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上一篇《深圳房改方案的本质》引发众多网友质疑，认为我在计算平均工资时犯了错误，甚至是大错。很多人的看法是：不仅香港的平均工资不可能那么高（三万港币），而且深圳30岁的月收入两万以上的也不多。 真是这样吗？ 通过本文的分析，更让更多人明白，一个城市的房地产容量比人们想像的小得多，而现在的贫富差距到底有多大，高收入群体有多大。那么，房价到底是谁抬起来的，就一目了然了（虽然他们并非故意，很大程度上也是在自保）。 我们仍以深圳为重点，但后面会说到其他热门城市。 深圳的（月）平均工资是多少？2017年秋，媒体告诉我们求职的平均薪酬大约9000元左右，而这已经是全国第三了。 这个表格，实际上是媒体做出来的。大家发现问题没有？ 如果说深圳的平均工资暂时不如京沪，我们都能理解。但是乌鲁木齐、南宁、贵阳这些城市，居然排在薪酬前列，大家不觉得诧异吗？ 要揭穿这个表格内容的虚假，看人均GDP就行。2017年，深圳人均GDP达18.7万元，位列全国第三位，平均一个月1.56万。相比之下，排名第十的乌鲁木齐76713元，月均6392元；排名第十一的南宁57948元，月均4829元；排名第十五的贵阳73677元，月均6140元。 不管是他们的人均工资，还是刚毕业的大学生索要的目标薪酬，居然比人均GDP还高，可信吗？如果他们真有这么高，京沪深的真实数据又该多少？ 当然，如果拿这个来说深圳，说深圳的平均月薪不足1.5万，完全是合理的，这也在我估计范围之内。但要说30岁左右没有那么多高薪人士，我后面再说。这里给大家看一份更离谱的薪资报告： 平均工资只有五千出头，你们信吗？我相信，就连很多认为深圳有很多低工资的人，也不会相信这份报告吧。 这么低的原因是，很多人在瞒报，他们不想露富，不想多缴税，不想引起别人的注意。他们想低调，想让这个社会的绝大多数人，看到这份薪资报告时感觉良好。 可能有人会说，深圳的平均工资到底是多少？ 呵呵，我也不知道。 但是，我可以给大家看一份资料，然后再推理到房价上。 下图是网上流传的一份深圳地税局在2016年针对华为的个人所得税的一份报告。看不清没关系，我下面写一些关键数据。 1、2016年，总部在深圳的华为，在深圳一共有6.07万人。我们知道后来华为把一些部门搬到了东莞，所以现在华为在深圳估计在3万人左右。华为大规模搬离深圳，已经引起了地税局的注意，因为损失税收严重。所以后来华为说不会离开深圳。但是，其大量的工作人员，已经迁到了东莞。 2、2015年，华为的人均薪酬是58万，2016年60万，2017年68.89万。 以华为对中国的贡献，以及员工拼命工作的精神，获得这么高的薪酬是应该的。但是大家想想，深圳每年销售新房也就5万套左右，而2015、2016年华为在深圳平均有6万多员工，人均年薪60多万，两年就是100多万，三年就是200万……在不限购限贷的情况下，仅仅华为一家公司，这些高收入员工是不是完全可以把深圳的新房买光了？然后再跑到东莞、惠州去买，会不会极大抬高房价？ 嗯？难道深圳一年的新房就5万套？是啊，现在更少了！2010年以来，深圳新房住宅成交量基本上在3万～5万套之间波动，其中2015年成交量最多，为66450套，2017年成交量最少，仅为25820套，同比减少36.2%，为八年来最低水平。 如果房价不大涨，一个华为就能买下深圳的房子了。 请读者注意，我可不是针对华为的。因为：1、前文说了，华为人应该拿这么高的薪水。2、深圳的牛逼公司多了，除了华为，另一个牛逼的是腾讯。另外还有华大基因、大族激光、大疆创新（无人机）等多家牛逼企业。当然，还有中兴通讯。他们的总部，都在深圳。我此文的意思是：高收入群体的数量，比一般人想象的大得多，他们完全有能力把一个地区的房价抬到天上。 比如，我们看看另一个巨无霸腾讯。目前腾讯有员工4万多人，其中3万多人都在深圳，和华为旗鼓相当，但是它的利润更是巨大。2017年第二季度财报显示，腾讯总营收是566.06亿元人民币，员工40678人，人均创造营收139万；人均年工资80万。在这么高的工资情况下，净利润仍有163.91亿元。 请注意，上述营收数据是一个季度的，而工资收入是全年的。 