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时间过得很快，2018年都快过去一半了。 先看两组数据。 2018年5月份，昆明主城四区及呈贡新区共发放了33张预售证，新增预售面积140.2万平米，比4月份67.2万平米新增预售面积73万平米，一倍之多，同比去年新增近50万平米，也有过半的增长。 在过去的5个月时间里，昆明主城四区及呈贡新区共发放了86张预售证，新增预售面积417.6万平米，相比2017年1至5月份分别减少了28张预售证及减少了60万平的预售面积。 从数据上发现，今年昆明市场的供应量集中在5月份中下旬，这个时间点恰好是住建部约谈昆明之后，昆明房企担心出台进一步的房产调控措施，出现扎堆申报预售证造成供应量大增的现象，但拉长时间看，昆明今年整体的供应并没有大幅增加，某种程度上讲是更为严格和谨慎。 那么今年下半年又会怎么样呢？也仅仅是预测。 首先，新房市场普遍很焦虑，大概有以下几种现象： 一是等，等预期的政策，无论是购房者还是房企，其实都担心被约谈后的昆明下一步的调控可能，约谈的12个城市大部分都出台调控了，成都调控加码，徐州出台限售不限购，下一个城市会是谁？会是昆明吗? 调控预期，购房者担心房票，房企在乎跑量及业绩，尤其集中在下半年，时间越短，业绩压力越大。一地产朋友负责的项目，年初制定的目标是12个亿，本月就收到了15个亿的任务指标了。 二是等待下的快。 在昆明市场，政策预期不可控，只有抢时间，房企的快周转的现象也特别明显，申报预售证只是其一，很多项目售楼部还没建设完毕就开始验资甚至升筹，更夸张的，有些连售楼部都是违建，顶着被罚款被拆建的风险进行蓄客。时间紧，任务重，不迅速跑量，显然完不成。 去年昆明地王的几个项目，相信压力不小，东三环片区，别人精装送车位成交价1.45万/平卖也很艰难，你楼面地价就是1.1万/平，别说做成别墅，雕成花都难。还有西北新城，平层产品还可以正常走货，大户型直接是死结啊，不快速变现，市场会教育你们的。 三是等待下的变。对市场而言，很难知道下一个客户在哪，相信很多成熟的房企的客研部门也无比困惑，希望能知道现在购房客户的敏感点在哪？他们在乎什么？下一个风口是什么？而一些房企就很会借势，能借船出海肯定比造船出海更好，比如以“健康中国”国家战略下，落位大健康产业。在昆明，万达、绿地、蓝光等房企在文旅、康养板块上发力，积极响应地方政府在产业发展的新方向，也算是积极图变，顺势而为。 其次，新房产品的分化问题。 从市场产品供应上看，很多住宅项目大体是满足刚需及改善产品为主，但已经在逐渐做客群细分。比如万科昆明集中就做三房和四房产品，红星最小户型89平小三房。 为什么是89平，因为无论是首套房还是二套房，主要面积≤90平的，契税都是1%，＞90平的，首套房是1.5%二套房2%。 而在改善型产品中，大平层算是一个突破。在昆明各区域板块都有这种产品，户型面积段基本都上150平，有些甚至破300平。 但并不是所有的大平层产品都卖得好，昆明几年前就有的大平层项目目前还在叫卖，而最近昆明一大平层项目上个月蓄客是个位数，注意，这是蓄客，不是销售，这是很可怕的信号。 别说地段好，更别说装修有多豪华，毕竟大平层目标客群较窄也相对有限，而且这类客户基本名下洋房别墅基本都有其一其二，买大平层产品的目的，并不是“要有房住”，而是“要有房”，简单理解，这类客户买房不是居住需求，而是占有需求。 还有一些项目动不动就对标昆明某项目，把大户型产品宣扬成大平层，也不知道是谁给的勇气，还有个别楼盘直接在新兴区域内做成清一色的大平层产品，近千套啊，少则六七百万，多高上千万的总价，真不知道这种乐观和销售周期哪个更持久？ 除此之外，还有一些项目还在积极上马公寓产品。西北新城某个项目8000套公寓，殊不知上个月，周边一个项目公寓产品卖了4套，8000套，我都替你们着急啊。还有某品牌房企进驻呈贡，昆明首个作品也是公寓产品，呈贡处处是公寓。 再者，二手房市场热度不减。 由于新房产品的供应短缺，热度传导二手房市场，优质二手房一房难求。 据说在5月份某一天时间内，昆明一家中介机构单办理过户就超过300套，按照每套房100万计算，保守估计，单中介费（成交额2%计算）都收了600万元。 所以，如果你最近经常接到“大哥，你们家房子卖吗？”你也就不觉得奇怪了。 除了二手房也闹房荒，坐地起价现象也是经常的。 按照朋友转述，昆明二手房现在基本是这样卖：房东挂出房源信息，由房东统一安排好意向客户看房时间，一批批进，一批批谈，就像拍卖。谈下一家，就告诉上一家已经出到多少，如果不同意就不用谈了。 为此，有业内人士戏称，二手房不是下手快者得，而是价高者得。二手房的热度不仅仅坐地起价，相比违约代价，卖更高价收益更大。在之前的文章就提过，有买家连续5次签了协议均被房东爽约，看二手房看到怀疑人生。 市场的热度，调整房贷利率也算在常理之中。目前昆明新房首套房贷利率普遍上浮10%，二套房是20%。而二手房市场，据可靠消息，从6月6日开始，昆明本土主要商业银行调整二手房贷利率，首套房上浮15%，二套房上浮25%。但实际上，相比二手房的首付比例，房贷利率到月供的增加，其实都是小巫见大巫。 整体而言，二手房市场高烧状态还将会持续。 |
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