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深圳各区陆续发布“2021—2035国土空间分区规划”（草案），南山区定位很高：世界级创新型滨海中心城区，深圳的科技创新中心、金融商务中心、高等教育中心。基本上就是多中心深圳的第一中心。 我查阅历史资料表明：早在1981年11月，深圳市规划局就正式提出“全特区的中心在福田市区”。而南山的爆发，虽然没有写在文件里，但却是一个一往无前、不可逆转的城市结局。 南山半岛一开始就扮演了 深圳未来试验场的角色 南山的成功，在很大程度上是因为没有规划。 1979年后，在相当长的一段时间内，蛇口和南山是自由发展的，两个央企招商局和华侨城分别占有蛇口、沙河，他们可以按照自己的意图来创新发展，因而蛇口、华侨城从规划到产业创新上都十分有特点。反而是蛇口北边的地方国企南油集团，虽曾是深圳第一大国企，却因体制僵化而失败，留下了品质不高的南油片区。 至少在八、九十年代，在南山，权力更分散。地方政府、央企、各个村股份公司，各种力量在南山交汇，让它能够有足够的自主发展空间，这在其他区是没有过的现象。 可能是因为权力分割，再加上深圳当年财力有限，没有把南山作为市中心的一部分来规划。反而，这里像是无规划的备胎，因此一些事关未来的大项目，就可以考虑往南山放。第一所大学深圳大学放在了这里，深圳市和中科院合作的科技园放在了这里，连机场也差点放在了深圳湾……的确，南山与罗湖、福田最大的不同，是它有更多的土地资源，因而有更多的可能性。 因自上而下做法，深圳科技园不太成功，但政府和国企很快调整了心态，不再亲自做科技企业，而是提供政策支持，提供成本远低于福田土地和物业。从时间上看，以上步-华强北为大本营的国有电子企业的衰退，与南山高科技企业兴起是有承继关系的。国企因体制僵硬不能适应科技行业的要求，但国有单位的科研人员专业化能力强，干部们社会资源丰富，在市场经济体制中，他们才能够充分释放自我。 不仅福田，蛇口等地很多早期的电子企业都是国有的，他们同样要在深圳进行个人的第二次创业，而南山就是他们的大本营。 小规划 战胜了大规划 南山的科技力量崛起，是“自下而上”战胜了“自上而下”的结果，但南山后海成了深圳新的市中心且房价远超福田中心区，则证明了“自下而上”力量在城市化方面也有特别的优势。 从2000年到2011年（大运会），只用了十年多点，后海就表现出取代福田的势头。不过，当初南山后海中心的定位并不高，没有提升到市级层面，仅仅是南山区的中心而已，但这正是后海意外崛起的重要原因。不同于福田中心区，后海的行政定位低了一档，连区级行政机构都没设在这儿，2000年前后曾规划为南山区的商业文化中心，一个“小规划”。 这是后海更成功的地方。正因为后海并非深圳市的重大战略，政府参与力度不太大，市、区政府统统不在这里，让市场力量选择建什么、怎么建，使其大体上可以按照市场规律自由发展。政府规划点到为止，所做的是最基础的基建服务：大规模填海，然后修建深圳湾大桥、深圳湾口岸，去连接香港（在早期，深圳的任何一个城区，是否与香港连接很关键，香港人来了，一个地方的消费、商务才能兴盛起来。这也是深圳从东边的沙头角到西边的后海，一直遵循的城区发展的规律）。 在最核心区域造了一个成功的购物中心海岸城、春茧体育公园这样的公众性项目，而不是庄严不可接近的市民中心，无法跨越的深南大道“水晶岛”。后海也没有什么产业定位，旁边的南山科技园的产业给予了重要的支撑作用，让它自然而然地成为一个新的总部基地。 与福田中心区类似，后海的发展也是先周边、再中心；先住宅再写字楼，这是一个新城区开发的成功路径。后海及其周边兴建了大量的高档住宅，也支撑了这里总部产业的发展。据说深圳湾一号开发商称，至少有两家上市公司老板因为买了深圳湾一号，把公司搬到了深圳。 更有弹性的 中心城区 南山的爆发，更关键的是有很强的弹性，能够进行第二次开发。它的弹性来自于填海。 南山半岛原先是一个细如蛇头的半岛，近四十年不停地填海，填出了后海，又填出了前海。在南山的中间部分，可以发现很多建于九十年代的住宅都有海的名字：蔚蓝海岸、观海台、招商海月花园、海印长城、星海名城，如果现在住在里面，再高的楼层恐怕都看不到海，而当年它们都是一线海景房。 这就是南山相对于罗湖、福田最大的优势，这个优势也在宝安体现出来——当深圳城区因人口和产业的增长快要撑破时，在市中心仍然能供应大量的净地。在市中心有足够多的土地，就能够发展这座城市最新的产业：科技企业成长壮大之后的总部基地、引进内陆的大企业，以及为他们服务的豪宅。 同时，南山中心区域也有大量的城中村可以用于新增供应。大冲村、白石洲的旧改，是南山中部发展的两张王牌。 