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来源：无讼阅读 作者：苌乐（北京市炜衡律师事务所） 一、小区内车位的类型及各类车位的特征 住宅小区的车位一般分为四种类型：人防工程车位、单个业主购买的产权车库（位）、全体业主共有车位、开发商所有车位。 （一）人防工程车位 开发商拥有使用权，可以出租收益，但不得出售。业主可以通过受让该车位的使用权，长期租赁该车位，但无法办理不动产权证。 根据《中华人民共和国人民防空法》第5条：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 开发商可决定出租人防车位并获得收益。但值得注意的是，如遇政府人防应急要求，业主需要根据相关部门的通知腾空车位供人防之用。 根据《中华人民共和国合同法》第214条：“[租赁期限]租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 长租人防车位的合同，最长约定业主可享有该车位20年的使用权。20年届满后，可续签。 （二）单个业主购买的产权车库（位） 产权车库（位）的最大特征，就是在规划设计之初即为产权车库（位），应取得政府颁发的《建设规划许可证》，未计入业主公摊面积，单个业主购买产权车库（位）的，可办理不动产权证书。 根据《中华人民共和国物权法》第74条第1款、第2款：“[车位、车库的规定]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 由此可见，小区内的产权车库（位），开发商有权决定出售、附赠或者出租。 业主购买产权车库（位）的，在缴纳契税、印花税等之后，凭完税证明及测绘图，可依法办理不动产权证。 产权车位的土地性质为商业、办公等非住宅类，土地使用年限一般为40年或50年。 产权车库及产权车位有所不同，库是封闭性空间，车辆可以进出，有可供开启和关闭的门。车位仅是划定的用来停车的区域。 （三）全体业主共有车位 占有小区共有的道路或绿化、其他场地修建的车位为全体业主共有。 根据《中华人民共和国物权法》第74条第3款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 出租全体业主共有车位的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，或业主大会或者业主委员会作出决定。 业主可以通过支付一定对价取得该部分车位的特定使用权。出租业主共有车位所得的收益归全体业主共有，可冲抵专项维修基金。物业公司管理该部分车位的，可收取部分比例的车位管理费。 （四）开发商所有车位 非占用人防工程，也未计入业主公摊面积，开发商自留用地上，开发商投资建设的机械车位等，属于开发商所有的车位，可出租给业主使用。 鉴于机械车位无法办理单个车位的产权登记，只能由开发商对外进行出租。但这并不妨碍开发商因对机械车位的建造行为依法享有对机械车位的所有权，开发商亦享有对机械车位的处分权。开发商与业主签订的车位使用权有偿转让协议有效。 二、选购车位的五个要点 （一）看该车位能否办理不动产权证，明辨买卖车位还是长租车位。 仅有产权车库（位）能够与开发商签署买卖合同，并依法办理该车位的不动产权证书。 人防车位、机械车位、共有车位等，业主只能与开发商签订长租协议，业主无法取得车位所有权。 如果系长租车位，业主应特别注意车位的使用年限、能否再次转让车位使用权、免责条款等。 （二）应充分了解车位情况，选购适合的停车位。 业主应于购买或承租车位前，实地查看，充分考虑车位的实际使用面积、长宽高、结构、位置、朝向等，充分了解该车位是否会受到建筑物及构筑物、附属设施设备影响（如消防水管、通风管井、电线等）、立柱、墙面等不利影响因素，并应结合业主所需要停放车辆的规格、驾驶人员的技术、住宅的位置等，考虑该车位的适合性。 （三）购买特殊车位的注意事项。 标准车位一般的宽度为2．5米，长度为5．3米。但是，部分业主选择微型车位或母子车位。例如QQ、Mini这类车型比较小的车子的业主在选购微型车位时，开发商应尽到提示说明义务，并给予车位价款的优惠或调整。如果需要停放电动汽车，应事先询问是否具备充电桩或是否允许加建充电桩。 （四）在小区内仅有一套住宅，能否购买多个车位的问题。 小区的车位配比如果未达到1：1，开发商无法同意仅拥有一套住宅的业主购买两个或两个以上的车位。 如果小区车位配比超过1：1，开发商可公示通知后，同意部分业主选购多个车位。但根据各地产权登记政策的不同，业主应事先咨询开发商及房屋管理部门，能否为第二个停车位办理不动产权证，以避免日后纠纷。 （五）无论是购买还是承租停车位，仍应向物业管理公司支付车位管理费。 根据《物业管理条例》(2018修正)第41条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。” 第64条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。” 业主未实际使用停车位，也仍应缴纳车位管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” |
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