BAT另外两家，阿里，大约是腾讯的60%，2017财年是300多万人均产值；百度是腾讯的1/3。虽然这两家明显不如腾讯，但也都是利润丰厚，所以在人均薪酬方面，并不比腾讯逊色多少。但这两家比较低调，我没查到数据，但想想杭州的房价……一会儿再说。 我们还是回到华为和腾讯，因为它们的总部都在深圳，员工总数不下6万人。各位读者想想，这6万多人均收入就在70万（腾讯和华为平均）的大军，会不会极大地抬高深圳、东莞、惠州的房价？ 这还没包括华大、大族、大疆、中兴、万科、比亚迪、长城计算机、腾邦国际等一百多家著名民企或国企，以及中国平安、招商银行、阳光保险等将近两百家总部在深圳的巨型金融机构呢。他们的人员总数，无论如何，都不会少于200万人。其中的年薪60万以上的高收入群体，最保守的估计，也不可能少于10万人。 世界500强企业，在北京和深圳设置了分支机构的有将近300家，其中把中国总部放在深圳的有275家，远远超过北京，更是上海不能比的。要论“非央企”的世界500强数量，深圳也是国内第一。 在这种情况下，深圳人均年薪60万以上的高收入群体，怎么可能少于30万人？ 30万人是最保守的估计，因为如果腾讯、华为就占了其中五分之一，显然还是有些高估了这两家巨无霸企业。 请注意，这里我是说的“高收入群体”，以比亚迪为例，它的基层员工显然不能算入这个群体，但是它的高层员工，肯定属于这个群体。我这里说的是上述几百家牛逼企业的高收入群体，并且把重视人力资源管理的华为、腾讯在深圳的员工，全部计算在内的。 这当然还是有些粗糙，但请大家记住：深圳至少有30万人的高收入群体，他们的人均收入是60万以上。他们一年的总收入，在1800亿以上。这是本文至此分析出的结论。 而且，进一步的结论必然是：年薪百万乃至几百万的人，绝对不在少数。 在这种情况下，在新房供应继续大幅下降，在《深圳房改征求意见稿》规划的每年两万套新增商品房的情况下，如果国家一旦不再严厉控制，深圳的房价怎么走，应该非常显然吧。 有了以上分析，我们再计算一下深圳的人均工资。 众多权威媒体和机构公布的统计数据是：2017年深圳常住人口是1252.83万，户籍人口404.8万。但根据手机号码拥有量计算，再刨除“过客”或“访客”，现在深圳常住人口的数据是2180万左右。好吧，如果我们算成1250万，再刨除其中35%的老人、孩子和大学生，所有能工作的人员总数是：812万。 OK，现在分析人均工资。 为简化分析（不影响本质），我们假设这800多万人都有工作，每个人每月最低收入是3000元，一年3.6万。但这么算还是太粗糙了，还是精细一些吧：其中的30万人高收入群体，一年人均工资60万；60万人是中高收入群体，一年工资30万，120万人是中等收入群体，人均工资15万；其他602万是低收入群体，人均年工资6万（每个月只有5000啊）。那么，一年的总收入就是： 30×60+ 60×30+120×15+602×6 = 9012亿元 再除以812万，人均年收入是：11.098万元，人均月收入是：9248元。 这个数据，和本文最开头的薪资比较，应该是比较符合实际情况了。 但是，请注意但是，年收入60万以上的高收入群体是30万人，如果深圳每年只提供两万套新增商品房，房价怎么走，一目了然啊！ 一句话：热门城市的房价谁炒起来的？高收入群体。他们的数量，尤其是和新房相比，要比芸芸众生想象的要大得多。 可能有人会说：这帮人收入高确实不假，但买了一两套也就得了，怎么会无限抬高房价？ 呵呵，这就错了。我之前早说过，人均住房80平米才舒服。对于高收入群体来说，第一套100平米，第二套就要200平米左右，第三套就要在300平米以上！ 不用担心他们买不起房，更不用担心他们不会继续买房，因为： 1、他们之前的房子，都是在房价较低的时候买的。 2、一二线城市长期并无限购限贷，他们可以买多套房。 3、有了几套房之后，仅靠房租收入，就可继续供应新房了。 4、现在虽然限购限贷，但是高收入人群需要住300乃至400平米以上的房子。由于上述原因，加上本身的高收入，他们早已实力雄厚。 5、薪资和房租本身的收入越来越高，经济条件越来越好，就会考虑生二胎乃至三胎，不行就二奶来生。总之，富裕阶层反而更愿意多生孩子，每个孩子以后至少一套房吧。