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胡丹律师 *本文首发于2018年5月7日建工法苑微信公众号，如有转载，烦请注明出处。 一、案情简介 我们此前代理的一起诉讼案件，大致情况如下： 2013年10月18日，孙某与中天集团（施工单位）签订了建筑周转材料租赁合同，约定由孙某向中天集团供应相应建筑周转材料，租赁期限：2013年10月18日至2014年5月18日止。租赁费用的计算：提货之日止物资归还的全部日历天数，甲方不减免乙方在施工过程中任何因故停工的租金。自2013年10月到2014年4月间，孙某共向中天集团提供租赁物钢管697357.20米、扣件368044只、套管13360只。2014年5月，孙某收到对中天集团付的承兑汇票30万元。因剩余租赁费用1447695.74元及剩余租赁物（包括钢管289188.40米、扣件127473只、套管2765只）经催告未着，于是向法院提起诉讼。但中天集团以双方不存在合法有效的租赁合同，孙某在合同订立及履行中存在严重过错应自行承当相应法律责任为由进行抗辩。 一审法院经审理认为租赁合同合法有效，并判决：1、中天集团于判决生效后十日内向孙某支付租赁费1447695.74元，并承担该金额为基数从2014年9月5日起至实际给付之日止的逾期付款利息（按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。2、中天集团应于判决生效后十日内向孙某某返还钢管289188.40米、扣件127473只、套管2765只，并承担以上租赁物为基数从2014年7月26日起至本判决生效之日止的租赁费用。3、若中天集团不能返还上述租赁物的，则应向孙某某折价赔偿（按钢管每米15元、扣件每只5元、套管每只5元的标准计算）。中天集团不服一审判决提起上诉，2017年3月29日，二审法院维持了一审判决。根据二审生效判决，中天集团共需要承担三笔费用的支付：
二、案件分析 实践中建筑周转材料租赁合同对租期约定各异，而大型的建设工程项目大多时间较长，且经常存在承包人内部管理不当等因素，造成实践中钢管、扣件等灭失的情形较多，此种情形下，如租金计算至承包人明确无法归还并答应折价补偿之日，相对于一直计算到法院判决归还之日，存在天壤之别。前者等于租金仅计算至承包人答应折价补偿之日，往后的就是无法折价赔偿的逾期付款利息；而后者等于租金一直计算到实际归还之时，考虑到租金标准与逾期还款利息标准的差异往往较大，实践中，管理稍不注意，则往往在最终给施工单位带来的经济损失数额也较为巨大。 本案中的钢管扣件已经灭失，但对于灭失的钢管扣件的租金计算，二审法院认为应当计算至判决生效之日，但是当一个案件一旦拖延两三数年，灭失的钢管扣件等租金很可能就是其本身的一倍或数倍。这不禁让人疑惑，中天集团未归还的钢管扣件等已经灭失，承租人并未对钢管扣件进行使用收益，那么租金继续计算至实际归还之时是否合理呢？ 笔者认为：租金计算的关键是要确定租赁期间的问题，在合同没有明确约定租赁费用计算期间的情形下，钢管扣件的租金应计算至合同解除之日。理由如下：首先根据合同法定义，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人享有使用租赁物的权利，与之相对应的才是其支付租金的义务；其次，租金产生的前提是租赁关系的存续，如租赁合同解除则租金也就没有了相应的计算基础；第三，合同租期内使用租赁物产生的是租金，合同期外承租人继续占用租赁物则产生使用费或者占有费。在合同双方租赁合同关系解除后，承租人应负有在合理期限内及时向出租人返还租赁物的义务，如不及时归还则产生占用租赁物的使用费而非租金，但使用费可参照原合同约定的租金进行计算（即出租人的租金损失）。 那么本案中租金应计算至何时？笔者认为：根据《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”不定期合同双方可随时要求解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。孙某提起诉讼要求被告归还剩余的租赁物资，事实上已经明确表示与中天集团解除租赁关系，那么，在载有解除租赁关系意思表示的民事诉状送达被告之日，双方的租赁关系解除。但由于本案中双方在租赁合同中约定了租赁费用的计算期间为“提货之日至物资归还的全部日历天数”，钢管扣件的灭失导致“物资归还”这一合同约定无法实现，那么，在中天集团提出钢管扣件灭失，明确无法归还之日应当为租金计算的截止之日。否则依据本案判决，中天集团需额外支付灭失钢管扣件等近四百万的的租金，不利于维护商事交易的公平。 三、启示和建议 钢管扣件等建筑周转材料是建筑市场不可或缺的一部分，但市场上大部分的施工单位都缺乏妥善保管此类材料的意识和能力，导致钢管扣件灭失的情况多发。而若在此背景下，施工单位于管理过程中依旧“不声不响”，则可能要吃大亏！ 结合上诉案件及查询到的相关案件情况，笔者提出以下几点建议，以供施工单位参考： （一）规范项目人员管理。从笔者查询到的此类租赁合同纠纷中，大部分存在施工单位一方的签约人表见代理的情形，或者施工单位方以表见代理作为抗辩事由拒绝承担租赁合同约定的支付租金及相应义务。但在司法审判实务中否定表见代理的难度往往较大，施工单位的举证责任重，而表见代理人对合同内容也不会过多关注，在此类情形下签订的租赁合用风险无法进行事先防范。建议施工单位可通过加强对项目人员、项目用章的管理，明确项目人员授权范围等方式防控表见代理情形下可能引发的风险。 （二）重视合同审查。依法成立的合同对双方具有法律拘束力。施工单位在钢管扣件租赁合同的签订过程中，应由公司法务人员或律师对合同条款进行仔细审查，对于合同中的风险点做到及时解决和掌控。其中尤其应当注意租赁费用的计算期间应与合同租期重合，避免本案租赁合同中“租赁费计算至实际归还之日”类似的约定。 （三）及时进行结算。施工企业应加强对工地现场的管理，在租赁合同履行过程中应注意确认租赁的钢管扣件的状态。过程中以及工程项目竣工验收后，应及时与出租人进行结算，确定租赁物数量、租金支付情况、是否存在毁损灭失的情形等，通过结算协议或者补充协议的形式固定灭失部分的租金。 （四）及时明示灭失的事实。诉讼过程中，对于已经确定毁损灭失的钢管扣件等，施工企业应及时明示租赁物灭失的事实，并提出折价赔偿的要求，请求法院明确租金计算的截止期限。 |
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