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这篇是海外买房系列第八弹。 一路连载看下来，真是辛苦大家了，你们期待已久的高潮，终于到了…… 前面七弹都是必不可少的泰国投资背景知识，今天这篇曼谷买房地图，会把前面提到的很多知识点连接起来。 曼谷城区地图，看下去之前，请先牢记这张图 （力哥原创手绘版，版权所有，盗用必究，无论房产中介还是自媒体同行，一并投诉到底，请自重） 因为地理决定论，泰国的政治中心只能在湄南河附近。 由于泰国在整个亚欧大陆最南部，所以在古代，国家外部压力几乎都来自北方（缅甸、中国、蒙古），因此首都只能沿湄南河一路向南迁移：素可泰—>大城—>吞武里（曼谷）。 吞武里距离大海只有20多公里，相当于陆家嘴到浦东机场的距离，实在没法再南迁了。 河流是城市的命脉，一座城市的河滨地区往往特别繁荣，应该说整座城市就是沿着母亲河两岸发展起来的。 比如泰晤士河之于伦敦，塞纳河之于巴黎，哈德逊河之于纽约，多瑙河之于维也纳，伏尔塔瓦河之于布拉格，还有黄浦江之于上海，珠江之于广州、海河之于天津…… 但湄南河之于曼谷是个例外。 曼谷城市发展早期，湄南河沿岸并没有被泰国政府特别重视，很大程度上和当时掌握实权的拉玛王族心态有关。 拉玛王族有得国不正的嫌疑，不能继续在郑信建都的吞武里地区发展，所以只能往湄南河东岸发展。 湄南河沿岸风光 换位思考下，你是拉玛王族继承人，民间总有人偷偷说你祖上得位不正，是偷了对岸郑信大帝的江山，你会怎么做？ 当然是希望离河对岸那块晦气的是非之地越远越好啦。 所以曼谷的城市发展方向，一开就只能一路向东。 第六弹里说过，拉玛一世从零开始，在湄南河东岸大兴土木，建造大皇宫和卧佛寺，打造了曼谷城市雏形。 但在农耕文明时代，泰国既不需要超级大的城市，也养不起那么大的城市。 你想，当时北边拥有数亿人口的大清宗主国，首都尚且只有今天北京二环内那么点地方，更别说泰国了。 直到拉玛四世开眼看世界，意识到泰国也面临千年未有之大变局，便主动对曼谷的城市发展进行规划——以湄南河畔的大皇宫为最西端，往正东方向大力拓展。 这块区域，就是曼谷历史最悠久的，也是相对破旧的老城区。 当时正值晚晴最悲催的咸丰年间，外有英法联军入侵，内有太平天国作乱，中国人口损失好几千万，不少广东沿海地区的中国人逃到泰国讨生活，这些人就聚居在老城区南部，今天的华南蓬火车站附近，这也是曼谷今天的一个旅游景点——东南亚最大的曼谷唐人街（中国城）。 曼谷老城区的唐人街 今天曼谷有很多叫“拉玛N世”的道路，其中从中国城向东延伸出去的东西向主干道，就叫拉玛四世路（Rama IV Rd）。 到雄才大略的拉玛五世在位时，曼谷城市进一步东扩，由于对扩展的城区开始有了更全面的规划，包括了学校、医院、公园、体育场、政府部门、外国使馆等，所以这片区域也成为后来曼谷城市的中心。 这片区域主要在巴吞旺县一带，所以在买房地图上，这块区域今天被称为巴吞旺区（Pathumwan），现在均价在5-7万人民币，相比国内一线城市，真没便宜多少。 今天曼谷最繁华的城市中心暹罗广场和泰国第一高等学府朱拉隆功大学，就位于巴吞旺区的中心。 泰国的“清北”——朱拉隆功大学 拉玛六世即位后，继续东扩，在巴吞旺区的东边，建造了一个规模巨大的皇家御花园，命名为蓝毗尼园（lumpini），蓝毗尼是佛祖释迦摩尼在尼泊尔的出生地。 随着曼谷人口越来越多，1920年起，蓝毗尼园开始对公众开放。迄今为止，依然是曼谷市中心最大的一片公共绿地，堪称曼谷绿肺，据说对标的是纽约中央公园和伦敦海德公园，因而周边的房子极具稀缺性。 由于蓝毗尼公园的存在，在买房地图上，这一区域今天被称为中心毗尼区（Central Lumpini），和巴吞旺区共同构成了曼谷绝对的市中心区域。 比巴吞旺区还要小的中心毗尼区已经几乎没有任何闲置土地可以开发，房价也是曼谷最贵的，均价在7-10万人民币。正对蓝毗尼公园的Wireless Rd上的顶级豪宅98 Wireless，单价高达12万人民币，是全泰国最贵的房子。 蓝毗尼公园 以距离吞武里有一段距离的中心毗尼区为中心，曼谷城市发展出现了三个发展选项。 继续向东，向北，或向南。 打开地图看看，湄南河在经过曼谷老城区一路向南后，又折向东打了个弯，在蓝毗尼公园的正下方，形成一个肥臀形状的凸出区域。 这块三面环水，一面对着曼谷市中心的区域，显然要比另外两个方向的地理条件更优越。 