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以alpha案例库为基础，“三产”、“合作建房”为关键词收集整理了南宁市范围内法院处理所涉及的以合作建房方式开发三产用地的全部民事纠纷案例（不限年限），一共检索到76例。其中一审案件74件，二审案件2件。一审、二审案例案由分别如下： 一审案件中，7例为因三产用地建设后的租赁合同纠纷，67例为房屋买卖合同纠纷。 二审案件中，房屋租赁合同纠纷、合资、合作开发房地产合同纠纷各1例。 其中房屋买卖合同纠纷一审案件67例里主要分布在西乡塘区，共66例，良庆区1例。而上述的67件案例中法院判决均确认合同无效。 从裁判年份分析，该类型纠纷自2015年之后呈井喷式增长，与近几年南宁市城市发展、城中村集中更新改造的大背景有关，越来越多的出现了村集体三产用地的开发。 在检索的案件当中，大部分案件审理期限长达一年以上，而这些项目购房者往往都是在合同约定的建设期两年届满后开发商未能如期交付房屋才诉至法院。由此得知，从购房者交付全款到诉讼裁判之日，时间跨度几乎三年以上，面对增速如此之快的房价，购房者蒙受巨大经济损失。 杨XX与广西南宁虹旭置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2015）西民一初字第3489号】 一、2014年9月，原告得知高新大道附近的“科信时代广场”有房子出售，经多次洽谈，原告与被告于2014年9月13日签订了《科信时代合作建房合同》（合同编号：科20140913-01）。 二、合同约定原告参与合作建房为A号楼28层2810号房，单价为每平方米3724元（毛坯），房屋总价款为304697元，原告分五期付款，被告在2015年12月31日前将房屋交付原告使用。 三、2015年9月，原告发现合同所涉楼盘已停止施工，售楼部亦无人上班，询问“置业顾问”被告知是因为资金问题暂停施工。 四、原告经多方咨询，终得知本案所涉房产项目土地属于南宁市西乡塘区振兴十三队的三产用地，被告其实并未与振兴十三队签订合作合同，只是通过中介以承担审批手续、建房费用的代价获得该三产项目的部分使用权。 五、现该楼房只建到3层就因资金链断裂而停工，原、被告合同中约定的盖到31层已不可能实现，合作建房合同已无法继续履行。 南宁市西乡塘区人民法院认为： 原、被告双方虽签订的合同名为“合作建房”，但原、被告并不具备合作建房法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征，而是原告向被告支付固定数额的房款以获取特定的房屋，相应交易外观符合房屋买卖法律关系的特征，因此，原、被告之间签订的《科信时代广场合作建房合同》应为房屋买卖合同。 被告作为房地产开发企业，将相关建设项目向公众发售前，应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中，被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，将作为商品房出售的房产建设于三产用地之上，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益。并且，被告与原告就未竣工的房屋进行交易，又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，对于121878元购房款，被告应向原告返还。 对于利息，原告因本案合同无效而产生的损失为购房款121878元的利息，计算方法为：以121878元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率、从原告付款给被告之日即2014年9月13日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日。 陆XX与广西瀚天实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2015）西民一初字第3730号】 一、2015年8月31日，原、被告签订《合作建商服两用综合楼合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市西乡塘区振兴路南面、高新二路东面的由被告与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村4队、7队共同开发建设的商服两用综合楼的1503号房屋，并签订《补充协议》。被告承诺同意在该房屋交付的5年可向有关部门申请办理相关产权证明，如无法办理手续的客户可选择全额退款及得到10%的补偿。原告已于2015年9月2日支付首付款125596元。 二、原、被告签订《合作建商服两用综合楼合同》，合同第一条约定房产对应土地的规划用途为“商服”。土地性质为“集体产权商服用地”。 三、合同第二条约定合作建房模式：“1.甲方负责提供属于南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队集体第三产业商服用地以此合作建商服综合楼。2.甲方为联营合作代建方，负责合作建商服综合楼和审批手续建造事宜，寻找合作建商服综合楼和出资方或个人，合作建商服综合楼和出资单位或个人缴纳的合作建商服综合楼款在支付开发建设成本费用后还有结余的（合作建房款）归甲方所有。四、合同约定原告参与被告的合作建商服综合楼，并交付本合同第五条约定合作建商服综合楼款，可分得本项目第四栋15层03号房，该商服综合楼有非封闭式阳台一个。 五、被告瀚天公司系有限责任公司，具备对房地产、城乡土地综合开发的投资资质。原、被告均确认讼争的房产建设于南宁市西乡塘区心圩街道振兴村4队、7队农民集体所有的第三产业用地上，该土地的规划用途为“商服”。 南宁市西乡塘区人民法院认为：原、被告双方签订之合同名为《合作建商服两用综合楼合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，该合同并不具备合作开发中共担风险、共享利润的本质特征，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。被告瀚天公司意图通过以“合作建房”的名义逃避法律规制，对其抗辩，本院依法不予支持。 依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而根据“使用权转让合同”，土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的《合作建商服两用综合楼合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。