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1 写下这个题目，心是有点隐隐作痛的，因为大渔是个有福田情结的人。 我一直在拒绝承认福田的衰落，可现实终究不以我的个人意志为转移。 我不能不承认，属于福田的高光时刻已经过去，福田真的老了。 福田依然很美，依然宜居，繁花似锦的深南大道仍然是深圳最美的街道，福田中心区仍然是国际范儿十足的深圳金融中心，可是，镁光灯、鲜花和掌声却不再属于高傲的福田。 资本是最无情的，它们现在一路向西扑向城市界面更新的前海、后海、深圳湾、宝中、新安、碧海，或者是远不如福田的沙井和光明，留给福田的只有金钱过境的哗哗声。 福田如此完美，为何被资本抛弃? 2 因为一个城市，是有生长周期的，在不同的时间和空间纬度，呈现出来的是不同的生长状态，片区也是同样。 放在时间的长河来看，不同的片区在不同的时间节点，表现出来的生命力是完全不同的。 上世纪八九十年代，深圳的C位是罗湖，九十年代之后，中心区让位给福田，当时的福田占尽了天时地利，承接了深圳最高端的产业和最优秀的城建，风头一时无两。 然而，深圳的高速发展是一直在持续的，进入2000年以后，深圳前进的脚步并没有慢下来，可是福田已经没有更多的空间来容纳新增长的GDP了，这些新增的GDP只能去寻找新的承接地。 南山很幸运，凭借与福田相临的地缘区位和宝贵的土地资源，在2005年后，承接了大量的后发优质资金和资源。 南山发展的前十年主要集中在净地资源较多的后海片区，2010年之后，总部经济崛起，大量的高新科技企业总部迁址到南山，后海成为资产新贵的聚集地，配套的高端住宅区深圳湾强势崛起，成为深圳豪宅的NO.1。 2015年，前海自贸区挂牌成立，前海和相临的宝中，凭借宝贵的填海净地资源，成为深圳未来十年的经济发力中心。 深圳的经济中心，就这样一路走过罗湖，福田和后海，现在直奔前海和宝中，沿着深圳湾一路西进，誓不回头。 资本是最敏感逐利的，近几年，大量资金持续流入南山和宝中，除了带来基建和规划，这些片区的房价也被持续拉升。 相比之下，福田实在很落寞。 3 房价的变化最能说明问题，它代表着资金的流向。 自2016年3月调控以来，三年时间，房价涨的最快的是深圳湾、前海、宝中、沙井、光明这些热点片区，最高涨幅达到30-50%。 福田则处于横盘微涨的状态，除个别片区因为名校或其他概念有20%左右的涨幅，大部分片区的涨幅不过5到10个点，这点涨幅平均到三年周期里，连银行的普通理财产品也跑不过。 可以说，2016年买入福田的，算上贷款利息、税费等各项成本，持有三年后大部分人都是亏损的。 当然，从涨幅来说，福田还是比罗湖和龙岗还是要好一些，这两个区有很多楼盘三年来一分未涨，甚至还有微跌的。 近些年，罗湖在持续衰落，不管从城市界面，产业布局还是房价。 以2015年的罗湖新盘中海天钻为例，中海天钻是拆迁鹿丹村后所建，位置优越，也是罗湖近几年少有的新盘，大盘，CEO盘，2015年开盘价被预估为12万，最后以9万5均价开售。 三年半时间过去了，中海天钻的二手成交价跌到了八万多，而同期开盘的热点片区楼盘已上涨了40%甚至更多。 也就是说，2015年底花1000万买了中海天钻的，到今天市值900万，如果买了半岛三或者深圳湾，已经涨到了1400-1500万，轻松差出了一套房。 这就是热点片区和衰落片区的差异。 那么，很严峻的问题，福田，会不会步罗湖的后尘，成为下一个罗湖呢? 福田，会不会像当年取代罗湖一样，今天被南山和宝中取代，并像罗湖一样持续衰落下去? 这是一个令福田人揪心又不能不去思考和面对的问题。 