广州碧桂园云顶，你买了吗，亲？？

天气越来越有点酷暑的感觉，但必鬼远（碧桂园）的云顶项目卖的也是如火如荼。据说，10个天河人当中，就有3个必鬼远凤凰城的业主。

假设：你是必鬼远云顶项目的老总，你如何把一个楼面地价2.3万的项目，卖的更贵、更快、更快。对于必鬼远这类巨无霸企业来讲，花任何一分钱都是有讲究的，必须用到刀刃上，而且必须见效快，这都是有严格KPI考核的，无比严格。

好了，其实是有一个最快捷简单的方式，那就是“猛砸”必鬼远凤凰城的老业主，猛砸、使劲的砸。因为凤凰城的原业主是必鬼远最忠实的一批客户，而且项目就在隔壁，眼见为实，心里无比亲切。

只要你要信息告知和奖励措施做好，老业主复购和老业主介绍朋友购买就足以把这个项目的货量，消化的7788。这是事实，也是最省事和高效的，无非就是额外多送老业主1年物管费吗，实在不行就送2年甚至3年。

整体上来看，云顶的销售业绩是没有问题的，而且3.2-3.4万的单价也是比原来的吹风价4字头回落了不少，所以一开盘就会引来“则啧啧，价格不贵啊，我还以为是4万呢”、“价格很平啊，按照预算我还可以多买20平，3房变4房了”。

所以，当必鬼远云顶项目作为整个上半年“新塘”片区几乎唯一的新盘、大盘、明星盘，以雷霆万钧之势来推广、造势、吸客、引炸眼球开盘的时候，“她”几乎是注定要火的、要卖的好，多么漂亮且浓重的一笔。

• 90平、96平的三房；

• 114平、124平、128平、142平的四房；

• 205平的五房。

户型面积中等偏上，以改善和居住为主，精装修交付，两所国际和公立小学，享受必鬼远内部配套。如果要打分，我给这个项目80分，满分100分。如果你是买来自住的话，而且没有广州房票，那么必鬼远云顶还是一个不错的选择。

以上全错！

我们稍微梳理一下新塘近三年的大致状况：

1、新塘在2016年5月份之前，房子均价1.2-1.3万/平。

2、在2016年6月份开始起飞，6-11月，上涨到1.8-1.9万/平。

3、再然后，在2017年2月份又开始新的暴击，2-5月份，上涨到2.2-2.4万，好一点的去到2.5万/平。

其中以翡翠绿洲毛坯房单价2.5-2.7万为转折点（2017年3月底-4月初），新塘的房价在2017年5-7月到达顶峰，可以看做是3.30政策之后的高温延续至5-7月份。

再然后就是2017年12月28日地铁13号线通车后，房价又稍稍拉了一个小波动，以上就是近2年新塘房市的全部轨迹。

结论：

• 新塘不限购是有战略意义的，等于是给广州留了一个外地人置业的口子，变向的让外地人落跟广州，不至于所有的路被堵死；

• 新塘这波从1.2万的单价升到2.4万的翻倍行情，用了10个月时间不到，除了不限购之外，还有一个原因就是广州市区的涨幅“波及”到了远郊的新塘；

• 2018年2月以来，新塘的二手其实是很差的，包括量、价。

• 从宏观、中观的市场来看，新塘的市场在地铁13号线开通之后，行情已经结束了，二手价格维持在2.4-2.5，甚至后续还会稍许5-10%的回落。

至于说新塘TOD建设的如火如荼，地铁16号线、23号线的规划和动工，富士康厂区的开工和投产，这些城市规划、产业落地，其实短期内对房价的影响是忽略不计的，这也是事实。

