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最近，天津市有几个“新”板块要动了！ 近日，天津市规划局公布了几个板块的最新规划。分别为：海河中游西片区、港辛片区、新城片区中的几个单元。 从地理位置来说，这几个单元全部位列天津大道沿线。可以预见，“天津大道”要动起来了。 “跟着地铁买房”，这算是一句至理名言吧。暂不说远年规划，且说目前已建成或通车的地铁。 对于刚需来说，环内陆铁新房很少，且价格不低，自是不必考虑，唯有放眼环外地铁的“末梢神经”。 这些地铁“末梢”板块，对于刚需来说，或多或少都存在一定的购房阻碍。要么价格高、要么没房、要么配套跟不上。目前来看，5号线和3号线两端的板块性价比还相对较高。 除了这2条地铁线，还有近期正在推进的地铁1号线东延线。与地铁1号线东延线“捆绑”的即是天津大道沿线。 天津大道发展也有几年了，西侧连接大沽南路，东侧通往滨海新区，沿线新房距离东延线不到1公里，这里或将成为刚需置业的一个价值新洼地。 天津大道沿线目前也是在做“填空题”。双港、辛庄、海教园、咸水沽已经发展的很成熟了，不过天津大道沿线还有2个区域此前没有动静，此次天津规划局公布新规划，将天津大道沿线“补齐”了。 天津市规划局公布了《津南区海河中游西片区12p-02-01单元》（韵海路以西、辛沽道以南地块）控制性详细规划修改》。 目前该地块的道路都属于规划道路，场地现状还没有按照规划划分出地块。地块位置大致位于金地格林世界以北。 从卫星图中可以看出，地块目前现状未清平，还是集中了不少产业。但从规划图来看，未来这里并没有产业用地，因此现有产业也都将面临拆迁。 比如天津市捷达土方机械施工公司、天顺不锈钢制品厂、天津市凯翔翰佰机电设备有限公司等。 此次公布规划的地块面积不大，但很重要的是地铁1号线东延线李楼站刚好在地块边缘，未来该地块内的住宅是名副其实的地铁房。 根据规划来看，地块内共规划3块住宅用地，其中有1块体量稍小，分别位于地块的北端和南端。此外还规划有1所中学和一部分商业用地。 该地块整体建筑密度较小，除了住宅、商业、学校以外，其余位置大部分规划为公园用地、防护绿地、广场用地，在地块中心位置还规划有一处停车场，未来可以与地铁进行交通接驳，比较方便。 李楼地块西侧跨过外环线就是河西区，南侧跨过天津大道就是津南区的辛庄，这个地块属于贴着外环线边上的地铁贯通区，位置相当不错了。 现在想在外环线附近找到一个属于地铁上盖，而且地铁都已经修的差不多的板块基本没有了，这个地块将来也是非常稀缺的。 周边的房价确实也不低，新房不多，基本都属于尾盘状态了，板块新房接近空白状态。 次新房有金地格林世界、金地三十峯、首创暖山，高层均价约21000元/平米，洋房均价约23000元/平米。 如果按照三价联控来定价，未来该地块价格将与辛庄的新房差不多，高层20000元/平米左右，但地块内有地铁，性价比更高一些。 天津市规划局公布了《津南区港辛片区12p-01-01单元第二街坊控制性详细规划修改》方案。 该地块位于天津大道以南，拱泥河以西，首创暖山以北，与李楼地块相距不远，天津市海河医院坐落在此地块内。
目前地块内，除了海河医院以外，现场基本清平，而海河医院将维持原状。从规划图可见，延天津大道和洪泥河一侧都规划有绿化带，这对于未来的居住环境是非常利好的，既隔音、隔风沙，也美观了城市界面。 地块内共规划有2块面积较大的居住用地，分别位于梨双路的东西两侧。 其中1号居住用地南侧规划有一块小面积的商业用地，将来会作为社区商业配套补充；2号居住用地中规划有1处菜市场，在地块的最南侧规划了一块面积较小的预留用地，未来肯有可能会建成幼儿园。 在2号居住用地的东侧规划有1所小学、商业用地、公园绿地；白万路东侧规划为商业用地，同时还有社区养老院、老年人服务中心。 此外，在海河医院北侧也规划有一小块商业用地。 住宅、学校、医院、商业在地块内都规划齐全了，未来这里更适合老龄化改善居住。 天津市规划局公布了《津南区新城片区12p-04-05单元控制性详细规划修改》方案。 该地块位于天津大道以南，双桥河以西，蓝光雍锦香颂以东。距离双桥河站直线距离不到1公里。 根据规划来看，地块规划了大面积的居住用地，辅以少量的商业用地，同时还包括一些教育和公共设施用地。 这个板块目前来说，除了一些现有住房以外，基本都处于空白，是一个待开发的区域，此次规划已出，板块雏形清晰可见，居住、商业、教育全具备。 具体来说，现有的住房仍会保留，不会拆迁。在此基础上又增加了约12块住宅用地、9块商业用地以及8块教育用地。 为了方便识别，我们将地块分为12个单元。
