各位屏幕前的户友,大家好!今天我们看个天津的项目,如果没有特殊情况,2016-2017年天津土拍市场成交的N多块高价地王,将从今年下半年开始陆续进入市场。尤其是市内六区,一大波楼面地价3万元以上的新项目正在路上,中心城区恐将全面“被豪宅化”。 壹|First 最近亮相的几个新盘,大幅度降标的并不很多。像上东金茂府、天房崇德园、绿城桃李春风等,在产品层面均坚持了较高的标准。 分析背后的原因,姜Sir理解,高地价在倒逼开发商必须要提升自身内功,做出高附加值产品,即便被限价,也需要向上冲,否则连“讲故事”的机会都没有了。 6月8日,河北区地铁6号线天泰路站上盖地王项目举行了产品发布会,姜Sir也在第一时间拿到了详细规划资料。 这就是中冶·**华府。 当中冶以约合33441元/平方米的楼板价拿下这个地块时,很多人都有疑问:这么高的楼面地价,未来得做出什么样的产品呢? 而通过姜Sir拿到的这个项目的内部资料,讲真,其丰富程度超过了我的想象。 单从产品力来讲,这个项目的确值得Sir来和大家说一说。 先总结几个项目最大的亮点:
中冶·**华府鸟瞰效果图 贰|Second 中冶·**华府,北起天泰路,南至三合街,西至杨桥大街,东至津浦北路。 项目总占地面积约6.4万平方米,地上总建筑面积约13.5万平方米,包括约11.09万平方米的住宅、约4240平方米的商业、约8640平方米的配套公建、约1.1万平方米的学校。 对于面积最大的A1地块,设计师重点进行了反复优化,并最终确定了最终方案。 将A1地块中间地铁站台上盖的位置,设计为一个面积达8000多平方米的中央景观公园,并借此将地块天然分隔为北侧的洋房区和南侧的高层区两部分。 北侧,规划了3栋4-7层洋房,远离主干道、地铁人流动线及津浦铁路,闹中取静;南侧,规划了7栋27-31层高层,可以远眺的京杭运河;沿着华泰西道、津浦北路、天泰路布置底商,构建城市街区活力型商业体。 地铁站口就在小区楼下,构成一个独立的地铁广场。
占地8000多平方米的中央公园,是整个中冶·**华府的精华。每个年龄层次的业主,都能在此找到专属的活动场所。
在这里,有大小龄儿童分区活动的童梦天地乐园;有专为业主宠物设计的活动区域;有包含有趣味篮球场、趣味网球场、迷你高尔夫球场、慢跑道等一系列子空间的社区运动场。
而且,中冶·德贤华府还将规划建设海绵社区系统——采用透水铺装、植草沟、下凹式绿地等进行雨水回收,以控制小区雨水年径流总量,使雨水快速下渗,高效回用。结合海绵社区理念,还在中央花园设计了雨水花园、植物博物馆等功能区域。
A2地块呈三角形,虽然面积较小,但不影响景观设计的饱满。最大的亮点在中心位置规划的“**书宇”——一个室外多功能复合共享空间,业主在此可以会客、小憩、看书,享受慢节奏的生活。 叁|Third 中冶·**华府的住宅产品,A1地块有3栋洋房和7栋高层,A2地块有4栋高层。 建筑风格采取新典雅主义,充分运用现代的材质及技术去演绎古典的稳定庄重,并注重细部的设计。 值得一提的是,洋房2层以上、高层3层以上的外檐采用了铝板仿石材幕墙。 这种材料重量轻、强度高、耐腐蚀性好、不易玷污,安装施工快捷,还可以加工成各种复杂形状。既能解决干挂石材、玻璃幕墙自重太大、维护成本高的难题,又能解决普通涂料长时间风吹日晒雨淋易脱色、斑驳的问题。 通常,铝板幕墙多用于写字楼等公共建筑上,天津最近一个采用此类外檐材料的住宅项目,是鲁能公馆。
