租赁房屋不能满足特定行业用途,能否要求房主承担违约责任?|民商事裁判规则

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承租房屋不能满足特定行业用途的，出租人承担违约责任

👉作者：唐青林 李舒  龚炯（北京两高重大疑难案件律师团队） 

阅读提示：写字楼租赁中，当承租房屋用途涉及到特定行业，则双方当事人需格外加以注意。餐饮业个体工商户进行工商登记注册是否以取得环保局环境影响评价为前提，虽然部门间有争议，但就此最高法院有相应批复，无需以通过环境影响评价为前置条件，具体规定见延伸阅读。

但在实务中，因涉案承租房屋周边环境原因，环保局不予出具环境评价报告，导致承租人开办餐馆无法正常经营，承租合同目的无法达到。

本案中，裁判认定，承租房屋用于开办餐饮业，因此房屋具备通过餐饮业环境评估的基本要求是房屋具备餐饮条件的应有之义，出租人除房屋自身外还需保证周边环境符合餐饮条件，且承租人实际经营行为并不视为对房屋符合使用条件的默认，承租人有权解除合同（本案中出租人违约导致合同目的无法实现，既符合约定解除也符合法定解除条件），出租人应依约返还其已经缴纳的押金及房屋。

裁判要旨

写字楼租赁中，涉及特殊行业如餐饮业的，房屋具备通过餐饮业环境评估的基本要求是房屋具备餐饮条件的应有之义，出租人除房屋自身外还需保证周边环境符合餐饮条件，且承租人实际经营行为并不视为对房屋符合使用条件的默认。

案情简介

一、2014年11月4日，李某（乙方、承租方）与马某（甲方、出租方）签订《写字楼、商业租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区某商铺（225.41平方米）出租给乙方使用，租赁期5年；月租金10万元；押金20万元。甲方承诺此房具备餐饮条件，如果不具备餐饮条件，甲方退还乙方已交的房屋租金及押金。

 

二、李某接收房屋后，于2015年1月25日开业，并于2月5日办理了个体工商户名称预先核准手续。之后，李某向北京市东城区环保局申请办理经营餐饮业的环境评估，经环保局现场查勘后，口头答复李某涉案房屋不符合相关规定，无法通过环境评估。

 

三、自2015年8月18日，李某二次委托律师向马某发出《律师函》，李某以涉案房屋不符合合同约定的用途，无法取得北京市东城区环保局的环境影响评估报告书，无法办理营业执照为由，提出解除双方房屋租赁合同，并要求马某返还押金、租金、设备款、赔偿损失等。2015年8月20日，马某收到上述《律师函》。2015年9月22日，李某向一审法院起诉，提出了前述诉讼请求。

 

四、一审法院判决：双方写字楼租赁合同于2015年8月20日解除，马某返还李某支付的租金及押金等。二审诉讼中，经法院向东城区环保局调查，该局答复因涉案房屋距离后面的住宅楼小于9米，且该房屋有一部分延伸至居民楼下，故不能通过餐饮业环境评估。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

裁判要点

两审法院裁判认定涉案房屋约定解除条件成就的原因在于：

一、涉案房屋具备餐饮条件不同于房屋自身条件

租赁合同约定，出租人承诺此房具备餐饮条件，如果不具备餐饮条件，出租人退还承租人已交的房屋租金及押金。如出租人在上诉中主张，根据“甲方将商铺在设施、设备完好的状态下出租给乙方使用”的约定，主张双方租赁关系不包括周边环境情况，这混淆了租赁标的物（涉案商铺）与租赁标的物所应当符合的条件（商铺应当具备餐饮条件），因此二审法院对该上诉意见不予采纳。

二、承租人实际经营不能证明涉案房屋具备餐饮条件

本案中，承租人已经接收房屋并开业，即利用该房屋实际经营。但是实际经

营并非合同约定的具备餐饮条件，也不意味着承租人以行为对该瑕疵事实的默认。按照一般理解，房屋具备通过餐饮业环境评估的基本要求是房屋具备餐饮条件的应有之义。否则，承租人签订合同的目的不能实现。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、写字楼租赁中，承租人应当根据行业的特殊要求，如本案餐饮业需通过餐饮业环境评估，履行必要的注意义务，对承租写字楼进行实地考察，进而在租赁合同中约定出租人的保证条件及违约责任（如本案租赁合同约定：甲方承诺此房具备餐饮条件，如果不具备餐饮条件，甲方退还乙方已交的房屋租金及押金），以有效降低交易成本，避免未来的争议。

二、写字楼租赁合同发生争议的，应及时聘请律师提供前期法律咨询服务。本案中，承租人在诉讼前发律师函解除合同并固定事实，在诉讼中取得先机，最终获得胜诉。

相关法律法规

《合同法》

第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第二百一十二条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十六条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

法院判决

以下为该案在二审法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：

本院认为：双方租赁合同约定，甲方承诺此房具备餐饮条件，如果不具备餐饮条件，甲方退还乙方已交的房屋租金及押金。按照一般理解，房屋具备通过餐饮业环境评估的基本要求是房屋具备餐饮条件的应有之义。马某上诉根据“甲方将商铺在设施、设备完好的状态下出租给乙方使用”的约定，主张双方租赁关系不包括周边环境情况，这混淆了租赁标的物（涉案商铺）与租赁标的物所应当符合的条件（商铺应当具备餐饮条件），本院对于马某该项上诉意见不予采纳。至于李某在此实际经营与涉案房屋具备餐饮条件，亦属于不同的范畴，现因涉案房屋无法通过餐饮业环境评估，一审判决依据合同关于“如果不具备餐饮条件，甲方退还乙方已交的房屋租金及押金”的约定，判令马某退还李某租金及押金，符合合同约定，本院对于马某不同意退还租金及押金的上诉请求不予支持。

案件来源

马某与李某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书[（2017）京02民终910号]