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卖地收入，出现了重大转折。 2月4日，克而瑞的报告显示，2021年，全国300城土地市场成交建筑面积22.7亿平方米，较2020年下降了22%。 重点不光是降幅，而是释放出的信号。 这是过去5年以来，全国卖地规模首次出现下降。 2020年的时候，即便有疫情影响，全国卖地规模也达到了惊人的29.1亿平米。 29.1-22.7=6.4，在2021年，300个城市卖地总规模直接降了6亿平米。 假设100平米一套房，6.4亿平米就是640万套房子，按三口之家来算，够2000万人住了。 600万套房子的需求，说没就没了。 原因出在哪？  是地价太高？还是调控加码？还是楼市购买力不足了？ 可能这些因素都有，但最核心的原因，只有一个：开发商没钱了。 准确地说，是房地产民企没钱了。 从2021下半年以来，房企融资受阻，TOP30的头部民营房企因为长期高周转、高杠杆模式，债务违约、流动性危机蔓延，进而引发集体“躺平”，土地集中流拍，开发商作为“中介”不敢再拿地。 深层次看，是因为房价收入比不断上行，房产已经占到居民资产的70%以上，捆绑了60%以上的国民财富，购房杠杆率近70%，城镇化率距离70%-80%的天花板一步之遥，三四线人口流出+核心城市限购限贷，进一步打压购房需求，卖地转移债务的链条出现“负循环”。 现在的核心问题是，房企没钱再拿地，要不要救？怎么救？ 先来说“要不要救”的问题。 当然要救。 蓝白之前跟大家聊过，如果房企流动性危机持续下去，会造成什么后果： 第一，供应商的钱要不回来，家具家电卖不动，会拖累消费。 第二，楼盘施工放缓，建安工程、房地产开发投资额放缓，会拖累固定资产投资。 第三，土地流拍的现象会加剧，会拖累地方财政。 能不能救起来，是一回事。 该不该救房地产，救房企，救土地市场，是另外一回事。 再来说“怎么救”的问题。 再次放开对融资端的管控？ABS、发债、开发贷、前融、非标、商票都不管了吗？ 当然不能。 上面说了，之所以房企出现流动性危机，说难听一点，纯属这个行业咎由自取。 过去几年房价飞涨，同时也助涨了开发商“冲规模”的魄力，一个个的为了加杠杆无所不用其极，拿了地之后不施工，把钱从预售资金账户挪用，继续拿地、继续贷款扩大规模。 民企激进的经营模式，是造成今天惨状的核心原因，看似庞大的体量，实则不堪一击。 既能把房地产市场盘活，地卖出去、供应商的钱能要回来、农民工工资能结账、期房能顺利交付，又能避免房地产重回“一放就乱”的老路，只有一个办法： 用市场化的方式来解决。 换个词，叫“并购”。  央行、银保监会在去年底就已经部署了，专门发了个通知，有序推进“并购贷”，把钱给优质房企，用来收购出险房企的优质项目，并购的项目还不用计入有息负债。 用市场化手段，解决房地产市场激进扩张导致的后遗症，才是对症下药。 中证报2月3日报道说，自《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》发布以来，已有浦发银行、招商银行、广发银行等多家银行表态将提供房地产并购融资支持，方式包括并购主题债券、并购贷款、并购基金、资产证券化等，预计合计提供并购融资支持超300亿元。 比如，广发银行称，计划于近期发行50亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。 还有，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元的并购融资额度，专用于并购业务。 招商蛇口共发行并购票据12.9亿元，募集资金全额用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。 如此密集的动作，说明银行已经吹起冲锋号，集体输血开发商。 这些钱，说是楼市的“救命钱”，丝毫不为过。  对民企来说，项目并购，至少能保交楼，让公司存活下去，它们正在为以往的激进增长付出代价。 对于国企来说，此时并购价格便宜，筹码低廉，既能“捡尸体”，还能扩大市场占有率，是抄底的不二选择。 对地方财政来说，央企、国资的强力支撑，将会起到“护航”的作用。 国资的使命，本来就是国民经济中当仁不让的“担当”。 有了国资的加持，从拿地到建房，从商品房到长租房，从“保交楼”到“降杠杆”，从稳房价到扩大房屋供给，未来的楼市，必然会更加凸显住房的民生属性。 |
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