而且,中冶·**华府在未来施工时,将在部分高层尝试一种全新的建造技术——装配式工艺。 所谓装配式建筑,现在工厂车间加工很多建筑部品,再运输到现场进行组装,盖房子就如同搭积木一般。 这种施工,可以实现建筑、装修一体化设计,资源浪费更少,施工速度更快。而且,比起手工现场操作,工厂生产的标准化建筑构件精度更高、误差更小。 同时,再配合多重外墙保温隔热系统、高性能门窗,可以有效隔绝室内外热辐射的传递、防御高空噪声。 此外,中冶·**华府还应用了一款自己研发的减振垫层加厚楼板技术——一个楼板,居然有5层处理,可以有效隔绝楼层噪音,降低撞击声,避免楼层干扰。 肆|Fourth 6月8日,中冶·**华府举行了产品说明会。据透露,首开时间被预设在了下半年。首推资源以高层为主,户型包括109、136、157平方米的三居。 从以上面积段也可以看出,整个项目瞄准的是高端改善,并未因控制总价而特别牺牲居住舒适度。 所有的户型,均采取大开间、短进深设计,都有独立的入户玄关,都预留了独立洗衣机位,每间卧室都预留了衣柜位置。功能空间布局合理,尺度舒适感强。 最抢眼的,当属下面这款157平方米三室。面宽高达14米以上,居然能实现四面宽朝南。客厅、餐厅横向布置,开间达到7米,实现别墅才有的空间感受。厨房“深U”布局,拥有更长的橱柜和台面。客卫三段式设计,预留了独立家政空间。
尤其值得一提的,因为中冶·**华府主打的是“绿色建筑、科技住宅、智能家居、智慧社区”的概念,因此产品完全实现了精装修,并且采取的是建筑、精装一体化设计。 从姜Sir目前获得的内部资料看,精装标准真心不低: 室内对不同材质均采用金属条镶嵌收口,基本上达到五星级酒店的标准;部分户型的电视背景墙采取天然石材;小户型嵌入式蒸烤一体箱,大户型嵌入式烤箱、蒸箱、对开门冰箱;建材采用了一线品牌。
当然,更吸引姜Sir的,6大精装体系中的58项细节,有很多特别人性化的处理。比如:
伍|Fifth 从2016年底开始,中冶置业确定了业务向科技住宅、智能家居、智慧社区等方向拓展的战略。目前,已经与清华大学、华为、阿里、国家住宅工程中心建立合作关系,打造自己的科技建筑产品研发技术体系。 而项目则是中冶置业科技战略在天津落地的第一盘,将以“绿色、健康、智慧”为主题,应用18大科技系统,近100项具体技术措施。 中冶置业的这套技术体系,包括“四维绿色体系”、“八重健康体系”、“六级智慧体系”。 其中,“四维绿色体系”中,除了上面已经提到的“精工装配式建造系统”、“高性能维护系统”和“海绵社区系统”之外,“云集热太阳能热水系统”也值得一说。 洋房的太阳能热水系统,实现太阳能板不同楼层住户均等享用,并实现建筑一体化。集热效率高、运行能耗低,可为洋房用户提供50%的生活热水用热能量。 “八重健康体系”中,包括调节室内空气、温度、湿度、噪声、水、光照等条件。 清华大学为中冶置业量身定制了一套“适温适湿富氧动态舒适性智能控制系统”,集成了VRV中央空调、新风换气和加湿器的全部功能,不仅能有效调节室内温度、湿度,去除PM2.5,为室内提供充足氧气,更能实现自我学习、智慧调节。 这样的“黑科技”,是怎么实现的呢? 原来,这套系统在初始设置环境参数时,业主需要注册完善个人的年龄、性别、身高、体重等个人信息,系统根据最近一段时间的室外气候条件及用户指标综合计算,生成最符合此用户健康的温度与湿度,并结合室外天气变化、用户室内生活习惯进行24小时不间断调整。 用户每次自助调节温度、湿度,系统都会自动记录、“学习”。久而久之,系统就越来越“懂”用户,随之所营造的环境也将越来越满足用户的个性需求。 同时,室内不仅配备了直饮水系统,还配备了软水系统,采用可再生离子交换树脂,有效降低水的硬度。未来,洗手盆、马桶上的水垢再也见不到了。 “六级智慧体系”则通过人工智能、大数据、云服务,打造涵盖“智能家居、智慧园区、智慧安防、智慧节能、智慧康养、智慧物管”的中冶6S智慧系统。比如:
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