本质上，地铁的利好、产业落地、人口聚集这些中长期利好的影响是缓慢的，是需要时间发酵的，任何事情都不可能一蹴而就。

真正对房地产市场产生影响的是金融、是金融政策，通俗点讲就是货币的松紧程度，以及放水程度。大量印钱了，钱就会去到这个市场，使得这个市场的“价格”涨起来。

简单看看新塘在区域板块上的情况：

以“TOD”为核心的投资半径是大概率成立的，那么分为三个不同的片区，投资属性以此递减。

第一圈层：以TOD为中心，周围辐射2公里范围内，包括凤馨苑、现代城、东方名都、豪进广场等，这一片区依托TOD和大润发，投资属性最好；

第二圈层：在第一圈层西部、北部片区，以凤凰城、翡翠绿洲、顺欣花园为代表，尤其是以凤凰城大盘作为牵引力；

第三圈层：除了第一、第二圈层以外的其他新塘片区，以保利东江首府、新塘广场为代表，投资属性偏弱。

敲黑板划重点：如果你是一个真正的投资客，那么从投资角度来看，我认为新塘目前只有两个片区值得去关注和入手。

1、这个不用多讲，就是以大润发、TOD为核心2公里范围内，且是地铁13号线沿线的楼盘，二手楼盘，价格在2.2以内的都可以入，高于此价格就坚决不入；

2、以新塘万达广场、招商地王为辐射，且能够被富士康辐射的到的顺欣广场、顺欣花园这个小片区，1.7万以内的价格可以入，高于此价格就坚决不入。

分析了这么多，好像还没有涉及到必鬼远云顶，不急下面慢慢展开。

价格：投资的价格是一个无论如何都绕不过去的因素，3.2-3.4万的单价，不要给我说里面包含了精装修，这个价格都可以买市区的电梯房了，番禺、萝岗，甚至部分越秀、天河淘一淘还是有的。价格贵就是一个非常硬性的障碍，下不了手。此处暂不探讨没有广州房票的影响因素。

配套：其实我是非常认可凤凰城的配套的，毕竟必鬼远吗，大开发商、大品牌，原先已有的凤凰城中英文学校、一片片生活居住的生活配套非常齐全。只是目前云顶项目远离“大鸟”和交通中心，以及配套的重点区域。即使自住的话，可能后续交楼之后未必能保证得了，未来长时间的不兑现和打折扣确实是令人讨厌的一件事情。

对手盘：其实只要稍微仔细想一想就知道，购买云顶这个项目的绝大部分都应该是凤凰城的忠实老业主，以自住 改善为主。我们坐下来，沉下心来讨论一下，隔壁的天鹿山凤锦苑、凤晴苑都是对手盘的，这些二手的单价2万出头，运气好说不准还有2字头以下，而且户型、园林、物业管理、居住体验都不差，你说我会不会在买云顶之前犹豫一下呢。

交通：

云顶到现有生活配套、交通配套的距离其实还是比较远的，4-6公里不等。而目前规划中的两条道路，一条去翡翠绿洲，一条去中海誉城的路都是很远期的事情。当然了，你也可以说我是开车一族，但实实在在的距离就是在哪里，横亘在那里，而且说不好家里还有老人、小朋友，但凡要涉及到乘坐小区巴士之类的，就是大半天的时间消耗，里里外外都是成本。

结论：即使你是全新的楼盘，全新的顶级装修、全新的山顶公园，综合比对起来，购买的性价比也不高。当然了，你说我就是喜欢新，眼里容不下一丁点沙子和“旧”，那你去买好了。

必鬼远云顶的分析和探讨基本上就是上述的情况。再来看看新塘后面的市场预测和态势。

如果说地铁13号线代表着新塘跟广州密切结合完成的话，那么2018年4-5月份的二手价格2.4-2.5代表着新塘近2-3年的顶峰，至此这一波的行情宣告结束。

尽管必鬼远云顶开售单价去到3.2-3.4万的单价，但也不能改变市场的大势，甚至我都有疑虑2.4-2.5万的单价，能不能坐实，甚至价格回调5-10%也是大概率事情，但新塘二手价格坐实2.1-2.2玩问题不大。至于说新塘往后的横盘期，我估计至少2年，知道要等到2020年下半年才可能有行情。

下一波行情决定于广州市区的有无行情，市区有了，那么新塘就会有晚4-6个月行情出现；另外新塘本身的产业基础（富士康等）、轨道交通（TOD、16号线、23号线）都是实实在在的利好，都会是新塘房价长期看涨的决定力量。这一波行情价格坐实2.2万，下一波行情坐实到3.5-4.0问题不到，但需要3-4年时间。

以上预测全错，预测有风险，投资须谨慎。