地产行业不论从政策上，还是在格局上都在发生着翻天覆地的革命。然而在市场愈加激烈的竞争过程中，洞悉存量市场，提取信息指导业务，成为许多企业探索成功的重要方式之一。
2018年市场走势如何，2017年有哪些值得思考分析的数据，库存、价格、客户各维度有何规律可循，如何深度借鉴数据经验指导2018年度项目操盘管理工作？
2017~2018市场大数据分析及走势全解，一个专注研究地产8年的专业机构，40个楼盘一手操刀经验；一个26人专业策划团队，365天实时独家监控房地产真实数据，潜心研究分析的扛鼎之作！
Chapter - 1
房地产长线看人口，
中期看土地，短期看金融
短期调控，金融政策是直接因素，“三去一补”，经济货币环境不放松；政策调控不动摇，长效机制呼之欲出；大型房企在一线城市发展受限，开始深耕三四线。
全国政策调控城市数量
Chapter - 2
市场温度变化快，开发企业拿地周期显著
品牌房企高频拿地
受政策影响，本市全年土地成交量环比有所减少，上一次大幅度拿地还是在16年年底，区域成交地块也有明显差异。
呼和浩特各区域成交土地宗数
Chapter - 3
在售活跃项目占比低，区域热度差异化显著
截至当前，呼和浩特市累计房地产项目222个（含在售、尾房、滞销的项目，未包含已开发新地块但未取得规划的项目），其中活跃项目仅48个。项目多集中在赛罕区及新城区，赛罕区及新城区区位价值高活跃度高，未来回民区及玉泉区存在一定发展及改善空间。
呼和浩特各区域活跃项目对比
Chapter - 4
成交产品主力仍为住宅
投资产品客群受限相对占比低
从2017年度各区域成交产品分析不难看出，住宅产品为房地产市场中的主流产品，其次为公寓产品，而商业产品及豪宅产品受其高总价、客群限制等影响，去化速度相对缓慢。但于住宅产品而言，随着市场竞品的不断激增，对产品型格化的要求也随之增加，预测未来住宅市场将进入拼差异化的时代。
四大城区各类产品成交量对比
Chapter - 5
二三季度市场大热，区域全年住宅成交寡多，与整体项目活跃度成正比
2017年在去库存政策的响应下，随着市场的回温住宅成交较为可观。而区域内赛罕区、新城区成交更为显著，一方面源于区域内活跃项目众多，另一方面于呼市整体城市而言，对城市新区的规划及未来发展较为认可，相比之下回民区及玉泉区属内生型市场，需更大力度的向赛罕区及新城区看齐。
四大城区全年成交量对比
Chapter - 6
客户关注点更多样化，促进房企产品升级
受区位的影响，市场客户在购买住宅产品时，考虑的维度也随之不同。购买新城区及赛罕区的客户，更为注重的是产品以外的品质。回民区及玉泉区在购买住宅的同时，第一关注要素为价格。因此从呼市市场客群购买习惯分析来看，未来区域欲打破销售现状，产品细节、附加值及产品多样化因素是首要突破点。促进房企为市场客户创造更高品质生活享受。
客群关注点调研
Chapter - 7
全年成交趋势明显，三季度大批新盘入市造成“金九银十”表象
于呼和浩特市场而言，全年销量起伏较为明显。自进入3月份整体市场销量呈上升趋势，国庆节后，受大市场环境及部分开发商剩余货量影响，成交骤减。全年9月份集中入市新项目较多，以整体数据来看，成为成交高峰期。
呼和浩特全年住宅成交趋势
Chapter - 8
住宅价格为受客户关注度最高的问题
2017年呼和浩特市整体房地产市场价格并未随销量的增加而回落，且该量价走势在往年是不存在的。赛罕区、新城区销量表现尤为突出。因此从呼市城市发展角度及区域量价走势出发，未来回民区及玉泉区市场需向新区看齐，以此跳出区域成交量。
四大城区量价分析
Chapter - 9
高度去化后的市场
剩余库存将影响政策走向
2017年各区域成交较为可观，同时使区域库存得到有效去化，新城区表现最为明显。目前整体市场在售项目剩余货量约250万方，库存的不足将引来新一轮的政策变化。2017年的市场去库存效果引得各名企关注，预计2018年会不断有新项目加入增加土地供应面积。
市场剩余库存统计
Chapter - 10
大型房企强势入驻，新土地有新动态，新品入市指日可待
2018年呼和浩特市将成为品牌大盘的主战场，万科、碧桂园等大盘相继拿地开发，土地供应随着增加。此外，除上述已确定开发单位及规划数量外，另有成吉思汗东街沿线地块及公交三公司北侧地块预计2018年入市。由此可见，受2017年整体市场热销的影响及一二线城市限售限购的政策控制，三四线城市将迎来新一轮土地供应，预测2018年供过于求现象会日渐体现。