1单元 1单元靠近天津大道一侧规划为2块居住用地、1个幼儿园和1所小学，中间位置也规划了1块居住用地，同时还有1块道路和交通用地、1块公共管理与公共服务设施用地，未来将建成停车场、社区体育运动场、公安派出所。 最南侧规划为2块商业用地。1单元内现场已基本清平，但还有荣江大酒店、天津宏恩电子有限公司、季和玻璃制品公司，未来都将面临拆迁。 2单元 2单元靠近天津大道一侧规划为1块面积较大的居住用地和1个幼儿园，最南侧规划有1个停车场和2块商业用地。 2单元内还有很多产业未未拆迁，包括津南门窗厂、天津市富源包装制品有限公司、津南区基美信净化节能设备厂等。 3单元 3单元目前已有欣达西里、王庄欣达公寓2个居住区，此外，北侧靠近天津大道处还规划为1块居住用地。 4、5单元 4、5单元位置是目前地块内产业最多的地方，也意味着是未来拆迁面积最大的地方。单元内现有天津市狮美机械制造有限公司、钱丰顺达汽车修理厂、成铭自行车业公司、东方暖通公司、北方锅炉厂等多达15家企业，都将面临拆迁。 拆迁后，这两个单元内规划有3块居住用地、2块商业用地，同时还将建成社区活动场地、社区卫生服务站。 6单元 6单元内现有福和园居住社区以及双桥河第一小学，这些都将保留，在此基础上，还规划有一小块商业用地。 7单元 7单元现场属于清平状态，规划为1块较大的居住用地以及1个幼儿园、1所小学、1个停车场。此外还有社区商业服务中心和托老所。 8单元 8单元目前有一片废弃厂房和一个回民公墓，也都将面临拆迁。拆迁后规划有1块居住用地、1所中学，以及停车场、托老所、社区文化活动中心、老年人活动中心、社区综合服务中心。 9单元 9单元基本保持不变，现有友和园、聚和园2个居住社区，未来在东北方向还规划有一块小面积的商业用地。 10单元 10单元目前现场清平状，规划有1块居住用地、1个社区体育运动场还有一部分市政公用设施用地。 11单元 11单元为兆和园、信和园居住区，将保持不变。 12单元 12单元目前有一部分工业厂房，未来也将清理。规划为1块大面积的居住用地，并建有幼儿园、停车场、社区卫生服务站、托老所、社区商业服务中心、居民活动场地。 总之，规划的比较详细，将会有大面积的居住和商业用地待出让。 地块总共规划了5所幼儿园、3所小学、1所中学，此外还有8个托老所、9个社区卫生服务站，未来这里从老到幼可以做到全覆盖。
地块周边目前有新房在售，价格相差不大，基本上高层均价14000元/平米，洋房均价15000元/平米起。 地块内基本没有二手房，福和园、友和园、聚和园、兆和园、信和园这几个居住区都属于当地村民集体住房，在市场上没有流通。
按照目前政府“三价联控”的政策，未来地块内住房指导价会按照周边价格来定，基本上仍在高层15000元/平米左右，而倒推到土地楼面价上，未来大概率会在万元左右。  “新”是相对于“旧”来说，比如大家对张家窝、铁东北路、华明镇、海教园等这些热点板块的认知度已较高了，但城市发展到今天，这些板块或多或少都面临着瓶颈期。 城市发展总要注入“新鲜血液”，一些“新”板块的补仓，对于购房者来说选择空间也将更大。 此外，地铁的确是置业中的重要考量因素。 我们发现，一般环外的地铁大概率都会采用地上运行方式，因为这样成本会比较低，比如3号线大学城站之后的路线。 而1号线东延线在看起来如此开阔的区域内却选择了成本最高的地下运行方式，这只能说明一个问题，这条地铁线路的两侧将会有更重磅的规划，所以政府才会不惜重金让其继续走地下。 天津大道的发展与津滨大道有点类似，都是连通市区与滨海新区的重要路线。津滨大道由河东区跨东丽区；天津大道由河西区跨津南区。 但是这两条路上的房价却有着天壤之别，津滨大道沿线的融创城、融创融园均价已约3万5；天津大道沿线除了海教园小高层均价破2万了，其余大部分高层均价都在1万5左右，而三价联控后，这个价格也将继续保持稳定。 最后多说几句。 也许有的人会抱怨，地铁为什么不能修到已经入住的密集小区内呢，偏偏哪没人修在哪。 我们不妨把眼光放长远一点，在城市的扩张之路上，必然要有基础建设作为支撑，有了骨架，区域发展才有可能更饱满。 如果地铁真的只是哪人多就修在哪，那么未来天津的格局也将就此定型，再无扩张发展之力，相信这也不是大家愿意看到的。
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