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随着经济水平的不断提升，人们对居住环境和物业服务的追求越来越高，随之而来的矛盾纠纷也越来越多。业主委员会作为业主大会的执行机构，是联系业主和企业的桥梁纽带，是业主监督物业服务企业按约履职的代言人，是监督业主履行业主公约的责任人，其作用发挥的好坏直接关系着一个小区的和谐稳定。
伴随着人们法治素养的提升和维权意识的加强，与建筑物区分所有权相关的诉讼案件也越来越多，而且毫不夸张地说，建筑物区分所有权案件与我们每个城市居民都息息相关。因此，作为执业律师，深入研究该类案件有着现实的意义和价值。
在类似建筑物区分所有权纠纷的案件中，其与其他案件最为典型的区别就是：在该类案件中，人民法院以主体不适格，裁定驳回起诉的案例特别多，几乎占据整个案件的一半。而对原、被告主体资格的准确界定是执业律师启动诉讼或应对诉讼首要解决的问题。所以，笔者在本文中就试图详细论述业主大会、业主委员会的诉讼主体资格问题，供各位交流、讨论，若有不足，欢迎指正。
在开始正文之前，笔者先对该文拟研究的对象——“业主”、“业主大会”、“业主委员会”的概念进行梳理。所谓业主，是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。所谓业主大会，是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。所谓业主委员会，是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门和街道办事处备案登记的，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织是，是业主大会的常设执行机构。业主委员会隶属于业主大会，处于从属于业主大会的法律地位。
一、依法办理备案登记的业主委员会具备诉讼主体资格
在过去的很长一段时间内，由于法律规定的缺失，导致审判实践中各地法院对业主委员会是否具有诉讼地位都态度不一。自最高人民法院（2002）民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格一案的复函》认可业主委员会符合“其他组织”条件后，最高人民法院在（2005）民立他字第8号《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》再次重申了业主委员会具备诉讼资格的观点。2007年10月1日开始施行的《物权法》对业主委员会的诉讼主体资格进行了升级和巩固。时至今日，对于依法办理备案登记的业主委员会具有诉讼主体资格已无争议。
二、未取得业主大会或业主代表大会授权的情况下，业主委员会无权代表全体业主进行诉讼
根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会的职责是“执行业主大会的决定事项”，根据业主大会作出的“决定事项”，业主委员会履行职责，予以“执行”。业主委员会的法律地位完全从属于业主大会，虽然法律赋予了业主委员会的诉讼主体资格，但业主委员会具有诉讼主体资格的前提是需经业主大会的具体授权，其权利应来源于业主大会的权利让渡。《浙江省物业管理条例》规定，经业主大会决定，业主委员会可以以自己的名义依法提起诉讼；《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中亦规定：业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。
在司法实践中，业主委员会需要经业主大会作出相应起诉决议后，才有权提起诉讼，一旦业主委员会未举证证明起诉经过召开业主大会表决的前置程序，人民法院多以“业主委员会未取得业主大会或业主代表的明确授权，目前不具备起诉条件”等理由，裁定驳回业主委员会的起诉，如广东省高级人民法院（2013）粤高法民一申字第703号、南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初8916号、徐州市泉山区人民法院（2013）泉商初字第1772号和南京市中级人民法院（2014）宁民终字第1139号等文书中对该观点均有记载。
三、房地产行政主管部门和街道办事处对业主委员会的备案登记行为属于行政确认行为，具有可诉性（行政诉讼）
房地产行政主管部门和街道办事处对业主委员会的备案登记行为是告知性备案还是行政确认行为？如果只是告知性备案，则是否备案并不影响业主委员会的主体资格，有关部门不办理备案，也不能提起行政诉讼。目前，理论界和实务界的通说均认为，房地产行政主管部门和街道办事处对业主委员会的备案登记行为是行政确认行为，而非一般的告知性备案，这种备案行为实际上是有关部门对业主委员会依法成立、具备主体资格等一系列事实的确认，属于行政确认行为。即，业主委员会只有在备案后方可到公安部门办理刻制印章手续，才能取得具有公信力的主体资格，并得以正式履行职责。房地产行政主管部门和街道办事处的该种行为亦具有可诉性，如招远市人民法院（2017）鲁0685行初36号、成都市金牛区人民法院（2017）川0106行初81号、山西省运城市中级人民法院（2017）晋08行终84号案件中均对该观点进行了详细地阐述。
四、未依法办理备案登记的业主委员会不具备诉讼主体资格
未依法办理备案登记的业主委员会是否当然不具备诉讼主体资格，在司法实践中不同法院有不同的认知，极少数法院会认可未依法办理备案登记的业主委员会存在的合法性，比如新乡市卫滨区人民法院在（2015）卫滨民一初字第1098号《民事判决书》中载明：“五星学府业主委员会虽然尚未办理备案，但其是在新乡市南桥办事处金穗社区组织该小区业主在2013年12月依法改选选举产生，被告以其未备案为由要求认定其主体资格不合格，理由不成立，本院不予认定。”但绝大多数法院认为，未依法成立的业主委员会不符合民事诉讼法关于其他组织的规定，诉讼主体不适格，如合肥市中级人民法院（2017）皖01民终317号《民事裁定书》所持有的则是该态度。
五、业主大会筹备组不具备诉讼主体资格
这个问题与前一个问题基本类似，由于房地产行政主管部门和街道办事处对业主委员会的备案登记行为是行政确认行为，故，非经房地产行政主管部门和街道办事处办理备案登记的业主委员会，其本质属于非法组织，显然不可能具备主体资格。
但是必须正视的是，在现实生活中，确实存在部分开发商和物业公司联合房地产行政主管部门和街道办事处阻碍业主大会筹备组的正常工作，如此情况下该如何维权，当前法律对此并未作出具体、明确的规定，但笔者认为，业主大会筹备组中业主代表（即代表业主方的筹备组成员）可以作为原告提起诉讼，该类案件尚无生效判决可查，但2017年1月21日《华商报》刊登了《没有经费不能成立业委会筹备组业主代表起诉开发商》的新闻。
六、业主大会依法应当具有诉讼主体资格
目前，理论界和实务界对业主大会是否具有诉讼主体资格存有较大争议，一部分观点认为：业主大会本身是一种会议决策机制，没有实体，自然不存在主体资格问题，现实生活中，也不可能让成千上万的业主以业主大会的名义起诉或应诉；另一种观点认为，从法律规定的角度，均赋予了业主大会和业主委员会并列的诉讼主体资格，而且，业主委员会的诉讼权利都是来源于业主大会，那么，业主大会自身必然具有诉讼主体资格。
全国人大常委会法制工作委员会负责人在解读《物权法》对业主大会和业主委员会的法律地位时认为：“物权法草案曾对业主大会和业主委员会以自己的名义提起诉讼的问题作了规定。经反复研究认为，这个问题较为复杂。业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担。如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题。对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不规定为妥。对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法的有关规定提起诉讼。”
因此，在我国目前法律框架下，对业主大会的诉讼权利规定较少，且由于现实生活中法院难以操作等原因，业主大会直接作为当事人的案例非常少，但值得我们庆幸的是，在为数不多的案例中，（2011）沪二中民二（民）终字第1908号上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案系最高人民法院第65号指导案例。因此，我们基本可以确定，应当认可业主大会具备相应的诉讼主体资格。
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