01 计算共用水电费应考虑的因素 对于不同的业态,计算共用水电费,主要应考虑以下因素: (一)营业时间 由于业态不同,各商家营业时间不一,其对共用水电享用的程度和应承担的义务也不同。如购物类,其营业时间通常在9:00~22:00;美食类,营业时间大都在11:00~14:00和17:00~20:00;休闲娱乐业的营业高峰往往在每天的20:00后;而健身业又集中在每日早、晚两个时间段。加上在各个不同的时间里,由于消费群体起了变化,公共设施开启的范围和数量也有所不同,因此不同业态在不同的营业时间里对共用水电费的消耗是不同的,这是计算共用水电费时首先应当考虑到的因素。 (二)区域位置 以万达广场为例,“百姓人家家常菜馆”位于万达广场东楼,原设计中未考虑电梯,与广场主楼中的众多公用设备相关不大;“欢乐年代KTV”位于万达广场五楼,顾客消费主要通过其门前专用观光梯直达五楼,与其他楼层不直接相通;“时代百货”位于广场主楼一至四层,其占用广场的主要部位,垂直交通涉及到二十部扶梯,也是中央空调的主要辐射区域;而富春大酒店,巴黎咖啡,天元金店,大德生药店等均为临街商铺,顾客进出无须经由万达广场,也无须乘用电梯。因此,区域位置不同,楼层高低不一,应分摊的共用水电费也应有区别。 (三)设施数量 不同的业态,由于经营的品种和所处的位置不同,顾客经由的公共部位的面积和享用的公共设备的数量也区别较大,因此商家为此所应承担的共用水电费也应不同。 公共设备的耗电量多少与设备使用的时间和频率有关,也与设备功率大小成正比,因此在讨论不同业态应承担的共用水电费时,应按不同业态所涉及到的不同设备和功率大小,逐一分类计算。 共用水电费由进场经营的不同业态和所有商户共同分摊。分摊按两个层次:一次分摊是将整个广场的公共设备机房、消防通道、消防系统等整体用电、变压器和线路的电能损耗、用于广场整体形象的夜间亮化用电、以及洗厕用水、保洁用水、消防用水等,根据各商家的面积大小,按比例进行分摊;二次分摊是在一次分摊的基础上,在考虑上述五项的因素后,计算商家各自应摊的共用水电费,将两次计算结果叠加,即为各业态及各商家各自应承担的共用水电费。 02 共用水电费计算步骤 由于购物中心的体量大,情况复杂,需考虑的因素也较多,在计算之前,先要做好资料收集和数据统计工作。在开业之前,根据工程和设计施工资料,弄清所有设备设施的详细数据,并对购物中心内不同业态,不同商家入驻的楼层,营业时间等逐一摸底,按一定程序进行共用水电费的初步计算,并将此结果作为商家进场前共用水电费收费标准的原始依据。在购物中心开业后,经过一年四个季节的运作,对原先的计算结果进行实际修正,并将之作为后期正式的收费依据。 图1:不同业态营业时间示意图 说明:图1为示意图,图中对几个大业态用粗线条进行示意,在实际计算中,每个业态又是由多个商家所组成,每家的营业时间又不相同。以万达广场为例,仅餐饮业,就有多种情况,如图2所示: 图2:餐饮业不同商家营业时间一览图 在图2中,富春大酒店因有早茶品种,故上午6 00~900要营业;“百姓人家”是常规型大酒店,每日营业高峰集中在中午和晚间;宝宝熊快餐店是24小时营业店;而巴黎春天茶社营业时间是上午9时至凌晨2时。对于其他业态,也有类似情况,均需分类计算。 根据不同时段用电的计算结果,将图3与图1中相应不同时段的业态和商家一一对应,并根据在各个不同时段各商家经营面积之和,得出在该时段下各业态和商家应摊的共用电费。 步骤四:不同时段下各业态分别承担的共用电费计算
表1:不同时段下各业态应承担的共用电费初次计算结果 步骤五:区域位置影响系数的拟定各业态和商家因在购物中心内经营的区域位置不同,对共用设备和共用电费享用程度不同,故对共用电费应承担的缴纳义务也应有所区别。 如果将购物中心内不同区域和位置的加权平均影响视为k0=1,则可对购物中心内不同区域和位置的商家,视其具体情况,用不同的影响系数,对之作出不同的区分。 例如,在万达广场,对于临街的门面房,其室内仅两层且无共用电梯,也无需经过广场内的电梯或公共设备才能进入其商铺的,享用的公共设施甚少,取其影响系数k1 =0.8 k0;对于部分仅使用升降梯,基本不使用电扶梯,且位于非中心区域的商家,如万达广场的“皇朝会所”、“百姓人家家常菜馆”等,取k2 =0.9k0; 对于使用升降梯和电扶梯,但处于非中心区域和楼层的商家,取k3 =1.1k0;对于升降梯与扶梯并用,且处于广场内的主要楼层和中心区域的商家,如“时代百货”等,则取k4 =1.2k0;对于某个业态而言,由于其可能拥有多个商家(如万达广场内餐饮业共有四家),而各个商家所处的楼层和位置又不一样的,故即使是同一个业态,其拥有的影响系数也是不同的,此处用f(mi,ni,ri,ui,vi),表示不同业态中,影响系数相同的商家各自应承担的共用电费,由表1直接查得。下标i表示具有相同影响系数下,商家在不同时段应承担的共用电费(下标j, l, g同理)。设共用电费总额为F(元),则影响系数k0可由下式确定: 步骤六:共用水费的计算 03 共用水电费计算实例 以万达广场百姓人家餐馆为例,根据步骤五,因其位于广场东楼,故取影响系数 K2=0.9K0,餐饮业的另外三家,因位置相同,影响系数均取K1=0.8K0。 04 几点探讨 (一)对购物中心和大型商业物业而言,共用水电费是商家为确保正常营销所必须付出的代价,是销售成本中的一项正常支出,故购物中心内的共用水电费应由进场的商家共同承担。由于购物中心体量大,业态多,共用水电费亦较巨,合理分摊该项费用,涉及到众商家的共同利益,也是物业公司不可推卸的一项重要财务管理工作。 来源:蜂巢物业论坛 |
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