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律师您好！我是鹿港的业主，曾经有一位律师业主就鹿港的收房纠纷写过一个法律分析，而KFS以为是集体收房的受托律师写的，于是冒充业主名义给予回应，共10点，请问能否就这些问题给予分析。谢谢！！
一．对合同附件五第一条的解释
1.刘XX在《试析》中提到“该条规定与国家强制性法律规范相冲突，因而不具有法律效力的依据是《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发<2004>137号）规定：“各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税”。上述合同附件五第三条的规定已经形成了事实上的代征关系，与强行法冲突，因此不具有法律效力。”
事实上根据地税局的规定，“房屋买卖的契税是作为办理产权和实现房产转移的钳制条件，在合同签定后买卖双方就发生了纳税义务；为方便业主，在自愿的情况下发展商可以代收代缴，业主也可选择自行去地税局申报交纳的方式”。可见刘XX采取了隐瞒事实真相，把原来信誓旦旦向委托人承诺的已经被税务部门否定的问题，朝着有利于自己的方向解释，原因可能是为了向委托人交差吧。根据了解在已经办理收房的近百位业主中，尽管发展商声明可以选择自行申报纳税方式，但尚无一例选择自行去地税局申报交纳的方式的。
2.
刘XX还提到“该条款属于开发商单方提供的格式条款，如果对该条款的理解存在争议，应当作出不利于提供格式条款的一方即开发商的解释。因为契税的征缴时间是从合同签订之日到产权证办理之前的时间段，由纳税人自愿决定何时缴纳，从自愿的角度出发，纳税人有选择晚缴的权利，否则就是具有强制因素，这与契税缴纳的自愿原则相违背。同时，税费应该在房屋交付以后才会发生，从理论上来说，存在拒绝收房的可能，也就存在不用缴税的可能性。业主实际上并未违反该条约定。从时间上讲，只有在买受人经过验房，确认了标的物符合合同约定并向出卖人表达进行交接的意思表示之后，继而才可能出现买受人想收房但拒绝缴纳相关税费的情形，在此之前，只存在买受人拒缴的可能性，不存在现实性，业主并未实际违约”。
相信刘XX在勉强编造“该条款属于开发商单方提供的格式条款”的牵强说明时也心知肚明《购房合同》是房地局提供的最新标准版本，而并非是发展商单方提供的格式条款。同时，所有集体购房的业主是在委托律师对相关合同条款反复协商修改后签约的
至于该律师所说的“从自愿的角度出发，纳税人有选择晚缴的权利，否则就是具有强制因素，与契税缴纳的自愿原则相违背”，到也是一种说法，但是司法实践中，能否站得住脚？就管不了那许多了，因为该律师有意忽略了地税局的规定——房屋买卖的契税是作为办理产权和实现房产转移的钳制条件。
二． 关于收房流程
刘XX对收房流程的看法是“从拿到钥匙起，开发商就不再承担任何逾期交房的违约责任，转为承担质量保修责任”。而事实上，当业主按收房流程办理手续拿到钥匙后，业主、开发商、物业三方仍需签定验收交房单，该验收单才是最终的产权转移的依据。验收时，业主可以根据验收中的情况决定签署同意收房或拒绝收房，或者限期整改维修收房的方式。在此过程中，业主仍然享有无条件退房、通过诉讼或消协投诉索取双倍赔偿等多项权利，而并非该律师所描述的“视同开发商已按期交付房屋，所购房屋风险随之转移”那样危言耸听。当业主选择了拒绝收房后，地税局可以退还契税，开发商及物业也将及时退还已收取的相关费用，并且将承担相关违约责任。
三． 关于逾期交房是否违约的理解
1.
刘XX认为“发展商未在约定时间内出示相关证件，12月31日，集体收房小组代表前往收房，开发商并未能出示竣工验收备案表，1月1日至3日是开发商规定的休息日，休息日应当理解为休息日前一日状态的顺延，这种违约状态持续到1月4日业主看到竣工验收备案表之时”。
根据众多收房纠纷的司法案例，开发商是否违约延期交房不是依据出示竣工验收备案表的时间，而是依据取得竣工验收备案表的最后时间。所以，该律师认为休息日开发商延续了违约的状态是不存在的，这样的片面理解在司法实践中也是站不住脚的。
2.
