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特色小镇目前很热！不过很多房企还处在观望状态，他们在等，希望模式完全成熟心里有底之后再上马。 这种想法其实是错的，因为模式完全成熟的时候，先行者们的布局已经完成，跟进的最多只能分一碗汤喝。 绿地无疑是小镇的先行者，他们在15年前就开始做小镇了，其花桥小镇已经非常成熟。 国家提出“特色小镇”概念后，绿地把小镇立为集团层面重点发展的战略，他们在开发的不同品类的小镇，已经有15个。绿地内部已经积累下一套比较完整的做小镇的经验和方法论。 从3个层面深入了解了绿地做小镇的经验： ❶战略决策层面：为什么要说特色小镇会很有前途？值得重兵投入 ❷项目开发层面：开发小镇，需要土地、产业资源、钱、团队。怎样才能拿对地、聚集产业资源，让钱滚动起来，让团队有的放矢？ ❸项目运营层面：小镇不能一卖了之，需要长期运营，并在运营过程中不断收获。怎样才能运营好一个面积很大、产业众多的小镇？ 下面是关于这3个层面的详细分享。 1 为什么说特色小镇会很有前途？ 与特色小镇相关的，主要有四类主体： ❶地方政府：他们提供土地和发展政策； ❷开发商：他们开发运营小镇； ❸产业企业：他们入驻小镇，提供税收，创造工作岗位； ❹在小镇工作生活的人。 如果这四类主体都非常需要特色小镇，那么特色小镇就会很有前途…… 一、对于发达地区地方政府来说：“土地财政”不可持续，通过产业获取税收成必然选择 大家都知道，我国地方政府财政收入的很大一部分，来自于卖地。 而跳出土地财政的办法，就是： 不再做“卖地-盖住宅-卖住宅”的一锤子买卖，那样只能获得一次性的土地出让金。 转而要求房企拿地后做工业、商业、公寓等，持续持有运营，这样，地方政府也就有了持续性的税收！ 二、对于房企来说：旧有模式持续增长难、风险大，需要找到新的发展方向 我国新房市场总规模已基本见顶，会在高位运行几年，但不会有大幅增长了。 因为上面说到的原因，加上中央提倡“租购并举”，一二线可用于销售的纯商品房用地的获取越来越难。 未来，想继续上规模，就得看存量、看产业，而通过特色小镇拿地就相对容易获得批准。 就风险防范来说。 做纯住宅，始终存在调控风险，国家政策从一线到二线到三四线层层推进。 没有特色的复制，市场竞争也将非常激烈。而特色小镇则是方兴未艾的。 三、对于产业企业来说：只有小镇才有足够的发展空间，才能形成新的聚集 产业企业有强烈的扎堆需求，因为如果一个小镇里有某产业的整条产业链，那么小镇上所有企业的生意无疑都是是十分好做的，合作也很高效。 但是，因为空间有限，城市中心想形成新的产业聚集，很难很难。但是小镇却可以。 四、对于个人来说：在小镇可以获得另一种生活 对于个人来说，在一二线买房成本越来越高，压力越来越大。而三四线的家乡又没有合适的工作机会，和教育、医疗等优质资源。 一二线周边的小镇，会有更低的生活成本、更好的的环境，也可以从一线导入最好的医疗、教育资源。 从上面四个方面来看，小镇有前途，是不言而喻的。那么，怎么才能做好小镇开发呢？ 2 做好小镇开发的4个关键 拿对地、聚集产业资源 让钱滚动起来、建设专属团队 房地产开发的关键因素，在于土地、资金、团队，而特色小镇还多了一个：产业资源…… 一、做特色小镇，拿对地的5个必要条件 特色小镇的拿地，和一般项目拿地，还是有比较大的区别，具体来说，只有满足下面三个必要条件，才能拿对地做好项目。 1、出发点：是做好产业，而不是以产业为幌子；否则在与政府“对赌”中会输得很惨 有的房企希望以“产业小镇”为幌子拿一些便宜的地，然后盖住宅来卖。这在过去粗放管理的时候也许能在部分区域蒙混过关，现在则完全不可能了。
