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开发商将出现一大批休克鱼，PE巨头将统治房地产 文/刘策 休克鱼这个概念，最早是海尔提出来的，海尔就曾因激活休克鱼的战略名扬海内外，成为各大商学院的经典案例。而这一幕，正在房地产行业发生。 在这两年金融去杠杆的大环境下，一大批开发商将由于资金收紧，融资难而面临现金流断裂的威胁，活生生房地产版的休克鱼。那么谁又将成为房地产界的“海尔”呢？这对行业意味着什么？ 一、房地产并购大时代已拉开序幕，宝能举牌万科只是缩影 房地产行业集中度不断攀升已经成为众所周知的事实，那这对房地产行业有什么影响呢？ 从近的方面看，可以看到这两年房地产行业收并购频繁，融创、阳光城更是通过收并购实现了企业的跨越式发展。如何解读这种现象？很多人可能会从新的拿地模式角度来考虑，这当然是对的，但是笔者认为这并不能完全概括此现象下的实质。笔者认为，收并购表象是拿地模式，背后是行业发展进入了新阶段，房地产的资本运作和并购大时代来临。 万科曾比喻自己要做好农民种好地，背后的含义就是通过做强房地产各链条，成为经营绩效突出，运营能力强，有核心竞争力的企业，大部分房企经营模式都属于此类。 而名不见经传的宝能，却差点入主万科，差点让万科改姓宝了，这又为何？笔者理解这是一种升维打法，企业经营干不过你，但是我可以通过资本运营来打败你，来控制你，农民干得再好，也是为地主为资本打工，宝能在杠杆收购，资本运作，产融结合这块，无疑要甩万科好多条街。而这种打法，现在还是星星之火，但未来将成为房地产新的主流模式，是会成燎原之势的。 从行业典型的收并购来看，可以小马拉大车，交易对价可以撬动6倍+的权益货值，而交易对价通过杠杆收购，可以实现20-30倍的财务杠杆。 二、金融去杠杆将使开发商出现一大批休克鱼，能否激活休克鱼关键看两大技能 今天下午，中国人民银行决定，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。 这条消息引起很多业内人士关注，这对当前紧张的资金形势无疑是个利好，但是，这是否意味着房地产好日子又来了，大家可以喘口气了呢？当然不是这样，一个这不代表房地产调控放松，二个，受益的还是龙头还是行业五十强企业。 所以，对于大部分中小开发商而言，资金紧张融资难将不会出现大的改观，现金流风险仍然存在，而且随着下半年债券到期偿付，这就意味着开发商将出现一大批由于现金流断裂而导致的休克鱼。 谁能激活这些休克鱼？一靠运营能力，就是万科说的做个好农民的能力，二靠资本运作，懂得杠杆收购，做个好资本家的能力。 |
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