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上诉人（原审被告）：铁岭市嘉和房地产有限公司，住所地铁岭县熊官屯乡熊官屯村。 法定代表人：李铁军，该公司董事长。（未到庭） 委托代理人：许利伟，辽宁国制律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高沛文。 上诉人铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司与被上诉人高沛文买卖合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院作出的（2014）清山民一初字第00069号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司的委托代理人许利伟，被上诉人高沛文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高沛文一审诉称：2011年7月16日，原告高沛文在被告铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司开发的嘉和龙泽居购买了24号楼1单元702室，面积47.59平方米，每平方米1800元，总房款共计85662元已全部付清。当时原告与被告在售楼处签定了《商品房买卖协议书》一份，协议书中约定 交付期限为2012年10月31日交付使用，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款的万分之一的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金 。因被告未能按《商品房买卖协议》书中约定的履行义务，故原告诉至法院：一、要求与被告解除《商品房买卖合同》，并退回购楼款及协议中约定的违约金。二、诉讼费由被告承担。 被告铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司一审辩称：被告没有违反合同约定，随时可以为原告办理进户手续，现有多户业主已进户，被告不同意解除买卖协议，希望驳回原告诉求。 一审法院经审理查明：2011年7月16日，原告高沛文与被告铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司签定商品房买卖合同，双方约定被告将嘉和龙泽居位于尚阳大道北侧的第24幢1单元702号房屋出售给原告高沛文，被告应在2012年10月31日将房屋交付给买受人。2012年10月31日被告售楼处无人，并且房屋没有通水和通电，至2014年4月通水，但是没有通电，不符合进住条件。原、被告合同约定 逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付房价款万分之一计算。合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。 一审法院认为：原告高沛文与被告铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司签定的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照合同约定履行义务。原告高沛文依合同交付了房款，被告铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司应按合同的约定按时履行交付房屋的义务。但是被告铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司逾期超过30日没有交付能够符合进户条件的房屋，应当按照合同约定买受人高沛文有权解除合同，并按照合同中约并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告高沛文与被告铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司签定的《商品房买卖合同》；二、被告铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告高沛文房款85662元及支付违约金（违约金从2014年8月27日起至本判决确定的履行届满之日止，按每日已交房价款85662元的万分之一计算）。案件受理费1940元，由被告铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司负担。 上诉人铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司上诉的理由及请求是：双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，没有办理进户是被上诉人原因导致，该小区很多业主已经入住，小区水电早已接通，上诉人可以随时办理入住手续。原审在没有证据的情况下认定小区不具有入住条件是错误的。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人高沛文辩称：原审事实清楚，适用法律正确。请求维持原判，诉讼费由上诉人承担。 本院经审理查明：一审查明的事实属实。 本院认为：上诉人铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司与被上诉人高沛文签定的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照合同约定履行义务。被上诉人高沛文依合同交付了房款，上诉人应按合同的约定按时履行交付房屋的义务。被上诉人高沛文提交的小区照片及五份《通知》，证明上诉人超过30日没有交付符合进户条件的房屋，上诉人对以上证据虽然提出异议，但未能提供证据证实涉诉房屋具备入住条件，上诉人应当承担举证不能的不利后果，原审判决认定上诉人未按约定交付符合入住条件的房屋，并无不当。根据双方合同约定，被上诉人高沛文有权解除合同，并按照合同约定按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费1940元，由上诉人铁岭市嘉和房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 晶 审 判 员 刘 飞 代理审判员 董瑞华 二〇一五年一月二十日 书 记 员 徐铭泽
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