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作者： 蝈蝈 来源： 冰山房产指数 本文大概 4200 字 读完共需 7 分钟 做抵押贷款的过程中发现，很多客户会因为流水不足的问题不能选择一些好的抵押产品。 如果你的房子、职业、资产等已经固定的前提下，拓宽抵押产品选择面的关键因素是：流水。 所以这篇文章重点研究：如何在抵押贷款之前做好流水的规划？ 流水的规划同样对按揭贷款也有帮助，所以蝈蝈认为，只要你想买房做按揭贷款，同样需要做好流水规划。 从以下几方面说明如何做好流水规划： 1、银行承认什么样的流水 2、流水规划的目标 3、流水规划的逻辑 4、流水规划的具体操作 5、流水规划的管理工具 银行承认什么样的流水？ 蝈蝈研究了北京、上海十几家银行的抵押贷款产品，总结下来银行可以认定的流水有五类： 1、税后打卡工资流水 2、租金流水 3、其他固定收入流水 4、对公进账流水 5、对私进账流水 不同银行对流水认定的范围是不一样的，比如对于上班人士，有些银行只认1，有些认1、2，有些认1、2、3。 从有效性上来看，1>2>3。 根据这个有效性，我们对流水进行一个五级分类： 一级流水：税后打卡工资流水； 假设基准利率上浮30%，20年期，每月的月供是：22138。 基本上好的银行产品都需要流水两倍覆盖月供，你至少得准备5万的流水，这就是流水准备的目标。 这里需要说明的是，其他的负债每多1万，你就要多准备2万的流水。 所以在进行抵押、按揭操作之前，要把能降低的负债降下来。 流水规划的逻辑 流水规划的最大逻辑是：模拟现实+表面合规性 1、模拟现实 简单来说，流水规划要符合现实中的逻辑。 2、表面合规性 之所以模拟现实（再怎么模拟也是假的）有用，是因为在综合评估风险可控的前提下，银行看的是表面合规性。 信贷员和审批人员按照操作规范来看流水是没有问题的，确切的说是表面上看起来符合产品审批政策。 为什么说是在综合评估风险可控的前提下？ 说一点大家就懂了，同样一家银行，如果你做信用贷，规划出来的流水是完全没用的； 如果你做抵押贷，规划出来的流水怎么突然就有用了呢？原因就是有了抵押物，增加了一个让银行评估综合风险可控的重要砝码。 所以流水规划的逻辑是： 1、综合风险可控是前提； 2、“表面合规性”是流水规划有用背后的原因； 3、“模拟现实”是流水规划更好的支撑“表面合规性”而使用的操作逻辑。 关于综合风险是否可控，蝈蝈计划单独写一篇文章：银行风控最根本的依据是啥？ 知其所以然，可以让我们更加从容的做好贷款这件事。 根据流水规划的逻辑，我们可以更好进行流水规划的具体操作。 流水规划的具体操作 一、一级流水如何准备？ 如果有税后打卡工资，就不用准备了，再准备一份反而是不符合逻辑的，因为你不能同时签两份劳动合同吧，发两份税后打卡工资吧。 但不排除有些公司就是没有打卡工资，或者你是自由职业，也没有打卡工资。 这个时候就需要准备一份了。 为了达到一级流水准备的标准，需要做两件事： 1、准备一个不显示交易对手的银行卡； 现在地球人都知道的是用中信卡，但问题是你知道了，银行的人也知道了，然后离风控规则调整也就不远了，然后就不符合表面合规性的要求了。 如果你要准备一级流水，可能还不得不去办个中信卡。 但是呢，做这件事的时候得提前知道这么做可能面临的问题，那么就不能把宝全部压在一级流水准备上，避免到时功亏一篑。 流水准备的正确姿势应该是：一、二、三、四、五级流水综合的规划，这是个系统工程，我们要靠一个系统来更有效的进行流水规划，对抗风险。 2、每个月固定日期（遇节假日提前）往里转账，转账的时候备注：工资或代发工资。 二、二级流水如何准备？ 一般情况下租金都是付三押一，那自己要计算好日期，假设租赁合同规定的租赁日期是从1月1日到12月31日，规定的付款日期是每3个月前面那个月的15日。 1、第一笔钱基本上是1月1日之前的几天打进来； 2、第二笔钱在3月15日，第三笔在6月15日，第四笔在9月15日。如有延迟，别超过3天，现实中交租金一般也没有那么准时的。 