南山填海增地的优势，集中反映在南山作为一个滨海区的价值上。 海岸线，是中国十分稀缺的资源。 北京不临海，上海、广州、天津的主城区距离海岸线比较遥远，那里的海洋环境也比较糟糕。二线城市中比较强的成都、重庆、武汉、杭州都是沿江城市，蓝色是中国城市最缺乏的颜色。 深圳虽然是一个滨海城市，但在南山深圳湾一带建成之前，深圳其实是个内陆城市。罗湖、福田都不临海，却能够先成为市中心，完全是因为深港“前店后厂”的角色扮演，深圳必须围绕着香港来发展，口岸及其附件自然成为规划的中心所在。所以，深圳的奠基性的城市总体规划，不是以滨海为中心来设计的。 东部优美的蓝色海岸线是旅游度假用的，最靠近罗湖的深海区，建成了盐田港，西部的混浊海岸线是用来发展港口、物流，以及吞吐大量的电子工业的污染。深圳的海是为产业服务而不是城市设计的重心，这导致了深圳平庸的城市景象，虽然陆续建起了中国最高的国贸大厦、地王大厦、平安金融中心大厦，宽阔的深南大道也曾扮演过这样的城市场景的角色，但再多的高楼、再宽的街道，都始终没有让深圳拥有一个好的视角，能够一眼看到这个城市的脉络、实力，留下难忘的印象，完全无法与上海黄浦江两岸的气场。 虽然深南大道在中国改革开放大业中扮演了比黄浦江更重要的角色。相对于上海，北京虽然也没有天然形成的壮阔的城市场景，但它的皇城是一个比任何风景都强大的气场。城市气场是重要的，在一个恢弘的景观中，通过非凡的建筑物展示权力意志、经济实力，上层建筑和建筑合二为一了。 因而，当深圳的主城区浩浩荡荡地来到了西部滨海区，滨海的壮阔场景，突然就赋予了深圳不同的城市景观。 科技与资本、 房地产的魔幻组合 南山房价创纪录，是深圳发展到一定程度后，在时空环境中发生了“碰撞”的现象。 2004年深交所中小企业板的开始，以及2009年创业板市场开板为标志，是南山科技企业的爆发期。和房地产公司相比，大部分科技类企业营业收入不高，但发展速度迅猛，有了上市的机会，让他们有了做大的资金，也批量产生了科技富豪，去媲美金融和地产的富豪们。 从罗湖经上步-华强北、福田，到南山，城市中心的迁移的背后，是产业的变化，从贸易+制造业，到金融+总部企业，再到科技企业+上市融资，科技企业的不断做大，促成南山区成为深圳新的最强区。相比之下，市委、市政府坐镇的福田区都风光不再。 南山成为深圳新的中心的一个特征，是带动了深圳房价的大涨。当然，房价的上涨有很多因素在起作用，但产业升级是重要的基石。 再加上以上所说的南山的滨海资源的稀缺性，这一切都结合在一起了，特定的时空内两股力量发生了对撞：一是2004年深圳中小板、2009年创业板的开市，造就了一批科技业的富豪，他们产生了买房改善生活的需求；二是大约这个时间段，后海填海区完成，成为深圳市内最大的纯高档楼盘集聚区，新的楼盘不断推出，从三湘海尚、宝能太古城、卓越维港到深圳湾一号、华润悦府，与福田的楼盘相比，产品品质更新，户型更大，且有海景资源，无论从区域上还是产品上，都成了深圳高端楼盘的更新换代版。 这个时间段，也是深圳住宅供应量连年下降之时，因而，当全国性的房价大涨周期到来，深圳湾、后海一次次成为领头羊，带领着住宅这个深圳最大的稀缺品一次次上涨。从而加强了深圳城市中心的再次替换。 我们需要注意的是，南山后海成为深圳新中心后，房地产所起的推波助澜的作用，这种作用在福田并未发生。其原因的基本面是清晰的，这个时候深圳住宅供应量长期不足积累到了一定的时刻，深圳以高科技为主的产业积累也到了一定的时刻，深圳中产及以上阶层的财富积累也到了一定时刻，他们善于把国家超发的货币流动之河，通过闸门设计导流到更高的地方。 不过，就像罗湖在鼎盛时期，遭遇1993年的宏观调控，1997年的亚洲金融危机，对城区发展形成制约性影响（产生了大量的烂尾楼），福田中心区在刚起步碰到1997年亚洲金融危机，降低了房地产投资档次。南山后海的发展，却完整渡过了一个相对长时间的向上升腾的宏观环境，2008全球金融危机对于中国城市化来说是戏剧性的刺激作用的，当然它种下了高杠杆的因。 当然，任何一个项目，在高潮决策启动，在低潮面试，都是一次面对库兹涅兹建筑周期的巨大考验，南山的深圳湾超总就是如此。 就规划角度而言，作为南山的一部分，继后海之后发展的前海，却走到了一另一个方向，即最大程度采取大规划的模式，它甚至与南山的成功路径是相反的。 买房之前出品 策划/撰文：李咏涛 统筹/数据分析：李咏涛 平面设计：狂尾隆 | 小田 | 家潮 地图：小北 欢迎规划、交通、咨询等专业服务机构提供数据合作； 欢迎各行业商务合作，与我们一起读懂城市规律。 |
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来自： Zhangjun2016 > 《待分类》
