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本文节选至，2018年7月深度报告《大浪淘沙，识别真金——物业行业深度之公司篇》 ——正文—— 11. 浦江中国 11.1 公司简介 浦江中国2002年成立于上海，2017年12月11日在香港交易所主板上市，是内陆第六家登陆港交所的物业公司，同时也是第一家非住宅物业上市公司。公司为多项物业提供广泛的物业管理服务及增值服务，有关物业大部份位于上海，其他位于安徽、浙江、江苏、湖北及湖南省（透过附属公司及于联营公司的投资）。十数年间先后四次获得国家推荐性标准认证（GB/T），在公众物业管理服务方面处于行业领先地位。 11.2 业务模式 公司物业管理服务可分为标准物业管理服务以及增值服务两个范畴，在管物业项目类别涵盖公众物业、办公楼及酒店、商业综合体、政府物业、住宅物业等。公司的主营业务是为中国高端非住宅物业提供物业管理服务，包括工程、维修及保养服务、客户服务、保安服务及清洁及园艺服务，同时为业主提供增值服务，包括各种有关或配套物业管理的咨询服务。 公司收入以非住宅物业的物业管理服务为主，2017年非住宅物业管理收入占比约91%，余下9%来自住宅物业及其他服务。公司的物业管理服务一直并将继续战略性地专注于中国非住宅物业。公司的收费模式主要为包干制，2017年包干制物业管理服务收入占比达98.7%，在少数情况下，按酬金制收取费用。 2017年公司在管计算收益建筑面积共490.9万平米，同比增长9.7%。其中公众物业、办公及酒店、住宅物业、商业综合体、政府物业占比分别为31.2%、30.4%、28.0%、9.2%、1.2%，每平方米管理费用分别为4.6、7.9、2.0、4.4、11.1元/月。 11.3 财务表现 浦江中国最近三年营业收入、毛利、净利都保持稳健增长。公司2015年至2017年营业收入年均复合增速为11.35%。2017年公司实现营业收入363.3百万元，同比增长17.5%，主要因为在管计算收益面积增加。2015年至2017年净利润年均复合增速为2.10%。2017年公司实现归母净利润36百万元，同比增长15.98%。 2017年公司整体毛利率约为18.41%，较2016年下降1.2个百分点，主要是由于所提供服务成本增加所致；净利率为9.95%，较2016年上升0.1个百分点。 公司2015年至2017年总资产规模年均复合增速为11.59%，2017年，公司总资产规模为369.13百万元，同比增长42.61%。2017年公司资产负债率仅为41.62%，较2016年下降35.09个百分点，财务杠杆大幅下降。 11.4 公司亮点 浦江中国以公众物业等非住宅物业服务为主，服务对象差异化与专业能力要求更高，具有一定的进入门槛，能够有效减少竞争者；同时根据中国指数研究院发布的物业服务百强企业研究报告，公众物业、办公物业、商业物业等非住宅物业的物业服务费相对较高，可为浦江中国提供稳定的利润来源。 与开发商联属的物业公司相对，浦江中国作为独立物业管理公司市场化运作水平相对较高，业务管理上较为专业成熟，更能适应市场竞争。同时注重服务质量、品牌效应和市场美誉度的打造，及时响应市场需求变化，有效提升客户满意度。另外，独立物业公司与开发商的责任界面也通常较为清晰。 浦江中国从创立起，就确立将工程设备设施管理作为企业核心竞争力的战略目标，并通过组建技术团队、应用先进技术设备、加强员工培训、以及标准化、规范化、持续跟踪的管理来提升企业的专业技术能力。同时全面推行5S管理体系，提升运行能力。经过多年发展，浦江中国的业务整合能力得到了很大的提升，并集中体现在其优秀的标准化复制能力和多元化发展能力方面。 11.5 风险提示 人工成本上升风险；规模过快扩张风险；增值业务拓展不及预期风险。 12. 保利物业 12.1 公司简介 保利物业是保利地产的物业公司，1996年成立于广州，2017年8月29日在新三板挂牌上市（证券代码：871893）。公司业务布局北京、上海、广州、成都、长春等全国60个大中城市，累计物业管理项目400余个，管理面积超过1亿平方米。管理的项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、政府办公楼、商业综合体、旅游综合体、购物中心、酒店公寓、学校等多种业态。根据中国指数研究院2018年上半年发布的《2018中国物业服务百强企业研究报告》，公司综合实力排名全国第五。 12.2 业务模式 公司的主营业务是为住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业(学校、医院、体育场馆等)的开发商、业主提供基础物业管理服务和顾问咨询及协销配合服务,同时为业主提供社区增值服务，包括、家政服务、社区健康管理服务、居家适老改造服务、社区教育、社区智慧平台建设与运维等。