这种就通过租房人的个人卡固定转到你名下的借记卡就行了，转账备注一下：租金。 注意：个别的银行是要求租金不超过个人税后打卡工资的，超过就不认可了。 三、三级流水如何准备？ 其他固定收入要考虑到自己的职业特点。 如果你在一些中小企业，解释为避税工资是合理的； 如果你在一些500强企业，说避税工资还靠谱吗？500强谁敢避税呢，这个时候说成是公司补贴（以报销形式发放）就更加靠谱了。 所以我们要结合自己的职业特点来规划三级流水，要能做到合理的解释清楚。 以避税收入为例，来看三级流水如何准备。 在现实中有这么一种情况，一个人月收入3万，但这样税收太多，有些公司会帮助员工避税，1万打卡工资，2万转账给员工，或者2万打卡工资，1万转账给员工。 这块流水准备的办法： 方法一： 办一个不显示交易对手的银行卡，然后每个月工资发放日转账到这个银行卡里。 这个方法有一个风险，前面已经提示了，就是等你准备好了银行可能不认中信的流水了，就很麻烦，所以还有方法二。 方法二： 也可以个人卡转账到你的卡里面，但转账人要保持不变，在这里转账人扮演的是公司财务的角色。 很多人可能会问，为什么不备注工资？ 这种工资发放方式实际上是公司在帮你避税，如果备注为工资，万一碰到税务稽核，就是一个问题点。 所以正常的公司，这种都不会备注工资的。 更重要的是： 没有备注，将来就有更多可以解释的弹性，一旦备注了，就失去了解释的弹性。 四、四级流水如何准备？ 没什么好准备的，对公多少就是多少。 五、五级流水如何准备？（私营业主重点关注） 五级流水是无规律流水，那可以比较随意的往里转钱，不要夫妻互转或者即进即出就行。 一般情况下，夫妻的五级流水，银行是一起认定的。 很多人可能会认为五级流水没什么用，那就大错特错了。 事实上，五级流水对私营业主是非常有用的。 抵押贷款对私营业主的流水有三种认定方法： 1、年流水覆盖贷款额的1到3倍； 也就是说，如果你需要借500万抵押贷款，那你的年流水需要500万到1500万。 2、核定月收入两倍覆盖月还款； 私营业主的核定月收入=年进账流水*股份*行业利润率/12。 行业利润率每家银行测算不一致，一般都是大于10%，我们做准备的时候就用10%。 假设你年进账流水为500万，股份50%。 那么核定收入=500万*50%*10%/12=2万 如果你作为一位私营业主，要准备6万的核定月收入，股份是50%，那就需要有1500万的年流水。 3、部分银行以结息衡量私营业主的收入 结息反映的是多大的资金量在账户中留存的时间，有条件可以保持账户一定的资金留存量，或者做一些定存，以提升结息。 所以，作为一位私营业主，五级流水是你准备流水的主战场，如果有条件，一年应该准备一千万以上的流水。 当然私营业主也可以立体的进行一、二、三、四、五级流水的综合规划，有些银行也认私营业主的一级流水和三级流水。 很多读者看到现在估计会有点晕，这么复杂，怎么操作呢…… 为了解决大家操作难的问题，蝈蝈提供了一个终极解决方案：流水规划管理工具。 流水规划管理工具 听了很多的道理，却依旧过不好这一生…… 看了这么多流水规划的道理，却依旧准备不了一份“模拟现实”的流水…… 其实道理到把事情做到位还有一道巨大的鸿沟，这段鸿沟需要一座桥帮助我们完成跨越。 于是，蝈蝈设计了这么一座桥，这座桥的名字叫：《流水规划管理工具》 《流水规划管理工具》是一张整合了现实逻辑的Excel表，自动计算公积金缴费基数、五险一金、税收、税后打卡收入等…… 《流水规划管理工具》长的是这样的，有了此表，流水规划这件小事，尽在掌握之中。 《流水规划管理工具》简介及使用介绍： 1、蝈蝈把五级流水的生产和管理全部整合到了《流水规划管理工具》中； 2、使用非常简单，只需要“模拟现实”在黄色区域填写一些数值，整个流水规划就自动生成了； 3、按照《流水规划管理工具》中的日期和金额操作转账即可创造出一份完全“模拟现实”的流水。 |
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