尤其到了拉玛六世时期，曼谷王朝的正统性在经历了五任君王，特别是五世王的杰出统治后，已得到国民普遍承认，就像到了乾隆年间，汉人都习惯被满人统治了，“反清复明”早就没市场了，拉玛王室对于河对岸的郑王庙也就不再那么忌讳了。 所以曼谷城南的发展开始逐渐超越城北和城东。 二战后，特别是上世纪80年代-90年代中前期，承接日本和亚洲四小龙的经济腾飞，泰国外向型经济也开始起飞，经济飞速发展。 这一时期，在市场化作用推动下，城南这块地方也自然形成了曼谷第一代CBD。 这里高楼林立，顶级写字楼、顶级酒店、众多外资银行、各国使馆、喧闹的商业街和夜市，甚至曼谷最大的红灯区帕篷巷（Soi Patpong）纷纷聚集在此。 这块区域，在今天的曼谷买房地图上，被称为是隆/沙吞区（Silom/Sathorn），现在均价在4-6万人民币，好的房子在6万以上。 今天曼谷第一高楼，高77层的大京都大厦（MahaNakhon），俗称“像素大厦” 是隆/沙吞区是曼谷的老牌商务区，各方面相对成熟，但因为整个区域开发较早，所以虽然有些高楼林立的地方有上世纪80年代香港如日中天时的那种感觉，但边上还是有很多看起来像贫民窟一样的破旧街区，烟火气特别重。 1998年亚洲金融危机过后，特别是1999年曼谷BTS（天铁）建成后，曼谷的第二代CBD，阿速（Asok）开始兴起。 从大皇宫往东出发，经过巴吞旺区和中心毗尼区，有一条全曼谷最重要的东西向主干道，叫素坤逸路（Sukhumvit Rd），又叫“3号公路”，而BTS浅绿线就是沿着这条路，一路向曼谷东南方向延伸，所以叫素坤逸线，后来这条BTS沿线站点也都依次发展了起来。 因为阿速（Asok）是E4站（以暹罗广场为中心，向东方向的第4站），距离市中心很近，外加2004年，曼谷MRT（地铁）通车，和BTS素坤逸线的换乘站就在阿速（Asok），交通的便利导致人口迅速聚集，这一区域就在过去20年里快速发展成了曼谷的第二代CBD。 今天看起来，也是高楼林立，非常繁华。 素坤逸区的豪华酒店 我三次去曼谷，每次酒店都选在Asok地铁站附近，因为出行真心方便。 而以阿速为中心，继续向东南方向沿素坤逸路发展的这片区域，在买房地图上就叫素坤逸区，现在均价和是隆/沙吞区差不多，也是4-6万人民币，好的房子也要6万 了。 今天素坤逸区已成为曼谷最大的商业住宅区。 相比中心毗尼区，这里房价和物价明显要低一点，更适合居民生活。 相比是隆/沙吞区，这里开发较晚，起点较高，兴建了大量现代化的住宅、购物中心、餐馆、酒吧街等，生活便利度非常高。曼谷另外两大红灯区，娜娜巷（Soi NaNa）和牛仔巷（Soi Cowboy）也都在Asok附近。 所以过去10年，素坤逸区也是曼谷房价上涨速度最快的区域。 传统意义上的素坤逸区，只是从E3站那那（Nana）开始，到E8站拍昆仑（Phra Khanong）结束，一共5站地铁的南北两侧，其中E5站澎蓬（Phrom Phong）到E8站拍昆仑（Phra Khanong）是日本侨民聚居区，又叫富人区，以E6站通罗（Thong Lo）边上的通罗街为中心，这一带街区充满日式风情，和曼谷其他区域的气场明显不同。 但由于过去几年曼谷房价持续上涨，通罗一带现在也很贵了，正好BTS不断向东南方向延伸，所以开发商和居民也沿着BTS不断往更偏远的地区发展，E8站以后的素坤逸路沿线，今天被称为素坤逸外区。 至于均价就差异蛮大了，现在BTS素坤逸线已延伸到E15三隆站（Samrong），基本上每多坐一站地铁，均价就会低一点，从人民币3万多一路降到1万多。 由于曼谷城市发展越来越快，正在虹吸来自泰国各地的年轻人，加上曼谷也没有特别限制外国投资者买房，不可能整座城市一路往东沿素坤逸外区越跑越远，其他几个方向都不发展吧。 所以我们再来看看其他几个方向的发展状况。 其中最近几年最热门的是素坤逸区北边的拉玛九区。 前面说过，曼谷有很多叫“拉玛N路”的，从曼谷老城区往东最重要的主干道有三条。 南边那条叫拉玛四路（Rama IV Rd）； 中间那条叫素坤逸路（Sukhumvit Rd），不过在巴吞旺和中心毗尼区叫拉玛一路（Rama I Rd），曼谷也是国内很多城市一样，一条路在不同区域叫法不同； 北边那条叫碧武里路（Phetchaburi Rd）。 在碧武里路再往北500米，还有一条和它并行的主干道，就叫拉玛九路（Rama IX Rd）。 Rama 9是现在中国人买房特别热衷的地方。 