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文丨王路路 审核所需要资料：收入台账（包括认购日期、发票日期、预测面积、实测面积、合同单价、合同总价、营业税开票金额、增值税开票金额、增值税开票税额），实测报告，销售合同，销售发票。 1、根据认购日期确定单价是否超过当年住宅交易平均价格的1.2倍，项城文件是与当年相比，其他地区文件根据文件规定确认是上一年平均交易价格，还是当年平均交易价格； 面积超过144平方的属于非普通住宅；根据这两个条件区分普通住宅和非普通住宅。 2、发票日期在计算土地使用税按照月份减少土地面积时候适用。 3、企业申报实测面积要与实测报告核对一致，一般情况合同台账上是已售面积，要求企业提供未售房屋套数和面积明细，已售加未售一定要等于实测面积，如果不等，需查找原因。此外还需抽查单个房间面积是否一致。 4、根据实测报告查看是否存在物业用房、幼儿园、地下车库、储藏室等，还要实地查看实测报告是否包括全部开发产品，或者查看竣工决算报告、账务审核中出现的幼儿园、会所、酒店、办公楼等特殊项目成本要记录下来，询问企业原因。面积涉及成本分摊，搞清楚面积非常重要。 5、合同总价一般是按照预测面积所签订的合同金额，如果表格中此价款是手工输入，需要插入一列用预测面积×单价=合同总价，比较计算出的价格与手工输入是否一致，找出差异原因向企业核实。核对企业提供合同，核实购房人员、楼号、单价、面积是否与合同一致。销售合同拍一份完整的留存，作为出具报告附件。清算时实测报告与预测报告面积不符涉及到收入的多退少补，需要根据销售合同约定调整收入。 6、企业应统计每套房子开具营业税发票和增值税发票金额，涉及税款收入确认和税款扣除问题。 7、根据营业税发票金额×营业税税率核实是否等于企业申报的营业税税金总数，核对不一致需查找原因。同理核实增值税税款缴纳情况。 8、合同总收入-营业税收入-增值税开票金额-增值税开票税额=未开票金额，对未开票金额价税分离，可计算出尚未缴纳的流转税金额。 9、关注售价偏低，售价偏低的界定依据为定于平均价格10%，筛选出售价偏低单价信息，对比合同，核实售价偏低原因。 END |
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