|
引子： 今天我们来探讨一个问题：代表房子价格的数字到底代表了什么？
为什么凯旋新世界的二手就比新塘翡翠绿洲的二手贵好多，差不多4-5倍，为什么？贵的原因显然不是两个项目的水泥标号差距很大，也不是凯旋新世界的园林就比翡翠绿洲的好太多，也不是新世界的物业也远胜翡翠绿洲的物业，也不是新世界的户型就比翡翠绿洲的好太多。 归根结底的原因是：有一部分人愿意出11、12万的单价去买凯旋新世界，而另外有一部分人只愿意出2万出头的价格去购买翡翠绿洲。 你很不服气的说：这算什么原因啊，你这是糊弄小朋友的吧，这不是明白着的吗？ 从供需的角度来看，如果一个小区的房源数量有限，而需求是无限大的话，那么这个小区的价格是可以很高很高的。直到有人觉得这么高的价格再不值得去购买的时候，才会形成一个制衡，价格会维系在那里，这个价格就是真实的成交价格，市场机制形成的实打实的价格体系。 如果按照这个思路，我们去分析凯旋新世界、东方新世界、东荟城、美林湖畔，甚至一手的珠江花城都是可以解释的通的，这是铁律。 我们继续发问下去。如果凯旋新世界目前的单价是2.0万，那么会引起这个市场中超级多超级多客户去购买和追捧，直到价格从2.0万上升到11万、12万，才会停止下来，形成相对的均衡态势。 同理，如果翡翠绿洲目前的单价是11万，那么绝对没有人会去购买，然后价格一路下降，直到下降到2.0左右或者出头，才会有客户进场购买。 结论：一个小区的价格是客户用人民币投票的自然结果。 好，为什么不同客户对于不同小区用“人民币”投票的结果差别那么大？凯旋新世界是11万，东荟城是3万，美林海岸是6万，而翡翠绿洲是2万。 凯旋新世界所在的地段更佳，周边的商业商务配套更齐全，绿树成荫大广场，各种教育、医疗配套都齐备且还不错，所以更多的人愿意出更高的价格来接受； 翡翠绿洲远在新塘，周边和自身配套较差，交通距离远，人的心里距离更远，教育配套、医疗配套都跟不上也是事实，所有就只有一小部分人愿意接受2万及出头的价格。 一套房子除了自身的户型大小、楼层高矮、朝向优劣、物业好坏的“关起门来”的素质之外，还有一个更为关键的“门之外”的素质，比如周边的商业配套、商务配套、教育配套、医疗配套、交通条件、邻里关系等等。上面的分析显然也是对的。 但如果我们更深层次的挖掘一下，从空间和时间的维度去考虑，好地段的房子是帮业主“省时间的”，或者说房价高的地方是帮业主“省时间的”；不太好地段的房子是帮业主“省钱的”，或者直白的说就是不太好地段的房子是帮业主“省钱的”。 价格高的小区：业主是用钱来帮自己节省时间，从而使得自己有更多的自主时间自由，从而去做更多自己喜欢、认可的事情。 比如凯旋新世界的业主就可以步行上班，甚至跑步上下班，从而节省大量的时间，并留下来给到其他的商务谈判、健身塑形、高效社交上，这是必然，这就是用“高房价”来换取时间，以及换去更多的自由空间、更多自己认可的事情上。 价格低的小区：业主是用距离和时间来帮自己省钱，从而使得自己花费更多的时间在路上，在交通上，从而牺牲了自己更多自由选择。 比如翡翠绿洲的业主就一定要开车、乘坐楼巴上下班，甚至来天河上班，从而在路上浪费了大量的时间，使得自己对于时间的选择权下降，这是用“时间”来换取空间，在这个过程中没有选择，甚至无法选择。 本质上就是：富人有钱，宁愿用钱甚至高于市场价值的钱，来换取时间；而穷人呢，穷人的时间如大海，大把大把的时间可供“浪费”。 富人的时间是值钱的，穷人的时间是不值钱的。