因为这里是曼谷市政府重点打造的第三代城市CBD，概念很好。 曼谷正在建设的未来东南亚第一高楼，高615米、共125层的超级塔（Super Tower），就在这里。 东南亚第一高楼“超级塔” 这是啥概念呢？ 现在东南亚第一高楼，马来西亚国家级地标，吉隆坡国家石油大楼（双塔），才452米。 而中国第一高楼，2016年刚建成的上海中心大厦，也不过632米。 上海陆家嘴的房子，动不动十几万人民币。 未来东南亚第一高楼附近的房价，才3-4万人民币。 试想一下，和东南亚第一高楼做邻居，是不是感觉你买的房子逼格一下子上去了？爽歪歪有木有？ 另外这一带还有泰国文化中心、泰国证交所、中国大使馆等一系列国家级重要建筑，泰国政府也在用政策税收优势，鼓励更多国内外企业把总部搬到这里。 现在MRT蓝线就有一站叫Rama 9，已建成了地铁上盖的Central Plaza（Rama 9中心广场）。 以Rama 9地铁站为中心，北边的泰国文化中心站（Thailand Cultural Centre）未来还规划了MRT橙线，南边的碧武里站（Phetchaburi）还规划了MRT浅蓝线，同一位置的机场线未来会继续延伸到廊曼机场，所以交通也非常方便。 如果说曼谷第一代CBD是市场自然形成的，第二代CBD是受益于轨道交通的建设，第三代CBD更多体现的是政府的规划意志。 你可能会说，曼谷有多大啊，需要那么多CBD吗？ 这个问题问得好，其实我也很怀疑，曼谷需不需要那么多CBD。 但放20年前，如果有人告诉你，上海要建成7个顶级CBD，你是不是也会觉得上海人在“豁胖”（吹牛）？ 但今天上海的确已建起了7个大型CBD：陆家嘴CBD、人民广场-南京东路-外滩CBD、南京西路CBD、淮海中路CBD、徐家汇CBD、中山公园CBD、大虹桥CBD和世博CBD。 每个CBD的体量都不输给Asok CBD。 你可以把Silom CBD理解为南京东路-外滩CBD，把Asok CBD理解为陆家嘴CBD，把正在建设的Rama 9 CBD理解为大虹桥CBD或世博CBD。 当然，这只是打比方，目的是帮助你理解，别真把曼谷想象成上海了，无论城市体量、现代化程度还是城市管理水平，曼谷还差上海八只脚…… 拉玛九区是往北走，那沿着是隆/沙吞区往南走，到前面说的那个像丰臀一样凸出的滨江区域，就叫拉玛三区，一样的道理，因为这里有拉玛三路（Rama Ⅲ Rd），当然你也可以更形象地把这片区域称为南部河滨区。 这块区域现在也蛮火的，主打概念就是河景。 这个投资思路，大家同样可以脑补上海浦江两岸的江景房。 上海市中心的江景房，也就是外滩、陆家嘴、世博园这一带，早就价格飞天了，后来黄浦江沿岸发展向两头拓展，上游拓展徐汇滨江，下游拓展杨浦滨江。 现在徐汇滨江已经发展出样子来了，像龙华这种过去从来和江景房无缘的地区，现在江景房也要卖10万 。 如果用这个思路选房子的话，湄南河西岸也成了一些人的考虑范围。 因为过去西岸属于曼谷近郊的平民区，并没有那么多摩天大楼，所以有些新建的高层住宅看出去，几乎没有什么明显遮挡，能看到整个曼谷市中心，视野极佳，但房价还很低。 湄南河西岸某楼盘看向曼谷市中心 最后就是巴吞旺区北边的城市拓展区和素坤逸区北边的城市拓展区了。 特别值得一提的，是位于东南亚最大的小商品集市，加都加周末市场（Chatuchak Weekend Market）附近的中泰高铁站。 官方称谓叫Bang Sue Grand Central Station（曼谷新中央火车站）。 这个火车站是在现有的Bang Sue Junction火车站基础上重新开发的，并把现有的MRT蓝线Bang Sue站纳入其中，一站式换乘，预计2020年建成，届时这里将成为东南亚最大的火车站。 根据规划，未来这里还会有机场线延伸段，机场线将把素万那普国际机场-曼谷市中心-中泰高铁站-廊曼国际机场全部连接在一起，另外还有MRT粉线会连接到湄南河西岸。 等到中泰高铁建成后，昆明到曼谷坐高铁只要7小时。 另外我在第七弹里说的马云4月考察泰国后，决定建设的物流中心，也在这个区域。 这也是中国人现在特别热衷于买房的一个区域，目前均价在2-3万人民币。 好啦，曼谷买房地图讲完了，那么问题来了：那么多区域，买哪里的房子更有钱途呢？ 我们下回再说~ 版权声明： |
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