4 大胆思考，小心求证。 决定一个片区首位度的要素有哪些? 城市界面，市政配套，产业布局，区域位置，热点概念，楼盘品质。我们来一项一项分析。 城市界面：看深圳各片区的城貌，实事求是的说，福田仍然是综合最优。 南山的高大上片区主要集中在后海和深圳湾，南油、南头、南山中心区、西丽这些老片区风貌仍然不佳，改造难度也非常大。 罗湖是老城区，原关外除了宝中，红山，大运，碧海这些片区，其他区域大多密布农民房和工厂，没有什么城市界面可言。 市政配套：市政生活配套一般包括交通、学校、医院、商超、公园等。 福田、罗湖、南山是配套最完善的三个片区，生活十分便利，优质的教育资源也多在这几个区，配套可以说不相伯仲，南山福田比罗湖更为优质。而原关外大部分区域配套仍不完善，教育资源也比较落后。 产业布局：高端产业和高新企业仍然集中在南山和福田，目前南山的高新企业总部更多，吸引高新产业的能力更强。 但福田早已完成了多个高端商务区的布局，根基深厚，转移谈何容易，在相当长一段时期都很难被其他片区超越和撼动。 这一点，宝安和龙岗都还有很长的路要走。 区域位置：和内陆城市的中心区向外一环一环延展不同，深圳是从南部沿海开始发展的。在南部的罗湖、福田、南山全部发展成熟后，才倒逼式地向北部的宝安龙岗推进。 福田区，占据了深圳南最优质的C位，既有海景资源，又有区位优势，中心区去哪里都很方便，轨交四通八达，密度很高，区位可以说是深圳最优。 热点概念：这是福田近几年最缺乏的，因为没有了土地资源，没有故事可讲，现在的福田成了热点的绝缘体，风头全被当年跟着自己混的小弟抢走。 楼盘品质：这也是福田的致命硬伤。 因为开发早，福田楼盘普遍老旧，除了八九十年代的老旧小区，就是2000年左右建设的大量楼盘，当时基于时代限制，建造了很多大塔楼和港式楼盘，户型和居住体验都不佳；福田也有少量品质较好的小区楼盘，楼龄普遍在15-20年，价格9-15万不等，近几年的新盘和次新盘极少。 相比之下，原关外就有了很大的优势，有拆迁，有净地，近几年在近远郊盖起了密密麻麻的崭新楼盘，不但产品新，户型设计也更合理，建筑理念更现代。 5 这一路捋下来，我们就会发现，无论是区域位置，城市界面，还是市政配套，产业布局，福田依然不弱，不但不弱，而且还保持着一二名的位置。 但是，在楼盘品质上，福田就实在不能恭维了，片区楼盘老旧而昂贵，又没有概念可以炒作，自住不佳，投资不宜，福田楼市被新钱抛弃，再正常不过了。 虽然有致命硬伤，但不代表福田会一路flop下去，步罗湖的后尘。 虽然前海宝中强势崛起，但福田的优势和地位依然在，福田的区位、产业、资源、城貌，和罗湖都不在一个层级之上。 另一方面，放远未来十年的周期来看，福田的今天又何尝不是南山和宝中的明天。 房价会上涨，缘于预期和想象力。 但预期终究会落地，现实永远比想象骨感。 前海自贸区究竟能做到哪一步，很快会见分晓，南山和宝中的填海土地资源也基本开发殆尽，前海和宝中能维持想象的空间和时间，已经不多了。 等南山和宝中仅存的土地资源全部开发，利好也全部出尽之后，失去了预期的南山和宝中，也会像福田一样安静下来。 到那个时候，深圳下一步会向哪里走，下一个热点和概念又在哪里，这是又一个宏大的话题，大渔有时间专门写文再讲。 米宅珠三角 一个更懂楼市的公众号 米宅深圳管家公司 米宅深圳管家公司已正式成立！ 以米宅强大品牌信用背书； 多年楼市研究及不动产配置经验； 为客户提供入深户、深圳楼盘代购等服务。 有需求者请咨询米宅深圳主编大渔！ |
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