公司收入以物业管理服务为主，占比超过90%， 2017年增值服务收入占比8.81%，较2016年的8.39%有所上升，得益于公司加大社区增值服务等非传统物业服务业务的市场开发力度。2017年，物业管理服务收入为29.52亿元，社区增值服务收入2.85亿元，2015-2017年间的复合增长率分别为29.9%和23.9%。 截至2017年底，公司在管面积10732 万平方米，同比增长20.98%；合同面积 17423 万平方米，同比增长 44.75%。公司管理面积的快速增长主要得益于保利地产的规模扩张，保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，2017年销售签约金额超3000亿元，近三年的销售面积快速增长，2017年达2242.37万平方米。依托集团项目优势，有利于保利物业获得稳定的物业项目来源。公司的前五大客户中，除保利地产外，其它均为保利地产控制的公司，为公司的关联方。截至2017年公司管理面积中由保利地产开发的物业的管理面积为9335万平方米，占比86.98%。 除了承接母公司开发的物业外，公司积极开拓新市场，2017年外拓合同面积占总合同面积23%，其中本年新增外拓项目合同面积达2379万平方米，同比增长52%。成功外拓的物业涵盖高校、公共物业、工业园区、政府物业等多种非住宅业态，促进了公司盈利水平的有效提高。公司2015年、2016年和2017年为关联方提供物业管理服务金额分别为 47531.62万元、62158.38万元和 64360.45万元，占当期营业收入的比例分别为 24.55%、24.39%和 19.88%，占比逐年下降。 12.3 财务表现 2017年，公司实现营业收入 32.37亿元，同比增长 27.03%，归母净利润 2.3亿元 ，同比增长 65.50%，主要由于接管项目面积增加以及大力拓展社区增值业务所致。公司2015-2017年间的销售毛利率基本保持稳定，2017年为19.44%，较2016年有所提升；而销售净利率提升幅度较大，2017年为7.27%，较2016年提升1.69个百分点。主要原因是 2016年“营改增”税制改革后，公司2017年的税金及附加同比减少0.44亿元，占营业收入比重由2.7%下降至0.77%。从资产负债情况来看，公司资产规模逐年增长，2017年达到20.36亿元；公司的负债主要包括预收账款和其他应付款， 2017年二者合计占负债总额的比例约 78.30%，均为公司在运营过程中产生的经营性负债，公司的偿债压力较小；公司资产负债率比较稳定，2017年和2016年都为79.90%。 12.4 公司亮点 借助“芯智慧”服务平台，构建物管新模式。保利物业在保利地产强大的资源和技术平台的支撑下，融合社区经济与互联网创新，推出“芯智慧”社区云平台，提供物业服务、资产管理、社区生活配套社区养老、社区教育等全方位、多元化的服务。芯智慧平台主要包括四个部分：基础的物业信息化管理系统——“芯服PMS平台”，保利设施设备物联网集成管理系统——“芯云EBA平台”，社区商业经营平台—— “慧生活”，保利社区与居家健康养老业务平台——“爱到家”。通过统一各种数据平台，实现各业务系统之间的数据共享，一方面满足了保利物业的内控信息化管理，降低成本提升服务效率，另一方面可以让业主更方便的享受到社区服务。 保利物业致力于社区养老领域的探索。2015年，保利物业试水居家养老服务，在广州保利花园开设了全国首个社区居家养老体验旗舰店“和熹健康生活馆”，之后扩张到武汉、上海等多个城市，并发布《保利社区居家养老蓝皮书》，成为中国物业管理行业养老服务联盟首任主席单位。和院健康生活馆汇集健康管理、康复护理、休闲娱乐、生活服务等功能，同时与三甲医院合作，开通绿色医疗通道，并依托和院健康生活馆为线下支撑，以健康云为平台，通过O2O模式，为保利和院居民提供服务。此外，保利物业全力打造了以嵌入式小微机构为载体的社区居家服务平台——保利和悦会，提供居家养老、社区养老、特色医养及养老延伸等服务，致力将多元化、高质量的养老服务送到长者的生活中。2018年3月26日，保利社区居家养老服务平台公司——保利和悦公司正式挂牌。目前，保利和悦会已在北京、上海、广州、青岛、长沙等地陆续开放运营，未来将辐射更多周边城市，让更多长者享受到养老服务。 12.5 风险提示 人工成本上升风险；规模过快扩张风险；增值业务拓展不及预期风险。 |
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