富人宁愿“花钱换时间”；穷人愿意“花时间来省钱”。 血淋漓的社会现实。血淋淋的社会现实在房地产行业上也是“正态分布”的，也是符合幂次定律的，这才是社会和房地产的客观现实和本质。 其实以上的分析，没有多少干货，我心里有数。 上述的分析带给我们的思考：如果从房产投资的角度来看，从标的物本身出发，标的物目前是处于一个相对“价格低”的，处于一个市场认可的“用时间来节省金钱”的区域和板块。但是，这个标的物未来具有确定性的可以转换为“用金钱来换取时间”属性。 如果能把握住这个规则和逻辑，那么你就能享受从目前的“价格低”到后续变为“价格高”的红利，这是必然。这里先不谈通货膨胀带来的价格上涨的影响，因为通货膨胀对于价格低、价格高的标的物，在同一个城市和大区域内的影响几乎相同。 这些标的物的属性有哪些：
如果一个标的物符合上述的属性，或者说符合其中的某几个属性，那么这个标的物就是一个非常好的具有投资属性的标的物。其实，啰啰嗦嗦的一句话就说明白了：目前是城郊结合部，未来确定性的会变成城市，甚至城市核心区。 未来会变成城市，就意味着轨道交通、工作机会、配套、教育医疗这些都不会差吗。所以，我们做投资，就是要两眼放光的去找这些区域板块的合适标的物。 其中，我个人认为一个区域和板块要想真正崛起的两大杀手锏是：一个是紧邻紧跟“商务区”的规划，另外一个就是地铁因素，地铁一开，黄金万两。至于其他的因素，都是附带的，都会聚拢过来的，时间无非是快点一点、还是慢一点，但终究该来的就绝不会缺席。 上面的2300个字是宏观和中观层面的观察和逻辑，但涉及到真真切切的房地产投资的微观操作层面，一定是具体问题具体分析，甚至可能还会违背上述的通用原则。我举两个例子，以及我的思考。 1、比如，有人就坚决抱越秀区学位房和医疗资源的大腿 学位房所代表的教育资源是房产投资中的一个价值，但绝对不是全部，绝对高不过地铁的价值，况且近来教育资源之间的“整合”、“摊薄”的情况愈演愈烈，我就不举例未来的小年轻不结婚，或者一辈子丁克的例子，未来的年轻人是要掀桌子的，是绝对不认可现有的教育价值和学位房的。 学位房目前还是具备“强大社会效应”的时期，一旦私立学校教育呈现出更大的价值，形成气候，就是传统教育破败、甚至价值断崖下落的时候，这个可以参考美国、日本的教育体系。 医疗资源重要不重要，当然重要了，生老病死比天都大。但医疗资源有价值的核心不在于你是否是居住在医院的隔壁，核心在于距离和时间，在生病之时，你能尽快的赶到医院就OK，距离和时间才是核心。 2、郊区居住的一定就都是小白或者穷人嘛？未必的。 广州东新塘的碧桂园凤凰城，有一个组团凤锦苑，里面几乎全部是改善性的户型，尤其是那种160-220的大平层、复式，甚至还有超大户型575平，在产品层面上绝对是没有问题的，客户呢，这里的客户几乎全部是新塘本地开厂、做工作室、企业高管的中高级“有钱人”，这些人都是从凤妍苑、凤馨苑，甚至别墅置换过来的。 在不同的片区和板块内部，其中也是有“价格低”、“价格高”之间的区分的，当你具备了更多客户去选择的时候，也就是“接盘侠”的时候，你就具备了捕捉从“价格低”迈向“价格高”的红利收割。 想说啥呢，就是房产投资除了脑袋上的365天全年无休的“通货膨胀、货币贬值”的念头之外，还要有区域判断、轨道交通、产业落地、配套跟进、客户细分、接盘侠如何等等市场化的知识和框架。 |
|
|
来自： 晓峰2kvnxj11zo > 《锤神》
