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咨询人：张大姐，上海户籍，目前上海两套房，属于限购人士，目前手上有闲余资金400万左右，考虑投资，听人介绍说购买使用权房不限购，便动了这个心思，前来咨询“购买”公房有哪些流程呢？是否有法律风险呢？
  郭韧律师团队：这位张大姐真的很有法律风险防范意识，小编忍不住给张大姐手动点赞。 接下来，是普法时间了，请各位读者提前准备好小板凳，或者没时间阅读，可以点击屏幕右上方，点击收藏或者转发朋友圈。 一、公房毕竟是租来的，如果出租人不租了，怎么办？ 别担心，小编根据整理得来的资料告诉您，根据《上海市房屋租赁条例》第十四条的规定：公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系，但本条例另有规定的除外。根据此条规定，似乎不用担心出租方会随意终止租赁关系。另外，其实张大姐所说的“购买”公房呢，并非是直接买断产权，而是买下公房的承租权，这又该如何操作呢？ 二、如果想“购买”公房承租权，该如何操作呢？ 根据《关于出售公有住房的暂行办法》和《上海市房屋租赁条例》，未列入可出售范围内的公房，可以进行承租权（即使用权）的转让和交换。 列入可出售范围内的公房，主要是独用成套公房，不可以进行承租权的转让和交换，但可同步进行政策购房和上市交易。 房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。 承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。 公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。 但并不是所有的房屋使用权都可以转让。有下列情形之一的，就不得转让承租权： 1、整幢独用的花园住宅； 2、属部队、宗教团体所有的或者在学校校园内的； 3、产权不明晰的； 4、承租人拖欠租金尚未结清的； 5、依法代管或需要落实政策的； 6、已列入户籍冻结范围的； 7、承租人在承租房屋内擅自搭建的； 8、列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的； 9、其他依法应当由出租人收回的。 
另外需要提醒的是，使用权房屋转让签署的不是《上海市房地产买卖合同》，而是《上海市公有住房承租权转让合同》，该合同也是房地产交易中心制作的示范文本。 双方签署完成，由使用权房屋的物业公司在《上海市公有住房转让物业征询函》上敲章完成。 后期还有使用权房的资金监管，使用权房的资金监管是由该房屋所在区的房地产交易中心指定的银行账户来实施，资金监管金额必须和《上海市公有住房承租权转让合同》一致； 原承租人需要购买商品房的，可以支取这部分转款费用。区房地交易中心受理转让申请后，会出具受理转让通知书，凭该通知书，原承租人和客户去物业公司更名进户，至此，使用权房屋转让的整个流程才算办理完结。 小编来总结一下： 使用权房屋的转让完全不同于一般的房屋买卖流程： 1.转让只能由上海户籍人士接受； 2.不接受贷款方式支付转让款； 3.需要物业同意并出具书面函件； 4.转让款受到严格的资金监管，必须专款专用。 因此，在进行使用权房屋转让之前，小编提醒交易人士必须对于该房屋的使用权转让状况及受让人购买情况有充分认知，从而避免在转让进行过程中出现不能转让，导致双方纠纷的产生。 |
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