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深圳市房地产项目分期清算单位如何确定？ 根据《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告》（公告2015年第1号）第十六条规定，对开发期超过3年的项目，纳税人可以根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算，并将分期计划报送主管税务机关。 （1）分期清算有了一些具体的标准。总局187号文只是说了，分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体如何分期，在什么时间确认分期没有说。 （2）三年以上考虑了企业的实际情况。有一些项目，是作为一整片立项的，特别是一些旧改项目，分若干期开发，前后跨度七八年甚至以上，各期成本支出随着时间推移，市场行情变化差异大。 （3）文件用词是“可以”。从法律方面解释，“可以”和“应当”是两回事。可以的意思是，如果不符合条件，也可以不这么做。 （4）是分期好，还是不分期好。这得看站在什么角度，站在企业角度和税务局角度是不一样的。站在事务所的角度也是不一样的。也要看不同项目的具体情况。 （1）项目基本情况。某公司大型旧改项目，建设期为8年，3个土地，分5期开发。 （2）企业诉求。企业认为该项目属于一个大型旧改项目，应按照一个项目进行清算。 （3）文件规定。按照文件规定，项目整体开发期限超过了3年，可独立分期清算。 （4）实际情况。企业的实际情况是5期项目，其中：第一、二期同步开发，开发期限为2年，第三期预计在两年后动工，第四、五期视第一、二期销售和回款的情况再确定。 （5）操作建议和结论。对于上述情况，建议一、二期作为单独的项目清算，若能明确第三期开工和建设期间，也可按一、二、三期作为单独的项目清算。要分期清算，首先得企业具备分期核算的前提；其次不影响税款入库，简单来说就是税不能拖太久。 假设上述案例，该项目的公共配套设施全部在第五期建设，若全部在第五期中进行土地增值税扣除，将面临土地增值税退税的情况。 若将第五期的公共配套设施支出分摊至五期平均扣除，因第一期至第四期开发时，第五期的公共配套支出未实际发生，问：这种情况如何处理？ |
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