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买市中心繁华地段的旧房子，还是买副中心区的新房子，这个问题，无数人纠结。 倘若按照李嘉诚先生的地段论，当然是买市中心的旧房子，毕竟地段决定一切嘛。 然而近10年，大家都发现，南山、宝中、龙华、大空港、大运、龙中、坪山，涨幅似乎都比老中心福田罗湖猛！ 倘若你觉得老中心价值被低估，迟早会补涨，那你就大错特错了！这里，暗含着令你困惑的真相！ 01 罗湖，福田。深圳最成熟的市中心，配套最齐全的中心，自住性价比最高的地段，然而，投资回报，就不是这么一回事了。 老深圳人永远想不明白，这么繁华的罗湖，怎么突然就不行了？你说比不过南山也就算了，怎么宝中龙华福永沙井龙岗坪山这些小辈都跑头上来放肆了？ 深圳人将来会明白一个道理：自住，跟投资，完全是两回事。在你身家不够A8.5前，谈自住，其实是非常奢侈的一件事。 我们先来深刻探讨一下：为什么各方面配套非常齐全的老城区，涨幅为什么跑不过城市副中心？ 首先你要明白，政府是要靠卖地赚钱的，而市中心已经没有可拍卖的土地，所以势必要打造城市副中心。 这样副中心的土地才能卖得出去，才能卖得出价格。 当然，站在政府的角度考虑，打造城市副中心也是没错的。对深圳这座移民城市来讲，多中心是最好的格局。 只有一个中心，对城市的发展是不利的。 好，要把副中心的土地卖出去，首先当然是要有好的规划，其次要砸钱投资。 所以南山宝中起来了，龙华起来了，大空港起来了，大运起来了，坪山也起来了。 好，政府砸钱了，开发商也跟着进去，毕竟，直接在空地开建，比在市中心拿旧改，省事多了。 然后投资客一看，也跟风进去了，因为投资客才是房地产里面，最敏锐的群体。 好，随着公共配套完善，一个个新楼盘拔地而起，片区面貌逐渐看得到未来，很多购房者想要进去了，这时候，土地就值钱了。 02 这个时候，政府前期的投入就要收回成本，就要卖地了。 以龙华为例，前几年，房价为什么涨这么快，很大一个原因，就是地价涨得快。 2013年，龙华地王价格是14000一平米。2014年，龙华地王价格是25000一平米。2015年，龙华地王价格是57000一平米。 地价涨这么猛，房价怎么可能不涨？所以2014年左右进军龙华的，都赚了大钱。 而政府也是高瞻远瞩，早期在红山上塘保留了可供开发的土地，才有了宇宙中心的崛起。 目前，红山上塘片区的2手房价格，大概是70000左右，可以肯定的说，破10肯定没有问题！ 但这是否意味着投资龙华价值很大？ 当然不是的！前几年，25000进去的，当然回报很大，赚了差不多2倍多。 但是现阶段进去就没意义了，一是成本贵了很多，二是投资回报少了很多，人家25000拿的货，你现在70000拿，成本贵多少？ 人家25000可以翻到70000，你70000能翻到21万吗？ 所以现在才来入手龙华，意义不大。现在才跑去龙华接盘的人，都是早期看不起龙华的人。 可悲，可叹。 从龙华的发展趋势告诉你，投资就是要跟着政府的规划走。有大片空地，有极大想象空间的地方，投资房产，回报率才高。 而这已经不是罗湖福田这种高度成熟区域能够胜任的了。 那可能很多人会钻牛角尖了，红山上塘这么贵，但是龙华老城区便宜，才40000多，是不是买龙华老城好，毕竟挨的这么近。 如果你这样想，恭喜你，妥妥入坑。目前城市副中心，只有新房次新房才有投资价值，老城区的房子勿碰。 副中心的房子，基本超过15年以上，就没人看了，但是老城区房子，超过25年，一样有人要。 03 今天还来执着买罗湖福田的人，还口口声声强调自己买来自住的人，别投资房产了，这行不适合你。 以后深圳人一定会深刻的认识到：在你身家不到A8.5之前，买房自住，是非常奢侈的事。 当然，这里没有黑罗湖福田的意思，事实上Kenny认为自住的话，罗湖福田的性价比是全深圳最高的。 包括老一辈的深圳人都这样认为的，但凡来深圳久了的人，对罗湖福田是非常认可的。 