《商品房买卖合同》格式条款备案会 霸王条款被提及

今天上午，合肥市工商局、合肥市房产局、合肥市市场管理研究会三家召开《商品房买卖合同》格式条款备案行政指导会，合肥市123家房地产企业被“喊”到会场。在会上，三方共同亮剑，直指商品房买卖交易中不平等的“霸王条款”。

据合肥市工商局合同处介绍，目前，合肥市大部分房地产企业的格式合同都较为规范，能够做到在商品房销售前将其格式合同送房产、工商部门备案，并在销售现场向市民公示。然而，个别房地产开发企业为了自身利益，在示范合同文本中的空白处重新制定了很多免责条款或在补充条款中加入权利义务不平等的格式条款内容以转嫁合同风险。

从目前对合肥市商品房买卖合同格式条款的审查情况来看，合同中不适当免除经营者责任、加重消费者责任、排除消费者主要权利等“霸王条款”还比较普遍，一些不公平、不合理的格式条款，破坏了买卖双方当事人之间平等的交易市场秩序。

记者同时从会上获悉，近期，合肥市房产局携手合肥市工商局正在草拟一部监管房地产企业的评价标准。届时，商品房买卖合同履行情况将与房地产企业的诚信度直接挂钩。

今天上午，合肥市工商局也联合本报设立投诉热线，消费者如对商品房买卖合同有异议，可拨打投诉电话：合肥晚报96511，12315维权热线，合肥市工商局合同处5602640，合肥市工商局市场规范局建筑房产科2678698。

●霸王条款一：商品房认购定金

若买受人支付定金之日起5个工作日内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则出卖人有权单方面解除本商品房认购或订购合同，买受人所付定金不予退还。

点评：认购或订购合同等是意向合同，此条款仅对买受人未能签订合同情况进行约束，未对出卖人进行约束，双方权利义务不对等。

●霸王条款二：面积确认及面积差异处理

1.“据实计算，多退少补”。

2.“面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;面积误差比绝对值超过3%的，买受人不得退房,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

点评：上述条款违反了《商品房销售管理办法》第二十条的规定，排除了消费者在面积误差比绝对值超过3%时的赔偿请求权或解除合同的权利。

●霸王条款三：逾期交房的违约责任

1.买受人逾期缴款每天支付总房款的万分之五违约金，开发商逾期交房每天支付总房款的万分之一违约金。

2.出卖人解除合同时买受人应支付总房款的百分之五违约金，而买受人解除合同时出卖人应支付总房款的百分之一违约金。

3.买受人逾期缴款超过60天后，出卖人有权解除合同，出卖人逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同。

点评：房产商通过一个或多个格式条款规定购房者的违约责任重于自己的违约责任，加重了消费者的负担。买卖双方违约金数额不一致，违反了《合同法》第五条的公平原则及《消费者权益保护法》第十条“消费者享有公平交易的权利”之规定。

●霸王条款四：规划、设计的变更

小区内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施(如箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱等)、弱电系统(如有线电视箱、宽带设备等)、供水设施(如水泵房等)、供气设施(如煤气调压站等)、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设施及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约。

点评：上述配套建筑的位置变更、增减、移动等若影响到商品房质量或者使用功能，受其影响的消费者应当享有相应的救济或赔偿渠道。此条款涉嫌免除提供方因变更合同而应承担的违约责任。