刘XX提到的“业主最早收到入住通知是12月31日，有的是在1月份以后才收到；根据交易习惯和客观需要，如准备大量现金、文件、刻制印章、拍摄相片等，应当给予买受人必要的准备时间，从公平原则出发，从12月31日至1月4日前不能交房的责任应由出卖人承担”。
我们认为如果业主因此而提起诉讼，会有以下几种可能：
A.因有效收房时间足以完成该律师认为需要作准备的事项，驳回起诉；
B.判定延长交房期限4天；
C.判定开发商延期4天交房，并按合同约定赔付违约金。
而且刘XX带领八十多名业主打着“集体收房”到收房处示威，根本不能构成收房行为。因为业主是分别签定《购房合同》的，在法律上并不构成收房团体。
3.
刘XX认为“合同第八条规定：取得竣工验收备案表和实测技术报告不是交房的唯一条件，合同第十三条规定了交房时的装饰、设备标准；第十四条规定了基础设施、公共配套建筑的承诺等，都构成交房的条件。合同十四条还规定“如果在规定日期内未达到使用条件，执行合同第九条”，即出卖人逾期交房的违约责任。同时从合同第十一条对房屋交接的约定来看，也采用的是“验收交接”这样的词句顺序。由此可知，交房时，买受人要确认房屋是否具备除竣工验收备案表之外的其他交付条件，就必须先验房。直到今日，因为开发商的强制交易行为和不公平交易行为，鹿港一期业主仍然不能验房，逾期交房的违约责任必须由开发商承担”。
事实上，在交房纠纷的司法实践中，均把取得竣工验收备案表和实测技术报告作为交房的唯一条件，至于合同中的其他规定，不属于交房纠纷。而对交房时的装饰、设备标准、基础设施、公共配套建筑等是否符合合同约定及相关行业法规规范，首先应以行业主管部门出具的相关文件为准，如产生争议进入诉讼程序，则需由法院指定的鉴定机构出具最终鉴定意见。而并非该集体收房律师所说的“违约交房责任必须由开发商承担”那样简单。
四．“先验房、后收房”是否有法律依据
刘XX
认为“在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，而“先收后验”的交易习惯可能存在，但一定是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖，为现代民法和经济法所否定。对于这种合同中未约定履行方式的情况，《合同法》第六十二条第五项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。在交房中有利于实现合同目的的履行方式只能是先验后收。不对标的物进行验收，买受人就无法发现标的物数量和质量是否符合约定，也就无法在合理期间内通知出卖人是拒绝还是接受标的物。如果作出“不论标的物品质如何，不经验收而其所有权和风险都转至买受人”的解释，对买受人是极不公平的。”
我们认为司法实践中确实存在合同中没有明确约定尊重交易习惯的案例，但是决非是尊重买卖普通商品的交易习惯，而是应当尊重房屋买卖、不动产权转移的行业交易习惯。至于该律师所说的先收后验还是先验后收的问题，在前文第二条已作出具体的解释。
五． 目前谁存在更大的违约风险
刘XX认为“全体业主在接到开发商的通知后，按开发商规定的时间内于2005年1月6日前往出卖人指定的地点准备办理收房手续，已经履行了配合义务，但因开发商的强制交易行为导致交房不能，业主是守约方，开发商是违约方，其违约行为一直处于持续状态。因此，到1月15日以后如仍不能收房，违约责任仍应该由开发商承担”。
我们认为根据本文前述的司法解释，该律师所说的“开发商的强制交易行为”是并不成立的。同时“2005年1月6日业主前往出卖人指定的地点准备办理收房手续，已经履行了配合义务”的说法在案件的诉讼过程中将不可能得到认证。
六． 测绘费应由谁交
刘XX
在引用区发改委的解释时称，“测绘费的收费标准确定为1.36元/平方米，但没有具体相关文件规定应当由买受人还是出卖人交纳。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此，测绘是房屋交付的附随义务，交付使用前便已实际发生，应当由开发商承担”。
刘XX所说的情况并非事实，
二类楼盘测绘费适用2.07元/平米，一类楼盘适用1.36元/平米，开发商收取的测绘费符合政府的物价管理规定。关于分户测绘报告费用应由谁交，房地局房屋买受人申请办理产权时所需缴纳的费用和提交的相关手续的书面格式文件，该格式文件明确规定，分户实测报告应由买受人提交，也就是说，买受人在在购买房屋的交易完成的同时，因为办理独立的产权证而发生的它项费用。
