研究 | 浙江省三四线城市投资价值分析

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浙江省情况分析

规划情况

长三角规划国际化都市圈，杭州都市圈重要性显著，对周边的三四线城市拥有极大利好。

经济&收入情况

浙江省GDP位列全国第四，人均可支配收入位列全国第三，是中国经济最为发达的省份之一。

房地产市场情况

从房地产市场来看，浙江省年度成交量能/金额分别占比6%/9%，与16年相比呈上升趋势，可谓举足轻重；从省内来看，其他三四线城市占其销售面积的51%，值得房企进行挖掘。

      从全国市场看，2016年浙江省商品房销售面积占比为5%，到2017年上升至6%，商品房销售金额则从2016年的8%占比上升至9%。

      一方面，浙江区域对于房企业绩贡献占比不断抬升；另一方面，在浙江省房地产市场越发向好下，房企对于区域认可度不断抬升，拿地热情高，土地储备量亦不断加强。

      从浙江省内市场看，杭州、温州、宁波三大热点城市占据了浙江省房地产市场49%的份额，引领整个浙江省，地位非凡。但同时可以看到其他三四线城市的量能贡献亦非常庞大。

       未来在投资上，这三大热点城市依然是重点，值得思考的是，杭州、温州、宁波在政策调控上已经很严，且市场已经很热，无论是从拿地成本、利润空间上看，受制程度更大。反观占据51%市场份额的三四线城市，政策相对宽松，土地成本、利润空间可控，其未来更具挖掘潜力。

     

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城市情况对比

       从浙江省所有市县中，我们筛选了22个重点城市/区域，欲通过宏观、市场指标对城市价值进行对比：

研究范围&指标        

     从政策面，限购、限贷、限售、限价及突破方式等指标可以反映该城市调控的严厉程度；宏观面的人均GDP和人均可支配收入能有效反映城市经济情况以及居民的购买力，第三产业占比表明了该城市产业等级的强弱；市场面的成交量、均价可以表明市场容量及市场价值。

1政策面——城市政策对比

     22城从政策来看，政策普遍较为宽松，其中嘉兴及其周边县级市调控力度较大，非本地均有限购1套的调控，且均有限价，但普遍都能通过捆绑销售突破；此外，宁波的镇海调控也相对较高。

2宏观面——城市经济

      人均GDP高于11万元/人（研究城市的前三分之一）的城市，相对经济较好，未来可预计收益较高。

     典型城市为：镇海、嘉善、慈溪、海宁、玉环、余姚、桐乡

2宏观面——人口容量

      人口高于200万人（研究城市的前三分之一）的城市，相对市场容量较大，未来成交量支撑较为稳定。

     典型城市为：台州、金华、绍兴、嘉兴、湖州、衢州、丽水

2宏观面——产业能级

      第三产业占比超过48% （默认为第一梯队为前34%）的城市，相对城市发展进程较快，产业能级较为优质。

     典型城市为：义乌、金华、舟山、东阳、台州、丽水、衢州

2宏观面——收入水平

      人均可支配收入超过5.44万元/人（默认为第一梯队为前34%）的城市，市民资金相对较为充足，未来价格上升空间较大。

     典型城市为：义乌、玉环、镇海、诸暨、海宁、慈溪、绍兴

2宏观面——城镇化率

     城镇化率超过65% （默认为第一梯队为前34%）的城市，相对城市未来可供地面积较大，房地产市场发展更为成熟。

     典型城市为：义乌、慈溪、镇海、舟山、玉环、金华、绍兴

3市场面——成交量

成交量较高（>700万㎡）的城市：嘉兴、绍兴、台州、湖州

成交量提升较快（>30%）的城市：建德、慈溪、舟山、诸暨、绍兴、湖州

3市场面——成交均价

成交均价较高（>10000元/㎡）的城市：义乌、台州、平湖、镇海、海宁、金华、桐乡、玉环、嘉兴

成交均价提升较快（>30%）的城市：平湖、海宁、嘉兴、义乌

3市场面——库存

库存量较小（<>的城市：玉环、平湖、奉化、建德、桐乡、嘉善、嘉兴、海宁、镇海

去化周期较快（≤6个月）的城市：嘉兴、桐乡、嘉善、平湖、丽水、奉化、桐庐、台州、舟山

小结

综合政策面、宏观面和市场面的情况，我们认为浙江省的嘉兴、台州、海宁、绍兴是素质相对较高的城市，推荐投资。

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微信编辑：陈嫡