而且，地方政府能够判断你是否有导入产业的能力，以及产业的成熟度如何，而不会听你讲故事。不同地方的地方政府，都会有一个主导产业发展的官员，他的专业能力是很强的，他能甄别出你的技术和能力。 和政府谈判之外，收并购也是获取小镇地块的一种方式，收并购获取的项目土地一般拿地早、地价便宜、优惠力度更大。 2、城市选择：寻找能与地方政府的产业导向密切配合的地方 如果你家企业在某个产业上有优势，就要寻找重视这个产业的城市或区域拿地。 你的产业匹配地方政府的产业方向，他就愿意和你深入合作。否则，除非你实力特别强，地方政府是不会接受的。 3、位置选择：要享受大城市的辐射、交通便利 具体多远合适？要看城市。二线城市，辐射力相对弱，就要近一些，最好是郊区。 距离和交通的方便程度是相辅相成的，如果有轨道交通，远一点问题也不大。 下图是绿地杭州湾滨海新城的区位展示，实际上它同时享受上海、杭州、宁波的辐射。 4、要有与产业相关的核心资源 比如，如果小镇最开始的出发点，就是承接大城市的溢出，那么距离和交通就是核心资源。 再比如，文旅小镇，景观资源、历史资源就是核心资源。 而产业小镇，附近区域相关的产业资源就是核心资源。 因为产业小镇只能是集聚产业资源，而不能完全凭空去创造资源。 如果当地人口流失严重，或产业基础为0，不管多强的企业，去了也只能失败。 而绿地雪野湖小镇，也是做多个主题产业，其中做康养旅游产业，就是因为区域内有湖、古长城、峡谷、古村落等资源，如下图所示： 5、地块规模：一般在1500亩-20000亩之间 小镇规模大了，边际效应才会大一些，能导入的资源也会多一些，小镇的优势才会出来。 小镇的地块，规模至少要1500亩。3000亩左右的特色小镇，一个主导产业就够了。而5000亩的特色小镇，如果引入的是新兴的产业，后续发展前景很广阔，一个产业也够了。 而产业如果相对成熟，或者产业链没那么长，5000亩以上就可以考虑引入2个以上的产业。 当然，现实操作中，地块是分批拿到，分期开发，最后连接起来的。 二、房企如何集聚产业资源 前面已经说到，拿地时地方政府最看重的，就是产业能力，也就是集聚产业资源的能力。 如何才能拥有这种能力？绿地认为有3种模式： 1、通过股份合作，直接获得产业能力 这个一般有2种模式。 第一种，双方合作，成立新公司。比如绿地就和一些高校、研究机构合作成立有新公司。 第二种，入股相关产业公司。房企有资金、有系统，而发展很快的高科技企业恰恰需要这二者。绿地就曾入股几家新兴的著名高科技企业。 2、搭建平台，为新兴概念落地提供帮助 一些的新兴的概念，比如说像区块链，后续的前景是非常广阔的，但是中间缺乏一个高科技技术跟现实生活的应用关联，也就是缺乏落地实践。 具体举例来说，无人驾驶汽车技术基本成熟，但现实道路的基础设施系统性跟不上，很难上路。而开发商则可以在小镇里专门建设一二条专用线，用来实践。 3、链接各种资源，引入有需求的公司 就绿地的经验来说，有以下一些渠道。 绿地内部也有创投基金，会和小镇项目方内部对接，看基金投过的项目适合哪个小镇。而外部的基金公司、创投公司也会和绿地合作。 绿地集团会跟一些高校签战略协议，引入资源，比如复旦、交大、同济等等。 绿地整合、导入产品、配套等资源的渠道，如下图所示： 三、要有资金实力，还要让钱滚动起来 小镇的开发周期比较长，占用资金比较多，所以做小镇一定要有比较强的资金实力。 而为了减轻资金压力，就需要让钱滚动起来。 产业、商业相对成熟以后，租金、服务收入就形成了稳定的现金流。 而如果入驻企业里有看上去比较优秀的，也可以通过入股，在该企业发展以后获得回报。 持有物业租金稳定之后，就可以逐渐产生溢价。 许多地方的政府会进行一定的税收返还，有一次性的，也有逐年返还的。 