从3%到25%！房企预收款不同计税方法下差太多！

不同于其他商业模式的地产行业，由于其特殊的开发模式周期漫长，所致纳税方式也有别于其他行业，在日常核算与纳税申报中，作为我们企业的财务势必需要明白，收到预收款的涉税计算与正确的账务处理方法。

第一：收到预收款如何纳税？

1.增值税

按照【财税2016年36号】文，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，预缴义务的时间为实际收到预收款时。

应预缴增值税税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%（一般计税方法下适用10%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率）

2.土地增值税

根据【土地增值税暂行条例实施细则】及【2016年70号公告】规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，需预征土地增值税，具体办法有各省（自治区、直辖市）确定。预缴义务的时间为实际收到预收款时。

应预缴土地增值税税款=（预收款-应预缴增值税税款）*各地适用预征率

实务中房产企业也多采用另一种算法：

应预缴土地增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）*各地适用预征率

符合政策条件的房地产开发企业可以根据测算结果，选择合理的计算方式。

3.企业所得税

根据【2009年31号】文，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

31号文对于毛利率的规定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在 地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的不得低于3%。

应预缴企业所得税税款=[预收款÷（1+适用税率或征收率）]*适用预计毛利率*25%

第二：收到预收款如何开票？

此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，相比营业税时期与增值税时期，纳税义务发生了重大变化。那么此时销售不动产发票又该如何开具呢？

当房产企业收到业主预交的房款时，纳税义务并没有发生所以实务中无需开据发票。若业主有开票需求，则房地产企业应根据（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，纳税人选择发票代码为602的'销售自行开发的房地产项目预收款'进行开具，发票税率栏应填写'不征税'，不得开具增值税专用发票。待纳税义务发生时，可按照相关规定开具适用税率或者征收率的增值税发票。

第三：收到预收款如何进行会计处理？

案例：A房地产公司B小区于2017年11月30日达到预售条件并取得预售许可证，陆续收到客户支付的预售款55500万，暂不考虑其他附加税费（采用一般计税方法，土地增值税预缴税率1%，企业所得税预计毛利率10%）。

收到预收款

借：银行存款55500

贷：预收账款55500

预缴增值税

借：应交税费-预交增值税1513.64（=55500/1.1*3%）

贷：银行存款1513.64

预缴土地增值税

借：应交税费-应交土地增值税504.55（=55500/1.1*1%）

贷：银行存款504.55

预缴企业所得税

借：所得税费用1261.36（=55500/1.1*10%*25%）

贷：应交税费-应交所得税1261.36

借：应交税费-应交所得税1261.36

贷：银行存款1261.36

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