2018年新入市项目调研梳理
Chapter - 11
剩余库存加新产品入市，形成新的竞争格局
受2018年即将入市项目的影响，新城区剩余货量将持续增加。预计2018年全市库存约846万平左右，可想而知未来呼和浩特市场将又迎来新一轮竞争格局，新城区及赛罕区将再次面临去库存的态势。
呼和浩特2018年总货量预估
Chapter - 12
赛罕区住宅活跃项目排名
赛罕区住宅活跃项目价格排名
Chapter - 13
新城区住宅活跃项目排名
新城区住宅活跃项目价格排名
Chapter - 14
回民区住宅活跃项目排名
回民区住宅活跃项目价格排名
Chapter - 15
玉泉区住宅活跃项目排名
玉泉区住宅活跃项目价格排名
Chapter - 16
平层公寓活跃项目排名
平层公寓项目价格排名
Chapter - 17
LOFT公寓活跃项目排名
LOFT公寓项目价格排名
Chapter - 18
办公产品活跃项目排名
写字楼项目价格排名
Chapter - 19
商业活跃项目成交与存量
商业项目成交与库存对比
Chapter - 20
新格局 新维度
城市发展维度
目前于呼和浩特市三线城市而言，国家宏观调控政策未有明显干预，加之周边一线城市企业的转移，使呼和浩特的发展备受瞩目。因此从2017年下半年-2018年上半年呼和浩特无疑将成为大房企的主战场。但从呼和浩特区域发展水平来看，新城区及赛罕区在未来“火药味”十足。
土地供应维度
2017年响应了去库存政策后，2018年新一轮库存紧跟其后，市场的供需关系逐渐失衡。在该种市场大环境的影响下，各大房企必将形成多样化产品，但与此同时，客户的购买需求也随之发生改变，因此未来呼和浩特市各房企将进入“拼差异化”的时代，进而迎合不断变化的市场。
产品规划维度
住房问题亘古至今都是百姓最为关注的生活问题，且满足住房需求，方能满足人们基本的生活水平。故毋庸置疑，随着城市人口的不断增加，外来人口的不断涌入、外市企业的不断进驻，未来住宅产品存在一定的市场需求，可见住宅产品为主流产品的市场地位短时间内将不会发生改变。
Chapter - 21
2018 呼和浩特形势预判
呼和浩特房地产市场
一
2017年成交量环比上浮超过150%，消化部分2018年购房需求，加之2018年一二季度新城赛罕区供给不足，预计2018年一二季度成交环比平稳；三四季度预期放量较大，但随着货币政策及政府调控政策，较2017年价格涨幅将出现下滑。
二
随着政策对一二线城市的管控力度持续加大，三四线城市备受大型房企青睐，恒大、富力以及未来即将入驻的碧桂园开始深耕三四线城市，意味着呼和浩特市场的受关注度持续高涨，本地房企在享受机遇的同时，也将接受新的大品牌市场挑战。
大型房企经过多年的积累和全产业链的优势，在将开发运营中的各个环节规范标准化后，汇聚成为不同的标准库，并运用于业务全流程，在保证质量的前提下提升开发速度，降低成本消耗。
三
大型房企快周转+标准化的项目作业方式，将在项目操盘周期、营销周期、工程进度方面有长足的优势，加之品牌价值，给予客群更多更高标准的选择；对于本地房企来说，必须在团队运作管理方面做到更高标准，营销策略及销售团队的操盘过程须更高效、更专业。
同时，大型房企的产品竞争力也高于本地，新入市项目需在产品设计细节上更深入，做出差异化；在产品的附加值上更符合并高于目标客群的预期。
重要声明
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一
本报告中的全国经济数据均来自国家统计局公开数据，政策类数据源自中国指数研究院对外公布报告；区域经济数据来自内蒙古自治区人民政府网，区域土地数据来自呼和浩特市公共资源交易中心，区域级房地产成交数据均来自大福机构策划中心全年市场监控调研数据（呼和浩特市场特殊性导致网签数据与实际周期不符，故价格信息及成交量为独家市场真实调研数据，与住建网数据有差异）。
二
文中经济及政策信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。 本公司已力求报告内容的客观与公正，但文中的观点与评论仅供参考，不代表对市场走势的确定性判断。
三
本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
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