甚至为每个孩子准备两三套，让他们以后也能“良性循环”。 所以，如果国家不限购限贷，他们就会不断买房。买到10套以上，或许一部分人才会考虑收手。 限购限贷，必须在当地工作几年才能买房？这个问题也很容易破解。比如，一个在深圳已经有三套房子、被限购的百万年薪人士，可以申请去武汉、重庆工作啊，武汉、重庆不是限购吗？没事，我在这里工作两年就能轻松买房，然后到南京、成都去工作，几年后又是一套…… 这，就是热门城市高价房抢手的原因。具体地说，更是热门城市300平米以上大户型房子的价格更高、但反而更抢手的原因。 触目惊心吧。 看完深圳，可以顺便说说这两年仅次于它的热门城市：杭州，因为这里有阿里巴巴的总部，因为杭州是中国的电商之都。 我没有找到阿里的确切数据，因为阿里现在很低调。但是据网上搜索可知，阿里目前的员工总数大约在6万人左右，参考腾讯在深圳的情况，杭州阿里总部的人数，无论如何不会少于4万人吧。仅仅阿里在杭州的面积26万平方米的西溪园区，人数就不会少于3万人。而且2013年一期完工之后，现在已经到四期了。 不过，杭州的新房销售比深圳大得多。2017年，杭州批准预售新建商品住房99376套，也就是将近10万套。而2016年是10.27万套，所以可以粗略认为：杭州每年的新房供应量是10万套，貌似比深圳大得多。 但是： 1、杭州老城区面积很小，销量也很小。最近几年，在吸纳了萧山区、余杭区、富阳区（以前都是市）之后，主城区面积从原来的4876平方公里，增加至8002.8平方公里。虽然仍略低于苏州的8488平方公里，但已超过了上海的6340平方公里、南京的6597平方公里，面积上大家都是同一级别的城市了。因此，大量新房销售是在“偏远地区”。现在杭州10个区，仅仅富阳和萧山区，就占了房子销售的40%。 2、人口流入迅猛。2016年，杭州常住人口增加17万人，2017年又增加28万人，已达到946.8万人。 3、最富裕的企业阿里，占据了相当好的位置。下图是2017年杭州房价地图，不完全，因为我想显示最核心的部分。 杭州房价最好的地方在哪里？当然是围绕西湖的一大片区域。主城区（市中心）房价最高，而红框区域就是阿里的西溪园区和未来科技城，离西湖景区并不远。一大帮富人在这里工作，他们对附近的房价将造成什么影响，可想而知。 不仅如此，6月初又传来重磅消息：蚂蚁金服C轮融资140亿美元！业内人士照此对它的估值是在1600亿美元左右，也就是万亿人民币！可以想象，如果以后蚂蚁金服上市，又将造就多少个百万富翁、千万富翁、亿万富翁，而那时的杭州以及长三角其他热门城市的房价……
深圳，杭州，加上北京、上海，将带领中国所有一二线城市的房价，大幅再创新高，是迟早的事。 到这里，本文也很长了。至此，笔者必须声明： 1、我写此文，绝不是仇富。我认为那些利润丰厚的大企业，给拼命工作的员工发高工资（包括工资、奖金、股份），是很正常、很合理的。 2、本文更重要的目的是让读者认识到：决定房价的是一个城市的高收入群体。他们购买力之强劲，远超一般人的估计。 3、大规模限购限贷，总有方法可以破解。除非全国联网，规定每人或每家只能购买多少房子。或者，基本上限制人口流入一二线城市，才有长远控制房价的可能。但是这样，对整体经济又会带来多少伤害？ 4、虽然热门城市中的利润丰厚的公司和个人，有理由取得这些收入和利润。但是各个地区、行业和个人，收入差距这么大，好像总是不利于全国的经济平衡。因此，怎么在刺激经济、但是又不过分扩大人群之间的收入差距之间找平衡，是一个艰巨问题。 5、上述问题是执政者需要考虑的，普通人只能提建议。作为普通人，只能努力工作，加入热门地区、热门行业、热门公司，成为高收入群体的一员，才是最优选择。 6、我不愿意采用什么阴谋论。什么“炒房团”、“大房东”之类的，根本不在本文的分析范围之内。因为我认为，他们的作用没那么大。虽然，他们肯定会起一定作用。因此，本文是堂堂正正的财经分析文章。 最后的建议是： 绝大多数人，甚至包括年薪四五十万的人，可能都要努力工作，努力买房。国家严厉限购限贷，是给人们买房的机会。高收入者都会“钻空子”，刚需，更不要犹豫。
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