小镇的盈利，主要来自：租金 服务收入 物业增值 投资入驻企业 政府政策补贴返还。 租金服务收入相对稳定、物业增值达到一定水平之后，接下来就可以变现。变现的方式，有以下一些： 1、直接出让股权变现 既然持有物业已经有了稳定的租金收入和升值预期。那么就会有很多人找上门来，要求购买项目股份，这时候，出让股权就可以直接变现。 2、通过股市、金融产品变现 上市公司，可以通过发布下属项目的业绩，通过市值管理变现。 而通过发行REITS等金融产品，也可以把持有物业变现。 ❶小镇是不同于住宅快周转的一个新市场，是因为快周转市场未来容量有限、有风险，才开辟的。 ❷小镇的开发团队，要秉持完全不同的开发逻辑…… 四、小镇开发必须让团队接受全新的理念，实行完全不同的考核 让过去做住宅开发的团队直接去做小镇，是存在风险的。 为什么呢？因为他们心里老是想着过去的简单的快周转模式，觉得做小镇太慢，赚钱也少。 小镇的开发团队，应该是完全不同的，重新成立的开发团队。 这个团队在利润之外，还应该有别的成就感： 做小镇就像造一座城，自己可以创作的部分很多，其社会影响力是完全不同的，还可以带动几千上万人就业。 这个团队的考核，也应该是和住宅开发完全不同的…… 3 做好小镇运营的4个关键 多团队分工运营； 建立差异化的考核机制 核心、配套产业保持稳定； 别的产业优胜劣汰 对于小镇来说，如果没有持有部分的运营，那么销售部分的盈利也是不能实现的。 绿地目前对于运营的心得有以下一些…… 一、一个团队开发、多团队运营，运营团队在开发设计阶段就提早介入 一个小镇，除了主产业，还有一些别的产业，每个产业都很专业，所以其运营团队，也应该不止一个。 绿地的一个小镇有4个运营团队。因为它有3大不同产业板块，如下图所示： 因为每个领域都很专业，所以运营团队需要提前介入，在开发设计的阶段，就由日后运营团队的成员来指导设计，出设计任务书。大家都输入自己的要求，最后开发团队得出一个结果，去完成项目的开发建设。这个阶段，运营团队没有正式组建，进行建议的人还可能包括外部专家。 而项目开发完成之后，各个运营团队就正式组建完成，开始分头运营。 二、每个小镇会有一个运营总协调；不同团队和岗位考核机制完全不同 有的项目可能有三四个运营团队，分别在不同的模块，需要一个运营总，在中间进行协调处理。 小镇是一个生态的总体，有的部分见效快，有的部分慢一些，有的部分是核心产业，有的则是配套。 不同的部分，需要不同的考核机制。考核的标准，根据前期的测算和定位，完成整体运营周期的规划和成本核算，最后作出。 下面是绿地一个小镇的板块划分： 三、核心产业不变，保证基本配套 小镇的核心产业，一般都不变的，所以需要在最开始就完全考虑成熟。 一方面，核心产业是与当地政府协商合作的基础，不能变。 另一方面，某些核心产业的空间，是定制的，拿来做别的产业也不合适。 比如物流产业的专用园区，拿来做别的产业会很奇怪。汽车产业的厂房很高大，做别的很浪费。 小镇的配套产业，需要完善，中间也不能变。 四、非核心产业，优胜劣汰，最终形成生态 而并非核心产业及核心产业关联产业的，则要采取优胜劣汰的措施。 每个小镇，一开始可能设定了十几个板块或者六七个版块。真正运营起来会发现有些东西和当初设想的不太一样，或者时代发生变化了产业也变化了。 就像商业综合体根据经营情况，会不断更换内部的店一样，小镇也可以不断更新内部的产业板块。 之所以要如此，是因为小镇本身的一个优势就在于： 它不是自然形成发展的，因为企业设立了目标，所以能够导入更好的资源、更先进的一些服务方式和理念，从而吸引更多的人。 |
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