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转：万隆健康财税 财税园补充整理 “无租使用”是不存在租赁交易的使用行为，如无偿使用出借等。无租使用一个明显的特征是使用人无需支付租金性质的对价。 “免租使用”则是发生的租赁事实行为之上，并在租赁交易中，租赁双方约定租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。 一、增值税 1、 免租使用房产 根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。” 所以，免租使用房产不属于视同销售服务。 注：这个观点是比较准确地诠释了“无偿及有偿”的区别，因为免租期之所以不收房租，是因为租凭期内后面租金较高引起的。 2、无租使用 首先，我们看86号公告中规定“纳税人出租不动产，租赁合同中…”，那么什么是租赁合同？《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 根据合同法的规定，在租赁合同中，承租人要取得使用权不是无偿的，是要向出租人支付租金的，支付租金是租赁合同的本质特征。这一特征区别于借用合同，借用合同虽然借用人取得了借用物的使用权，但是借用是无偿的，不需付出任何代价。因此，无租使用应归属借用合同范畴，不适用86号公告。 有人提出反对意见，无租使用也是租赁合同范畴，只不过租金是0，因此符合86号公告第七条中的前提条件，那么我们继续看。 其次，我们看86号公告中规定“租赁合同中约定免租期的…”，免租期是对应有租期而言的，即一个租赁合同不可能只有免租期而没有有租期，而无租使用是没有相对性的。另外免租期是有一定时间限制的，而无租使用是没有时间限制的，因此无租使用不能等同于免租期。 所以，无租使用属于财税〔2016〕36号第十四条视同销售服务“单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”范围，需要缴纳增值税。 二、房产税 房产税应纳税额的计算分为以下两种情况 (1)以房产原值为计税依据的 应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%) (2)以房产租金收入为计税依据的 应纳税额=房产租金收入×税率(12%) 1、免租期间 根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 举例说明：A公司将一套办公房出租给B公司，合同约定租赁期为三年，其中前三个月免租，从第四个月起，每月租金为3万元，三年合计99万元，A公司房产税如何计算? A公司前三个月租金，应仍按照房产余值计算缴纳房产税，从开始收取租金月起按照收取的租金计算缴纳房产税。 个人理解，这是显然是写文件的人，对有偿使用中的“有偿”理解的过于狭隘，因为免租是相对于后期收费偏高而言的，不过也没有办法，因此实务中，各位应该根据文件精神来进行一些规划。 A公司将一套办公房出租给B公司，合同约定租赁期为三年，没有免租期，每月租金2.75万元，付款方式，前三个月支付金额为零，从第四个月起，每月支付3万元，三年合计99万元。 2、无租使用 根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。” 如果承租方未履行代缴义务，出租方应及时自行补缴房产税。 三、土地使用税 《财政部、国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（(1988)国税地字015号）进一步明确：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。 因此，城镇土地使用税应由拥有土地使用权的（出租方）来缴纳；如果是异地房产，则由使用房产的公司（承租方）来交。 四、印花税 按租赁合同记载金额的千分之一贴花。 如果签订无偿租赁合同，视为无偿赠与合同，不属于印花税列举合同，不需要贴花。
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