七． 签定《购房合同》过程中是否存在欺诈行为
刘XX
认为“开发商在合同订立前的商谈过程中，从未向买受人提及最后将采取按套内面积计算的计价方式，而是按建筑面积计算的计价方式与买受人谈判，从而误导买受人，在按建筑面积计算出总房价后（称国家规定必须以套内面积计算），又换算成套内面积单价签订合同，利用其优势地位，控制交房面积朝有利于自己的方向变化，最终形成交房建筑面积比合同约定建筑面积小，买受人不但不能获得退款反而要向出卖人补足套内面积增大部分的欠款。《合同法》第四十五条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销”。但业主对此进行的维权，将因为难以举证而异常困难。”
如果发生诉讼，会出现什么结果？刘XX称
“将因为难以举证而异常困难”。同时，《购房合同》是在双方自愿的前提下签定的，尤其是集体购房业主是在其委托的代理律师反复审定修改合同及补充协议的相关条款后才签定合同的，一旦进入诉讼程序，刘XX所说的欺诈行为是根本无法成立的。众所周知，在签定《购房合同》时，根据建设部、房地局的文件规定，商品房必须按套内面积计价销售。因此，刘XX称“开发商以欺诈、胁迫的手段趁人之危”，是对开发商名誉权的严重侵权。
八． 关于楼书中有关项目说明及表述的法律效力
刘XX认为《最告人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
目前的司法实践中，当发生开发商前期宣传广告资料与项目实际结果不一致的情况时，一般作出如下判定：
1.
当前期宣传广告资料中明确标注有“以实盘为准”的字样时，不作为违约认定。同时由于国家设计、建筑、行业管理规范法规的变更调整，导致实盘与前期宣传广告描述不一致时，也不作为违约认定；
2.
当前期宣传广告资料中没有明确标注“以实盘为准”的字样时，同时不是由于国家设计、建筑、行业管理规范法规的变更调整，导致实盘与前期宣传广告描述不一致时，作为违约认定。此时，应由广告公司和开发商承担相关违约责任。
首先，从宣传的措辞来看，因采用了“计划”、“基本封顶”等用语，该表述只是对未来情形的一种预测和估计，并不是“具体确定”的说明和承诺；其次，该内容并不涉及对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响的内容。因此，这段表述仅仅是一般的广告宣传对当事人双方没有约束力。而且是否存在违约情况，需要靠举证过程中提出准确的证据以支持其诉送请求，如何排除这种情况的发生不是由于国家设计、建筑、行业管理规范法规的变更调整因素的举证工作将是非常困难的，诉讼的结果走向很难向刘XX主观愿望认为的那样，在诉讼之前就已经确定了。
九． 开发商或有关政府部门是否存在违约和行政不作为的问题
刘XX引用个别的司法名词解释和有关行业法规中就工程质量的管理、竣工验收备案的法律规定，试图说明开发商或有关政府部门存在违约和行政不作为的问题。
我们认为所有的民事、行政诉讼都需要提交充足的证据，据说在前期刘XX向政府有关行业主管部门的投诉上访信中提交的所谓证据居然有工程竣工前数月拍摄的局部部位的照片，以及无中生有捏造的证据，试问一旦进入诉讼程序，这样的所谓证据能够支持其诉讼请求吗？
十.律师的职业操守
举的大量司法实践和有关政府部门的完整说明解释，已经充分说明了刘XX牵强附会的引用司法条文、回避事实真相、不负责任的鼓动业主拒绝收房，并声称“违约责任一概由开发商承担”。我们是否可以提出这样的几个疑问，是刘XX业务水平过低还是怀有其他个人目的？不然，为何牵强地使用一些在诉讼中根本无法认定的司法条文作为依据，极力地怂恿集体收房业主拒绝办理收房手续，难道聚众闹事就能迫使开发商允诺额外利益吗？不按期收房的业主真的就不承担违约责任吗？一旦形成事实上的违约，业主的实际经济损失该律师会来承担吗？该律师为何在《试析》的标题后特别注明是“个人观点”，是不是为了将来不承担任何责任而埋藏的伏笔呢？
为刘XX违背了谨慎举证的基本的职业道德，哗众取宠，制造声势，煽动业主拒绝收房，以牺牲委托人的利益来换取自己的行业名声，无视委托人（业主）可能最终会承受的实际经济损失。对此，我们真诚地希望广大业主从自己的切身利益出发，明辨是非，避免受别有用心的人的利用和蒙蔽。
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