故对原告主张合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告诉请被告返还购房款125596元合法有据，本院依法予以支持。 李XX与广西金悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2015）西民一初字第1621号】 一、2013年7月13日，原告李XX（乙方）与被告金悦公司（甲方）签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》，项目是位于南宁市××乡塘区××街道××东面、××路北面的“金悦·阳光里”。 二、合同第一条“合作建房模式”约定，由案外人南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（丙方）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合同建房费用；甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归甲方所有；乙方支付合作建房款并按约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。 三、合同约定乙方参与合作建房的房屋位于2号楼B单元6层602号房（以下简称602号房），建筑面积91.14平方米。享有70年房屋使用权，如土地变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及税费情况下，丙方同意将房屋所有权及相应的国有建设用地使用权无偿转让给乙方。 四、原、被告另行签订《关于合作建房办理权证的补充约定》，约定，“金悦·阳光里”项目所占之集体三产建设用地为农村集体建设用地，被告负责协助在房屋交付使用后五年内办理变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告同意将房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给原告，若前述五年时间内非原告原因办理不了房屋所有权证的，原告可要求被告退还合作建房款。 五、截至2015年12月8日，被告未申请办理“金悦·阳光里”项目的预售许可证明。 法院认为：原、被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》、《关于合作建房办理权证的补充约定》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配602号房给原告使用，待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。 被告作为房地产开发企业，将未竣工的房屋向公众发售时，应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中，被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，将讼争房屋建设于农民集体所有的土地上，并对未建设完毕的房屋向社会销售，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益，并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原、被告双方签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》、《关于合作建房办理权证的补充约定》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”故被告应将收取的122190元购房款返还给原告。 由于原、被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》、《关于合作建房办理权证的补充约定》无效，故原告要求被告支付违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。
合作开发房地产必须符合合资合作开发的三个特征，即共同出资、共享收益、共担风险；若合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 倘若出卖人在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，则出卖人与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。 该类建设系在农村集体或者国有划拨的三产用地上进行开发建设，其土地用途仅限于产业设施建设用地，不能进行商品房开发建设，若将作为商品房出售的房产建设于三产用地之上，不仅违反了土地规划的用途，同时也损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益。因此该类建设是无法取得商品房预售许可证的，其必然导致买卖双方签订的名为合作建房实为商品房买卖合同归于无效。最终无法保证购房者的权利得到保障。 但是，在面对商品房高房价面前，这一类房屋优势就非常凸显，其因价格低廉，往往仅需要一套商品房首付款的价格，便能全款支付该类房屋，不仅解决了中低收入者住房问题、也极大解决过渡期外来人员的住房问题，因此受到不少年轻的购房者和房产投资客（房东）的青睐。 尽管它的存在也有着一定的社会价值，但毋庸置疑的事实：三产地块是不能用于经营性商品住宅建设，并对外上市出售。那么在现有的环境下，是否有一套合法合规的开发模式，实现“村集体-开发企业-投资者”三方之间的利益平衡？ 既能保证投资者合法权利，同时使村集体与开发企业之间的就产业用地合作开发能够顺利开展，盘活村集体土地利用，保证失地农民的生活条件，又能保证作为开发商的投资能够取得合法的收益最大化？ 对此，我们文鳐团队进行了深入的研究，结合现有的模式从合法性角度进行分析，同时通过文鳐房地产税务团队进行税务成本测算，创造性的推出了一套完整的 “三产用地开发全流程服务方案”，为村集体、房地产企业、投资者保驾护航！ |
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