Kenny4岁就来深圳，小时候就住罗湖，现在住福田，而且没有特殊情况，打算一直在福田住下去。 但是投资不是这么一回事，投资一定要打破许多先入为主的观念。 深圳的特色是什么：中国唯一的一个移民城市。 外来人口众多，年轻人口众多。随着大量的外来人口涌入，这些新移民，对老城区，是没有感情认可的。 倘若他一来就来宝安，并且习惯了，他一定不认为你罗湖福田有多好； 或者他一来就来龙岗，事业、人脉都在这里，他也一定不认为深圳只有南山宝中好； 实际上，深圳人应该庆幸外来新移民有这种观念，倘若大家都认为深圳只有罗湖福田南山好，这3个区，早就人满为患，你住在这里，也会因为人太多，而缺乏生活舒适感。 04 当然，Kenny始终强调一个观点：老城区，自住性价比是非常高的。 倘若你市区上班，住龙华，或者住宝安，虽然这几年房子的确是涨得比较快，但是你上下班的路途会非常痛苦。 挤地铁4号线，挤坪洲地铁站的痛苦，不是一般人所能忍受的。而住市内的人，通勤相对轻松很多。 但是问题又来了，同样500万的房子，3年后，新城区的房子，可能涨多100万，这多出来的100万涨幅，是很吸引人的。 有多少人上班能3年存100万？那么解决方法呢？ 就是新城区买房，老城区租房住。别觉得这观点新鲜，事实上，深圳已经有百分之15的房东是这么做的。 你一定要清晰认识到这点：房子的价值=房子 土地的价值。 市内的老破旧，升值只能依靠土地增值，但是又没有新地可卖，所以房价涨得慢，因为房子本身已经不会增值。 新城区的新房子，土地在增值，房子本身也在增值，双重增值下，当然是新城区的新房次新房涨得快。 另外，对比房产，单是对比价格是没有意义的，市内40000能买到房子，坪山40000也能买到房子。 但是坪山40000的房子，换到市内来，就要卖80000，放到南山深圳湾，就要15万以上，这才是房价对比的最终意义所在。 深圳是年轻化城市，新来的新移民，对房子的要求其实相对比较高，市内的老破小，已经满足不了新移民的要求。 所以新移民情愿住远点，以后随着政府的规划，关内外购物、产业条件都会大大改善，届时，很多人都能在自己所住的区域，安居乐业。 这才是皆大欢喜的结局。 05 但是老城区的房子，是否就没有投资意义呢？ 当然不是，个别占据了稀缺资源，例如名校，小区品质高的，依然可以买进，不过这类房子可能短期弱点，但是中长线看好。 因为这类房子，不论是地段，还是房子本身，都已经接近完美，没有一个质变的过程，因而房子涨幅慢点。 如果一定执着在老城区投资，请留意旧改扎堆的地方。 但是，善意提醒：老城区旧改是比较困难的，周期过长，短期爆发力非常弱。 而房产投资，以5年周期为最佳。 以前阵子火爆全深圳的华润城为例子，鲜有人知道，大冲旧改早在1992年就提上议事日程，1995年市规划国土局就明确了大冲村的旧村改造。 到现在，足足过去了20年，这还是比较容易的农民房旧改，尚且拖了这么久。 如果要等旧改，建议你去岗厦村看看，这个诞生了最多拆迁富豪的村子，更新过程有多缓慢。你就知道买老房子博旧改，有多么不靠谱。 所以要投资收益，Kenny仍然建议：关外政府16个重点发展区域，地铁口，新房次新房，4字头左右的品质优质的好房子，更容易打出暴击。 发展新城区，是一个皆大欢喜的事，除了老城区居民不太乐意外，其他人基本皆大欢喜。 但是老城区的居民也别不开心，毕竟你们曾经占据了城市发展的超强风口，风水轮流转，也应该轮到新城区的居民享受一下城市发展所带来的资产升值红利。 就好比南山，以前南头是中心的时候，还是一个被福田人叫乡下的地方。 现在有了深圳湾，有了前海，南山一下子成为全深圳最强的地方，福田都有点望尘莫及。 所以，城市要发展，一定要发展新城区。城市的中心，并非是一成不变的，它有一个迁移的过程。 作为房产投资者，找对了城市中心移动的方向，就掌握了最大的财富密码。 |
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