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一房多卖，房屋归谁所有？ 一房多卖现象无论在一手房（新建商品房）还是二手房（存量房）买卖中均较为常见，以往多发，近年有所减少。上海市2006年出台的房屋买卖合同网上签约备案制度，主要目的之一就是防止和杜绝一房多卖。当然实际上根本无法杜绝，起不到杜绝一房多卖的作用，但的确有效减少了一房多卖的发生率。不管从统计学上来看一房多卖的发生概率多高还是多低，置诸每一个人、就每一个个案而言，只有零和百分之一百两个概率，你遇上了，风险就是百分之百，你没遇上，风险就是零。那么，如果不幸遭遇了售房人一房多卖，购房人如何维护自己的权益？但凡售房人一房多卖了，购房人就甭想通过解约索赔能维护和实现权益了，一房多卖的无论是开发商还是个人，必定是已经资金链断裂、资金极其紧张了，手里必定没有现钱退赔给你，购房人只有能将系争房屋过户到自己名下、取得房屋，才能维护和实现自己的权益，千方百计拿到房子是维护自己权益的唯一可靠的途径、唯一靠谱的方法。拿不到房子的，法院判决售房人退赔的款项再多，也只能是一张白条，这辈子基本没有可能执行到一分钱了。那么，一房多卖的，房屋归哪一家购房人所有？购房人如何在与其他购房人的争夺中抢得先机出奇制胜、将房屋抢到自己手里？？下文站在购房人立场上对一房多卖问题做一梳理。这个问题需要从多个层面依次递进，分别论述。 第一，看前后各买受人的房屋买卖合同是否有效。如果其中有人的购房合同无效，自然无权参与争夺房屋。房屋买卖合同，只要购房人是真实、善意、正常的购房，房屋买卖本身是真实的，约定的转让价格合理正常，合同都是有效的。判断房屋买卖合同是否有效，主要法律依据是合同法第五十二条，只要不具备合同法第五十二条规定的任一情形的买卖合同都是有效的。实践中，无效的房屋买卖合同主要是买卖双方恶意串通、损害第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的（如通过虚假的房屋买卖套现骗贷）两种情形。如果房屋买卖合同无效，无论房屋是否过户，购房人均不能取得房屋产权，如果无效合同的购房人已经办完过户手续、已经取得房产证，哪怕已经取得房产证五年十年了，在买卖合同被确认无效后，该房产证也要注销。所以，如果有非法恶意的“购房人”已经办完过户手续取得了房产证，真实善意的购房人需要先打虚假恶意购房人与售房人之间的买卖合同无效，将已经取得产权证的“购房人”的购房合同打成无效。 第二，如果几份买卖合同均合法有效，如果其中有购房人抢先办理了过户手续、已经取得了产权证，则房屋归已经取得了产权证的购房人所有。因为人家的购房合同也是合法有效的，也已经支付了合理的对价，已经办完了过户手续取得了产权，房屋就已经归人家合法所有了，其他购房人只能起诉售房人解约索赔了。这种情形在实践中发生概率很小。 第三，几份买卖合同均合法有效，均未办理过户手续。这种情形在实践中最多，也是一房多卖主要面临的问题。大家的购房合同都是合法有效的，约定的转让价格正常合理，合同约定的价款都已支付了，房屋该过户给谁、过户给哪一家呢？？房屋只能过户给其中一家购房人，或者谁都不过户。一房多卖，在买卖合同均有效、各买受人均未过户的情况下房屋应当过户给谁，各地的裁判规则、裁判标准不尽相同，但基本原则相同。 首先，房屋应当过户给签约在先的买受人，即第一个签订买卖合同的人。其次，如果其中有购房人已经付清全款、已经实际占有房屋了，则不管其是先买受人后买受人，房屋产权过户给已经实际占有房屋的买受人。再次，如果其中有购房人抢先起诉了房东并正式查封了房屋，则房屋过户给做上了首封的购房人。可见，在夺得房屋产权的各个因素中，对房屋做上首封是第一位的、最重要的，查封在先是一个最重要的因素、所占权重最大，其次是实际占有房屋，再次是签约在先。 至于签订的是当事人自拟的合同、房产中介提供的合同或一方当事人委托律师代拟的合同，还是房地产登记机构的网签备案合同，基本没有差别，对夺得房屋产权起的作用微乎其微。合同不存在正式非正式、正规非正规之分。除非在其它所有条件都一致的情况下，即都没有实际占有房屋，都没有付清全款，都尚未起诉房东、尚未申请保全，买卖合同又是同一天签订的，这时签订网签备案合同的购房人才相对签订自拟合同的人有优势。但是实践中这种情形几乎根本不会发生：其它条件全都相同，又是同一天同时签约的，怎么可能？开发商或者房东冒的风险也太大了，暴露的可能性太大了。 因此，实际占有房屋、立即起诉房东并抢先对房屋做上首封，才是最重要的、最应当立即采取的举措。签约在先在后，已经是既定事实，又不可能改变，你也不能为了抢得房屋而变造篡改合同、把合同签订日期改到其他买受人前面吧？篡改合同签订日期也要房东配合你。所以，要想抢到房屋，购房人必须抢先起诉售房人，对房屋做上首封。 一房多卖以前几乎没有被刑事立案的，当事人报案很多次公安都不予立案，近几年才开始陆续有被公安机关以涉嫌合同诈骗罪立案并被法院判决定罪的。对购房人来说，如果你甘愿钱房两空、自愿让所有房款打水漂，就为了出一口气把房东送进去，另当别论；如果你想拿到房子或者收回房款，刑事控告房东是极其愚蠢的害人害己的做法。欲听详细理由，且待下文分解。 |
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