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营改增后，房地产开发企业的新项目应采用一般计税方法，按照11%的税率计算应纳税额，进项税额可以抵扣。另外，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。新项目增值税一般计税会计核算的方法如下： 例：甲房地产项目采用一般计税方法计税，2016年5月18日，预售房屋十套，售价1,000万元，销售面积1,000平米，同时收到客户乙交付的预售款800万元。取得土地150,000平方米，土地出让金财政收据金额30,000万元，总可售面积390,000平方米。6月，支付B项目的工程款111万元，其中进项税额11万元。该月期初没有进项税额留抵。账务处理如下： （1）收到预售款时： 借：银行存款 800 贷：预收账款 800 （2）6月申报期内，向不动产所在地预交税款： 一般计税方法预缴增值税按11%的适用税率和3%的预征率计算，应预缴增值税＝800÷（1＋11%）×3%＝21.6 借：应交税费——预交增值税 21.6 贷：银行存款 21.6 （3）支付工程款时： 借：开发成本 111 贷：银行存款 100 应交税费-应交增值税（进项税额） 11 （4）房屋竣工验收或完工交付，并开具全额房款发票： 借：预收账款 1,000 贷：应交税费—应交增值税（销项税额） 99.1（1000÷（1+11%）×11%） 主营业务收入 900.9 借：主营业务成本 100 贷：开发成本 100 （5）允许扣除的土地价款销项税： 土地出让款30,000×销售面积1,000÷总可售面积390,000=76.9 允许扣除的销项税：76.9/（1+11%）×11%=7.6 借：应交税费—应交增值税（销项税额递减） 7.6 贷：主营业务成本 7.6 （6）月末结转预交税金 借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税） 80.5 贷：应交税费—未交增值税 58.9 应交税费——预交增值税 21.6 借：应交税费-未交增值税 58.9 贷：银行存款 58.9 |
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