性当场付款，房东一激动，500万成交，很正常。
你若说要申请一笔商贷，贷款审核时间预计两个月，530万成交。
你若说你的情况比较复杂，需要组合贷款，商贷也要，公积金也要，流程上希望房东更宽限些，房东说可以没问题，550万就是底价了，谢谢。
在某些年份里，有时你几百万商贷都早已走完流程，却为了几十万的公积金卡在那儿了，由于是组合贷款，你进也不是退也不是，极为尴尬。
所以，公积金在综合了额度小、年限短、以及时效性差之后，事实上是比较鸡肋的。
公积金的正确用法是，在商贷完成之后，将公积金账户联通到商贷银行的账户。这样公积金账户上的余额会月冲到你需要还款的账户。若你公积金上有不少余额的话，就让公积金账户自动抵扣，等于在一段时间内不用月供了。
本篇对于一些新手来说就当贷款启蒙吧，祝福你们。 | 
